15 C 347/2021-194 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 7. 11. 2021 domáhala po žalované zaplacení žalované částky s odůvodněním, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně, společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , a žalovanou (dříve , právnická osoba, .), byla dne 1. 2. 2017 uzavřena Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl pronájem jednotky č. , hodnota, umístěné v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, . Dle nájemní smlouvy byla žalovaná povinna hradit nájemné ve výši 39 025 Kč plus DPH a zálohy ve výši 4 817 Kč plus DPH, od 1. 1. 2020 činilo nájemné 41 985 Kč plus DPH a od 1. 1. 2021 částku 43 328,52 Kč plus DPH, tj. celkem 52 427,51 Kč včetně DPH. Protože žalovaná nehradila nájemné a zálohy řádně a včas, žalobkyně použila k částečné úhradě dluhu zajišťovací vklad ve výši 159 146 Kč dle článku 7.3 nájemní smlouvy. Protože žalovaná dlužné nájemné a zálohy neuhradila a nedoplnila ani zajišťovací vklad, žalobkyně dopisem ze dne 24. 9. 2021 od nájemní smlouvy odstoupila. Podanou žalobou se žalobkyně domáhá částky 483 524,52 vč. DPH představující nezaplacené nájemné za leden až říjen 2021, částky 62 449,80 vč. DPH, představující nezaplacené zálohy na služby a média za leden až prosinec 2020, částky 46 090,29 vč. DPH, představující nezaplacené zálohy na služby a média za leden až říjen 2021, částky 116 090,19 Kč přestavující smluvní pokutu ve smyslu článku 26.1 písm. a) nájemní smlouvy a částky 116 090,19 Kč přestavující smluvní pokutu ve smyslu článku 26.1 písm. b) nájemní smlouvy.2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části, navrhla žalobu zamítnout. Za nesporné označila uzavření nájemní smlouvy dne 1. 2. 2017 s právní předchůdkyní žalobkyně. Žaloba na doplacení záloh za rok 2020 je neopodstatněná, neboť žalobkyně dosud nesplnila svou zákonnou a smluvní povinnost a nevystavila do 30. 6. 2021 vyúčtování služeb za rok 2020. Žalovaná byla pronajímatelem ujištěna, že skutečné měsíční výdaje za služby a média odpovídají částce 2 500 Kč. Žalovaná přestala být schopna hradit předepsané zálohy v důsledku zhoršení ekonomické situace vlivem pandemie SARS-CoV-2, žádala žalobkyni a předložení vyúčtování a možnost zápočtu přeplatku za služby z předchozích let. V období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 nebyl předmět nájmu způsobilý k užívání v důsledku nedostatečné vnitřní teploty. Žalovaná uplatnila dne 4. 10. 2021 nárok na slevu z nájemného ve výši 100 % a na vícenáklady způsobené nemožností pronajatou jednotku užívat ve výši 535 160 Kč (pronájem náhradních prostor, 2 x stěhování, poškození dobrého jména). Přípisem ze dne 21. 10. 2021 notifikovala žalovaná žalobkyni provedení zápočtu a zánik pohledávek ke dni 11. 10. 2021.3. Žalobkyně v replice na vyjádření žalované uvedla, že vyúčtování za rok 2020 a 2021 zaslala žalované dne 14. 10. 2021. Závada, pro kterou nemohla žalovaná údajně předmět nájmu v období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 užívat, byla na koncovém zařízení, které si žalovaná instalovala sama a byla tak i plně zodpovědná za jeho opravu. Žalovaná žalobkyni v období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 nesdělila, že si bude hledat na přechodnou dobu nové prostory, ani že uplatňuje nebo bude uplatňovat slevu z nájmu či prominutí nájemného. Z e-mailové komunikace ze dne 7. 1. 2021 a 8. 2. 2021 nadto vyplývá, že žalovaná užívala předmět nájmu i v období, ve které dle jejího tvrzení užívala jiné prostory. Žalovaná nemůže požadovat slevu z nájemného ani prominutí nájemného, neboť strany v článku 36 nájemní smlouvy vyloučily aplikaci ustanovení § 2208 o.z. Právní účinky jednostranného prohlášení o započtení nemohly nastat, neboť prohlášení bylo dne 21. 10. 2021 zasláno e-mailem, bez podpisu, a to ze stran , právnická osoba, , zastoupené , jméno FO, , aniž bylo prokázáno oprávnění , právnická osoba, jménem žalované jednat. Dle článku 43 nájemní smlouvy není nájemce oprávněn započíst jakoukoliv pohledávku za pronajímatelem proti jakékoliv pohledávce pronajímatele za nájemcem bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. K tvrzeným vícenákladům nepředložila žalovaná žádné podklady.4. Podáním doručeným soudu dne 6. 2. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 108 540,09 Kč, představující dlužné zálohy za leden až prosinec 2020, a za leden až říjen 2021, zpět.5. Podáním doručeným soudu dne 16. 5. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 12 000 Kč, představující částečně uhrazené nájemné v období leden až říjen 2021, zpět.6. Při jednání soudu dne 23. 7. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 4 704,93 Kč z uplatněného nároku na dlužné nájemné v období leden až říjen 2021 zpět.7. Soud postupoval v souladu s § 96 o.s.ř. a řízení v rozsahu zpětvzetí žaloby zastavil tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, když žalovaná se všemi zpětvzetími žaloby vyslovila souhlas.8. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení, výslechem svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , adresa, . Žalobce ani žalovaná po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy.9. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti.10. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:11. Žalovaná je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku dne 22. 3. 2001, s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, truhlářství, podlahářství, projektová činnost ve výstavbě, provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Jednatelem společnosti byla od 22. 3. 2001 do 30. 3. 2020 , tituly před jménem, , jméno FO, , od 30. 3. 2020 do 14. 10. 2023 společnost , právnická osoba, ., IČ: , IČO, – při výkonu funkce zastupuje od 10. 6. 2020 do 25. 10. 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, , od 25. 6. 2024 je jednatelem společnost , Anonymizováno, o., IČ: , IČO, - při výkonu funkce zastupuje , jméno FO, , BBA od (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka , Anonymizováno, , na č. l. 182 spisu).).12. Na základě projektu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti ze dne 12. 6. 2017 došlo s účinností ke dni 1. 1. 2017 ke vzniku nástupnické společnosti , Jméno žalobkyně, ., na kterou přešlo mimo jiné vlastnické právo k předmětu nájmu a uzavřená nájemní smlouva s žalovanou (zjištěno z projektu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti ze dne 12. 6. 2017 na č. l. 39-51 spisu).13. Nájemné za předmět nájmu bylo sjednáno ve výši 39 025 Kč měsíčně plus příslušné DPH. Pro rok 2017 byla měsíční výše záloh stanovena na částku 4 817 Kč plus příslušné DPH. Splatnost nájemného i záloh byla stanovena na 5. den příslušného kalendářního měsíce, za které jsou hrazeny. Do sedmi dnů o podpisu smlouvy měl být složen na účet žalobkyně zajišťovací vklad ve výši 159 146 Kč. Podle článku 7.2.2 smlouvy bylo sjednáno, že pokud pronajímatel použije během nájmu zajišťovací vklad nebo jeho část, je nájemce povinen zajišťovací vklad doplnit do původní výše do sedmi pracovních dnů ode dne, kdy obdrží písemnou výzvu pronajímatele, aby tak učinil. Podle článku 8.3 smlouvy byla sjednána indexace nájemného s tím, že minimální nárůst bude vždy o 1,5 % ročně, a to vždy k 1. lednu příslušného roku trvání nájemního vztahu. Toto zvyšování bude prováděno automaticky, pronajímatel není povinen zasílat nájemci žádné samostatné oznámení. Podle článku 12.1.2 smlouvy je nájemce zcela a výhradně zodpovědný a plně hradí veškeré opravy nebo výměny jakéhokoliv druhu v prostorách předmětu nájmu, kromě těch, které by představovaly strukturální oprav budovy většího rozsahu nebo jsou zahrnuty ve službách, za které nájemce hradí společné provozní náklady nebo jsou kryty pojistkou pronajímatele nebo původní zárukou na stavbu. Podle článku 12.1.3 smlouvy je nájemce povinen udržovat předmět nájmu v dobrém technickém stavu a provádět jakékoliv práce požadované k zajištění řádné provozuschopnosti předmětu nájmu. Nájemce je povinen udržovat předmět nájmu a přístup k němu v čistotě a je povinen hradit veškeré náklady spojené s údržbou předmětu nájmu. Podle článku 15.1.5 bude nájemce Pronajímatele okamžitě informovat o jakékoliv nehodě nebo poruše týkající se topných zařízení, elektrického osvětlení nebo ostatních instalací nebo o jakémkoliv požáru v prostorách předmětu nájmu, které si je vědom. Není-li ve smlouvě stanoveno jinak, nemá pronajímatel žádnou povinnost takové záležitosti napravovat nebo opravovat. Pro případ, že nájemce nesplní některou ze svých povinností týkajících se obnovení a/nebo doplnění zajišťovacího vkladu (článek 26.1 písm. a) smlouvy), nájemné nebo jakékoliv jiné částky, poplatky, náklady a/nebo finanční dluhy nájemce nebo jejich část nejsou uhrazeny v termínu splatnosti (článek 26.1 písm. b