4 C 386/2016-754 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se vůči žalované domáhá vydání bezdůvodného obohacení ve výši 337 997 Kč za dobu od [datum] do [datum] s odůvodněním, že je vlastníkem pozemků parc. [číslo] [anonymizováno 5 slov] o výměře 844 m2, parc. [číslo] [anonymizováno 5 slov] [anonymizováno] o výměře 66 m2 a parc. [číslo] [anonymizována čtyři slova] o výměře 115 m2, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek] a [katastrální uzemí] na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ předmětné pozemky“). Pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] leží v [anonymizováno] (pozemek parc. [číslo] též v [anonymizováno]) vodohospodářského díla retenční nádrž [obec], jehož vlastníkem je druhá žalovaná; pozemek parc. [číslo] částečně zasahuje do hráze uvedeného vodohospodářského díla a je silničním pomocným pozemkem (nachází se na něm komunikační zeleň) komunikace [anonymizována dvě slova] zařazené do kategorie místní komunikace III. třídy, jejímž vlastníkem je též žalovaná. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky není užívání předmětných pozemků nijak smluvně upraveno a žalovaná za ně neposkytuje žalobci žádné plnění, když sám tyto pozemky nemůže nijak užívat, žádá vydání bezdůvodného obohacení, jehož ekvivalentem je obvyklá výše nájemného, které by žalovaná, za předpokladu, že by si pozemky od žalobce pronajala, byla povinna zaplatit, a to 120 Kč/1m2/rok. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť na její straně chybí pasivní legitimace ve vztahu k pozemku parc. [číslo] – veřejně přístupná účelová komunikace. Požadavek žalobce je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobce předmětné pozemky nabyl jako veřejný statek s plným vědomím o jejich možné využitelnosti a pozemky skupuje spekulativně. Žalovaná rozporuje výši bezdůvodného obohacení, které je žalobcem požadováno, a dále namítá, že na pozemcích parc. [číslo] se nachází vodní dílo a zákonná lhůta pro uplatnění jednorázového nároku z titulu věcného břemene již uplynula, a proto je nárok promlčen. 3. Původně bylo řízení vedeno ještě proti 2. žalované - [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], částečným rozsudkem vydaným v tomto řízení č.j. 4 C 386/2016-18 ze dne 17.7.2017 ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze č.j. 15Co 441/2017-140 ze dne 4.12.2017 byla žaloba proti této 2. žalované zamítnuta pro nedostatek pasivní věcné legitimace a rozhodnuto o nákladech řízení mezi žalobcem a 2. žalovanou. 4. Soud provedl listinné důkazy, které navrhli účastníci řízení, ostatně jiné návrhy na doplnění dokazování účastníci neměli. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je na základě kupní smlouvy vlastníkem pozemků parc. [číslo] je zapsáno v katastru nemovitostí jako - [anonymizováno 5 slov] o výměře 844 m2, parc. [číslo] vodní plocha, koryto vodního toku umělé o výměře 66 m2 a parc. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 115 m2. 6. Z poskytnutí informací o vodohospodářském díle (na č.l. 6 spisu) od [anonymizována dvě slova] [obec] ze dne [datum] soud zjistil, že vlastníkem vodohospodářského díla Retenční nádrž [obec] je žalovaná. 7. Ze znaleckého posudku [číslo] společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že nájemní smlouvy, v nichž vystupuje jako nájemce žalovaná, jsou použitelné pro stanovení výše obvyklého nájemného za užívání pozemků, a v předmětném období byla výše nájmu pozemku, který souží veřejnému zájmu, činila 120/ Kč/m2. 8. Ze znaleckého posudku [číslo] společnosti [právnická osoba] ze dne [datum], soud zjistil, že pokud jsou jako vzorek pro výpočet obvyklého nájemného metodou simulovaného nájemného z ceny majetku použity kupní smlouvy, kde na straně kupujícího figuruje jeden subjekt, pak takový postup postrádá základní předpoklady kladené na metodu tržního porovnání a na definici tržní hodnoty a obvyklé ceny a z takových transakcí nelze určit tržní hodnotu. 9. Ze znaleckého posudku [číslo] [právnická osoba] [anonymizováno] – [anonymizována tři slova] soud zjistil, že kupní ceny v kupních smlouvách nelze považovat za ceny obvyklé a na jejich základě nelze stanovit obvyklé nájemné, neboť pokud je vždy kupujícím [stát. instituce], nejedná se o obvyklý obchodní styk, protože k přechodu vlastnictví nedochází na relevantním veřejném trhu. 10. Ze znaleckého posudku [číslo] [anonymizována tři slova] ze dne [datum] na stanovení obvyklého nájemného předmětných nemovitostí za období od [datum] - [datum] soud zjistil, že návrh obvyklého nájemné je stanoven na 78 Kč/m2/rok. 11. Ze znaleckého posudku [číslo] 2016 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že obvyklá cena nájemného za rok 2014, 2015 a 2016 je stanovena ve výši 150 Kč/m2/rok. Za období od roku 2014 do roku 2016 nebyla uzavřena smlouva mezi žalovanou a nájemci za pronájem pozemku v jakékoliv městské části za 1m2 /rok za cenu nižší než 120 Kč/1m2/rok. Pro stanovení ceny obvyklé pronájmu pozemky byly použity smlouvy uzavřené mezi [anonymizována tři slova] a jednotlivými nájemci. 