16 C 298/2022-61 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobkyně uzavřela s žalovanou dne [datum] Rezervační smlouvu, na jejímž základě se žalovaná zavázala složit za sjednaných podmínek cenu rezervace specifikovaných nemovitostí, kdy tato cena rezervace představuje odměnu žalobkyně v postavení realitního zprostředkovatele za činnost dle Rezervační smlouvy. V čl. IV. 7 Rezervační Smlouvy bylo dále ujednáno, že v případě, že žalovaná ujednanou odměnu neuhradí, ruší se Rezervační smlouva od počátku a žalobkyni vznikne nárok na smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč za neuhrazení odměny řádně a včas, kdy splatnost této smluvní pokuty byla pět pracovních dní od marného uplynutí lhůty pro úhradu odměny realitního zprostředkovatele. Žalovaná byla k úhradě vyzvána výzvou ze dne [datum]. Protože žalovaná ničeho neuhradila, vystavila žalobkyně dne [datum] fakturu č. [anonymizováno], znějící na částku 250 000 Kč se splatností dne [datum]. Dlužná částka žalovanou uhrazena nebyla, a to ani na základě předžalobní upomínky ze dne [datum]. 2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že nárok žalobkyně zcela neuznává, a navrhla žalobu zamítnout v plném rozsahu. Podle žalované je třeba na uzavřenou rezervační smlouvu pohlížet jako na smlouvu o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, když s ohledem na tuto skutečnost se vztahuje na tuto rezervační smlouvu zákaz zakotvený v ust. § 14 uvedeného zákona, neboť nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu. Ujednání o smluvních pokutách sjednaných v rezervačních smlouvách za porušení povinností jsou protiprávní. Taková ujednání jsou pro rozpor se zákonem absolutně neplatnými. Nelze platně sjednat sankci za porušení povinnosti, která nebyla platně sjednána. 3. Žalobkyně ve své replice ze dne [datum] uvedla, že co se týče užití ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, pak lze mít za nesporné, že Rezervační smlouvu uzavřela žalovaná jakožto [právnická osoba], [IČO]; z označení žalované jako smluvní strany je zcela zřejmé, že byla ve smlouvě specifikována jako obchodní společnost s označením identifikačního čísla osoby. Žalovaná není spotřebitelem ve smyslu ust. § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), a nelze proto na ní ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování aplikovat. Ke smluvní pokutě žalobkyně dále uvedla, že Rezervační smlouvou se zavázala vyvinout veškeré úsilí, které lze na ní spravedlivě požadovat, aby obstarala zájemci o nabytí příležitost uzavřít ohledně přesně specifikovaných nemovitostí realitní smlouvu, dále nenabízet prodej nemovitostí třetím osobám a dále také zajistit vypracování veškerých smluvních dokumentů týkajících se budoucí kupní smlouvy. Smluvní pokuta ve výši 250 000 Kč je částka nesrovnatelně nižší, než je výše sjednané odměny realitního zprostředkovatele pro případ řádného uzavření budoucí kupní smlouvy. Žalobkyně tedy považuje postup, kdy je žalovaná smluvně zavázána ke složení ceny rezervace nemovitostí za výše popsaných podmínek za zcela oprávněný, stejně tak jako smluvní pokutu neboť žalobkyně prokazatelně své povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy splnila. Na jednání žalované je tedy nutné nahlížet tak, že to byla žalovaná, kdo zmařila další jednání a uzavření budoucí kupní smlouvy tím, že nedodržela sjednané podmínky. 4. Žalovaná se k jednání soudu dne [datum], ač řádně a včas obeslána, nedostavila, soud proto ve věci v souladu s ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) jednal a rozhodl v její nepřítomnosti. 5. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 o. s. ř.“ ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř). Další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování, když na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí. 6. Z listinných důkazů založených ve spise vyplývá následující skutkový závěr: 7. Pan [příjmení] [příjmení] jako vlastník nemovitosti (dále označen jako„ Zájemce“), žalovaná jako kupující (dále označena jako„ Zájemce o nabytí“) a žalobkyně jako„ Realitní zprostředkovatel“ uzavřeli dne [datum] Rezervační smlouvu, týkající se v Rezervační smlouvě blíže označených nemovitostí v katastrálním území Žebětín, obec Brno. Žalovaná projevila vážný zájem o koupi těchto nemovitostí, a to za dohodnutou kupní cenu ve výši 28 000 000 Kč (článek III. 1 Rezervační smlouvy). Smluvní strany se dále dohodly, že žalobkyni vzniká nárok na odměnu v dohodnuté výši 1 694 000 Kč včetně DPH, kterou se zavazuje uhradit žalovaná před uzavřením Realitní smlouvy dle čl. IV. 4 této smlouvy (čl. III. 4 Rezervační smlouvy). V čl. IV. 4 Rezervační smlouvy bylo dále sjednáno, že odměnu dle čl. III. 4 bude žalovaná hradit následovně: a) ve výši 2/3 Odměny žalobkyně, tj. 1 129 333 Kč, do 5 pracovních dní od uzavření této Rezervační smlouvy, b) ve výši 1/3 Odměny žalobkyně, tj. 564 667 Kč na účet advokátní úschovy č. [bankovní účet], a to nejpozději do 5 pracovních dní od uzavření této Rezervační smlouvy. V čl. IV. 7 si smluvní strany ujednaly, že v případě, že nebude žalovanou odměna uhrazena v souladu s odstavcem IV. 4 této smlouvy, ruší se tato rezervační smlouva od počátku a žalobkyni vzniká nárok na smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč za neuhrazení Odměny řádně a včas dle podmínek sjednaných v čl. IV. 4; splatnost pokuty je do 5 pracovních dnů poté, co marně uplynula lhůta pro úhradu odměny žalobkyně; k úhradě bude žalovaná žalobkyní vyzvána (všechny uvedené skutečnosti má soud za prokázané Rezervační smlouvou ze dne [datum] včetně jejích příloh). Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaná svou povinnost sjednanou v čl. III. 4 ve spojení s čl. IV. 4 Rezervační smlouvy řádně nesplnila a odměnu žalobkyni ve sjednané lhůtě neuhradila. Skutečnost, že si žalovaná byla vědoma této své povinnosti, je zřejmá i ze SMS zprávy jednatele žalované [jméno] [příjmení] ze dne [datum], kdy k dotazu žalobkyně ohledně úhrady provize tento (zjevně nepravdivě) uvedl, že„ …odesláno dnes z Itálie z notářské úschovy…Potvrzko uvidím někdy večer…“. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 250 000 Kč jakožto smluvní pokuty dle čl. IV. 7 Rezervační smlouvy za porušení povinnosti sjednané v čl. IV. 4 Rezervační smlouvy výzvou ze dne [datum] (prokázáno výzvou ze dne [datum] ve spojení s doručenkou datové zprávy). Žalovaná na tuto výzvu reagovala emailem ze dne [datum] s tím, že bohužel v nejbližší době není možné zajistit plnění na kupní cenu domu, kdy nejprve je nutné dokončit mnoho administrativních kroků, které prostředky žalované uvolní k běžnému použití; zároveň žalovaná žalobkyni poděkovala za profesionální servis s tím, že„ bohužel brzdou se ukázala naše společnost, coby kupující“ (prokázáno e-mailovou zprávou ze dne [datum]). Žalobkyně vystavila žalované dne [datum] fakturu č. [anonymizováno], znějící na částku 250 000 Kč, se splatností dne [datum], z titulu smluvní pokuty za nedodržení práv a povinností z uzavřené Rezervační smlouvy ze dne [datum] s odkazem na čl. IV. 7 Rezervační smlouvy (prokázáno předmětnou fakturou). Žalovaná částku ve výši 250 000 Kč z titulu smluvní pokuty neuhradila ani přesto, že jí byla dne [datum] zaslána předžalobní výzva (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum] ve spojení s doručenkou datové zprávy). 8. Dle ust. § 1746 odst. 2 o. z., strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. 9. Podle ust. § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odst. 2, je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování. 10. Podle ust. § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém 11. Podle ust. § 419 o. z., spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. 12. Podle ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. 13. Na základě uvedených skutečností ve spojení s citovaným ustanovením občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla uza