7 C 11/2023-15 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalovaných zaplacení částky 126 952,92 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že s 1. žalovanou jako nájemkyní uzavřela dne [datum] smlouvu o nájmu nebytového prostoru o celkové výměře 115,7 m2 nacházející se v 2. nadzemním podlaží budovy, jež vlastní žalobkyně, a k parkovacímu místu [číslo] (dále jen„ smlouva“), přičemž nedílnou součástí smlouvy jsou všeobecné podmínky nájmu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od [datum] do [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. Následně se v souladu s uzavřenou smlouvou jejich nájemní vztah automaticky prodloužil až do [datum]. Dodatkem [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] došlo k rozšíření předmětu nájmu o parkovací místo [číslo] [číslo]. Jelikož nájem pronajatého prostoru skončil předčasně na základě výpovědi smlouvy ze strany žalobkyně ke dni [datum], z důvodu prodlení 1. žalované s úhradou nájemného a paušálních plateb za služby spojené s užíváním předmětu nájmu po dobu delší než 10 kalendářních dnů, má žalobkyně dle smlouvy nárok na kompenzaci za předčasné ukončení nájmu za období od [datum] do [datum] ve výši 83 572,96 Kč (tj. měsíční nájemné ve výši 10 446,62 Kč x 8 měsíců od předčasného ukončení nájmu). Po předčasném skončení nájmu byla 1. žalovaná povinna nejpozději ke dni [datum] pronajatý prostor předat zpět žalobkyni, což v dané lhůtě nesplnila, ač k tomu byla opakovaně vyzývána. Pronajatý prostor byl žalobkyní předán ke dni [datum], čímž jí vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 55 397,16 Kč (tj. 8,4 Kč x 115,7 m2 pronajatých prostor x 57 dní prodlení od [datum] do [datum]). Závěrem žalobkyně podotkla, že již řádně započetla na dluh žalovaných částku 43 012 Kč složenou 1. žalovanou jakožto kauci, a to na předchozí dlužné nájemné, zálohy za služby spojené s užíváním bytu a smluvní pokutu za pozdní vyklizení bytu. V souvislosti s pozdním vyklizením bytu došlo k započtení částky 12 064,98 Kč a žalobkyně tak požaduje částku 43 380,06 Kč. Ve smlouvě pak bylo dne [datum] učiněno také ručitelské prohlášení 2. žalované, kterým se tato zavázala k úhradě veškerých závazků 1. žalované, vzniklých v souvislosti se smlouvu, a to za předpokladu, že je 1. žalovaná řádně a včas nesplní. Žalovaná 1. byla opakovaně bezvýsledně vyzývána, aby splnila svůj dluh, což neučinila. Žalovaná 2. byla následně vyzvána k úhradě dluhu jako ručitelka 1. žalované. Tento však také neuhradila. 2. Žalovaná 1. se k věci meritorně nevyjádřila. 3. Žalovaná 2. uvedla, že nesouhlasí s praktikami žalobkyně. Společnost [právnická osoba] (1. žalovanou) prodala již před cca 2 lety, o čemž byla žalobkyně informována. Brala to za vyřešené. Společnost stále běží a věc by si měla řešit sama. Za dob její působnosti v 1. žalované nebyl nikdy s platbami problém. 4. Jednotlivá skutková zjištění má soud za prokázaná z následujících důkazů: Žalobkyně s 1. žalovanou dne [datum] uzavřely nájemní smlouvu na nebytový prostor o výměře 115,7 m2 nacházející se v 2. NP nemovitosti parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] se způsobem využití stavba technického vybavení, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště KP [obec], jež patřila do vlastnictví žalobkyně. Smlouva byla ve znění jejího dodatku uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností jejího prodloužení. Součástí smlouvy byly i všeobecné podmínky nájmu (prokázáno nájemní smlouvou ze dne [datum] včetně jejích příloh 1, 2, 3 a dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] včetně jeho přílohy [číslo]). Strany smlouvy si ujednaly, že nájemce je povinen předat předmět nájmu zpět pronajímateli k poslednímu dni nájmu do 17:00 hodin. Pro případ, že by tak neučinil, sjednaly si strany smluvní pokutu za každý den prodlení ve výši 8,40 Kč za každý jeden m2 podlahové plochy pronajatého prostoru. Smluvní strany si dále ujednaly možnost pronajímatele každoročně navyšovat nájemné