12. Soud nechal zpracovat revizní znalecký posudek společností [právnická osoba] znaleckého ústavu z oboru ekonomika – oceňování nemovitostí. Na základě zadání soudu znalecký ústav v posudku ze dne18 [číslo] (na č. l. 544 až 579 spisu) stanovil výši obvyklého nájemného za předmětné pozemky, a to dvěma způsoby: výnosovým přístupem jako procento z ceny pozemků (metodou odvození tržní hodnoty pozemků výnosovým přístupem z cen obdobných pozemků) a porovnávacím přístupem z nájemních smluv, které do značné míry kopírují cenovou regulaci Ministerstva financí. Dle prvé metody činí částka nájmu 268 530 Kč, kdy jednotkový obvyklý nájem pozemků v Kč/m2/rok činí 104,55 v roce 2014, 104,95 v roce 2015 a 105,25 v roce 2016. Dle druhého, porovnávacího přístupu činí nájem za uvedené období částku 307 331,51 Kč a znalecký ústav vycházel z jednotkového nájmu pozemků dle výměru Ministerstva financí 120 Kč/m2/rok. Znalecký ústav následně opravil početní chybu, když v posudku vycházel z chybného počtu dní mezi daty [datum] a [datum], a to 182 dní namísto 273 dní (srov. č.l. 614 a 615 spisu). 13. Z ortofotomapy pozemků soud zjistil, že pozemek par. [číslo] je z poloviny vodní plochou a z poloviny zeleň a částečně též komunikace jdoucí podél hráze, pozemek parc. [číslo] je toliko vodní plocha a pozemek parc. [číslo] je zeleň. 14. Ze zápisu [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [obec] soud zjistil, že pozemek parc. [číslo] leží v zátopě vodního díla [obec], pozemek parc. [číslo] leží v zátopě a hrázi vodního díla [obec] a pozemek parc. [číslo] částečně zasahuje do hráze vodního díla [obec]. 15. Z informace o komunikaci ležící na pozemků [číslo] [územní celek], [anonymizováno]. [příjmení], [anonymizována tři slova] soud zjistil, že na tomto pozemku se nachází komunikační zeleň a je silničním pomocným pozemkem komunikace [anonymizována dvě slova], která je zařazena do kategorie místních komunikací III. třídy. 16. Ze stavebního povolení k silničnímu okruhu [anonymizováno] ze dne [datum] soud zjistil, že stavbou okruhu [anonymizováno] budou dotčeny mj. předmětné pozemky či jejich části. 17. Z kolaudačního rozhodnutí ze dne [datum] [stát. instituce], odboru výstavy soud zjistil, že odbor výstavby [stát. instituce], jako vodohospodářský orgán a speciální stavební úřad rozhodl o kolaudaci, jíž se povoluje užívání dokončené stavby vodohospodářských děl vybudovaných v rámci stavby vnějšího silničního okruhu [anonymizováno] [část obce] – [část obce] a vlastní retenční nádrž slouží ke snížení zvětšených kulminačních průtoků při povodních, které by mohly vzniknout splachem z vybudovaných komunikací. Odbor výstavy zahájil řízení podle ustanovení § 14 zákona č. 130/74 Sb., o státní správě ve vodním hospodářství, a podle stavebního zákona č. 50/76 Sb. 18. Ze znaleckého posudku [číslo] [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalce z oboru stavebnictví – stavby dopravní a inženýrské ze dne [datum] soud zjistil, že pozemek parc. [číslo] je z ½ zasahující do vodní plochy a částí veřejné účelové komunikace a ze 2/3 východní části hráze retenční nádrže. Zatravněné části sypané hráze, stejně jako veřejná účelová komunikace v její horní části, jsou běžně udržovány. Pozemek parc. [číslo] je zcela součástí vodní plochy retenční nádrže a zcela zatopen. Pozemek [číslo] navazuje východně na parcelu [číslo] je zcela součástí násypového tělesa hráze a odvodňovacího příkopu a silnicí II. třídy. 19. Ze znaleckého posudku [číslo] [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalce z oboru stavebnictví – stavby dopravní a inženýrské ze dne [datum] soud zjistil, že retenční nádrž zajišťuje odvádění dešťových vod ze stavby vnějšího silničního okruhu [anonymizováno] [část obce] [anonymizováno], je její součástí a tvoří jednotný celek s touto stavbou. Pozemek parc. [číslo] je zastavěn západní (návodní) částí zemní hráze retenční nádrže, cca z ½ zasahující do vodní plochy, dále částí veřejné účelové komunikace na vrchu hráze a cca ze 2/3 v východní části zemní hráze retenční nádrže. Pozemek parc. [číslo] je zcela součástí vodní plochy. Pozemek parc. [číslo] je součástí násypového tě