o 100 % míry inflace. V případě změny nájemného či paušálních plateb měl být vystaven nový splátkový kalendář s uvedením aktuální výše nájemného. Dále si strany ujednaly, že pronajímatel může dát nájemci výpověď v případě, že je tento o více než deset kalendářních dnů v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby. V takovém případě nájem zaniká k poslednímu dni měsíce, ve kterém byla výpověď doručena nájemci. Pro případ zániku smlouvy jinak než uplynutím sjednané doby se strany dohodly, že nájemce poskytne pronajímateli kompenzaci až do výše nájemného za období, od zániku nájmu do dne, kdy mělo k ukončení nájmu dojít (prokázáno z všeobecných podmínek nájmu – přílohy [číslo] smlouvy). Předmět nájmu byl 1. žalované řádně předán dne [datum] a [datum] (prokázáno předávacími protokoly z uvedených dnů). Nájemné v období od [datum] do [datum] činilo 10 446,62 Kč (prokázáno splátkovým kalendářem). Dne [datum] došlo ze strany žalobkyně k vypovězení nájmu 1. žalované (prokázáno výpovědí z nájmu včetně doručenky). Předmět nájmu byl žalobkyni předán až [datum] (prokázáno předžalobními upomínkami). Žalovaná 1. byla ze strany žalobkyně vyzvána k úhradě dlužných částek, na které žalobkyni vznikl nárok (prokázáno výzvami k úhradě dlužné částky ze dne [datum] s dodejkou). Součástí smlouvy bylo ručitelské prohlášení 2. žalované o tom, že tato přebírá ručení za veškeré závazky nájemce vzniklé z této smlouvy nebo v souvislosti s ní za celou dobu trvání nájmu i po jeho ukončení, a zavazuje se je uspokojit v případě, že je řádně a včas nesplní nájemce (prokázáno nájemní smlouvou ze dne [datum]). Žalovaná 2. byla ze strany žalobkyně vyzvána k úhradě dlužných částek (prokázáno výzvami k úhradě dlužné částky ze dne [datum] s dodejkou). 5. Všechny v řízení provedené důkazy soud zhodnotil postupem dle § 132 o.s.ř. a dospěl k závěru, že jsou plně věrohodné, nikterak si neodporují, naopak se navzájem doplňují a dohromady přesvědčivě vytváří ucelený obraz skutkového stavu. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí prokázán s dostatečnou mírou jistoty. 6. Po právní stránce posoudil soud danou věc takto: Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2302 odst. 1 o.z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Podle § 2230 užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Podle § 2018 odst. 1 o.z. kdo věřiteli prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník věřiteli svůj dluh nesplní, stává se dlužníkovým ručitelem. Nepřijme-li věřitel ručitele, nemůže po něm nic žádat. Podle odst. 2 ručitelské prohlášení vyžaduje písemnou formu. 7. Na základě uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že mezi 1. žalovanou a žalobkyní byla uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2302 o.z. ve spojení s § 2201 o.z., kterou žalobkyně pronajala žalované nebytové prostory shora specifikované. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] a následně byla na základě § 2230 o.z. prodloužena o jeden rok. Vzhledem k tomu, že 1. žalovaná řádně nehradila žalobkyni sjednané částky nájemného a paušálu, vzniklo žalobkyni na základě ustanovení smlouvy právo nájem vypovědět, což také učinila dne [datum]. Zároveň je žalobkyně podle smlouvy oprávněna požadovat po 1. žalované sjednanou kompenzaci v celkové výši 83 572,96 Kč. Jelikož se 1. žalovaná v rozporu se smlouvou dostala také do prodlení s odevzdáním předmětu nájmu zpět žalobkyni, této dále na základě smluvního ujednání vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 55 397,16 Kč. Vzhledem k tomu, že 2. žalovaná učinila ve smlouvě písemné ručitelské prohlášení dle § 2018 o.z. a zároveň 1. žalovaná svůj dluh nesplnila, je žalobkyně oprávněna domáhat se dlužných částek též po 2. žalované. K námitce 2. žalované ohledně prodeje společnosti soud uvádí, že tato skutečnost nemá na její ručitelské prohlášení žádný vliv. Z výše uvedených důvodů shledal soud žalobu důvodnou a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrok