13 C 38/2021 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 11. 8. 2020 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání – smluvní označení místnosti [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], v části [územní celek], jež je součástí pozemku parc. [číslo] stojících na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], obci [obec], budova [adresa] a pozemek parc. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], pozemky parc. [číslo] prac. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce] vše vedené u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen:„ prostory sloužící podnikání“), sepsaná žalovanou dne 28. 5. 2020 a doručena žalobkyni dne 29. 5. 2020, není oprávněná. Žalobkyně podanou žalobu odůvodnila zejména tím, že je vlastníkem budovy [adresa], v jejímž [anonymizováno] nadzemním podlaží se nacházejí prostory sloužící podnikání. Právní předchůdce žalobkyně, společnost [právnická osoba], uzavřel se žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených, ev. č. pronajímatele [číslo], ev. č. nájemce [číslo], ve znění dodatku č. 1 ze dne [datum], dodatku č. 2 ze dne [datum], dodatku č. 3 ze dne [datum] a dodatku č. 4 ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“), jejímž předmětem je nájem prostor sloužících podnikání umístěných v [anonymizována dvě slova] a blíže specifikovaná v Příloze č. 1 a Příloze č. 2 Smlouvy Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let ode dne účinnosti smlouvy, dodatkem č. 3 byla účinnost nájemní smlouvy posunuta na 10. 11. 2017. Dne 29. 5. 2020 obdržela žalobkyně dokument označený jako výpověď nájemní smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených. Jako výpovědní důvod byl uveden bankrot [právnická osoba], která je výhradním dodavatelem zboží žalované. Ačkoli je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, obsahuje možnost jejího předčasného ukončení výpovědí ze strany nájemce v čl. XII. odst. 12. 3. Přílohy č. 4 Obchodních podmínek nájmu prostor sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených na [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [spisová značka] (dále jen„ všeobecné obchodní podmínky“). Podle tohoto ustanovení je nájemce oprávněn smlouvu vypovědět pouze, jestliže: a) se předmět nájmu bez zavinění nájemce stane nezpůsobilým k užívání za účelem nájmu dle smlouvy; nebo b) pronajímatel přes písemné upozornění nájemce po nájemcem stanovené lhůtě k nápravě hrubě porušuje své povinnosti při údržbě a opravách předmětu nájmu, k nimž je povinen. Dle tvrzení žalobkyně uvedená konstrukce nájemní smlouvy odpovídá zájmu pronajímatele na plnění smlouvy až do uplynutí doby nájmu, s výjimkou, kdy by nájemce nemohl užívat předmět nájmu z důvodů na straně pronajímatele. Předčasné ukončení smlouvy by vedlo ke vzniku škody na straně pronajímatele, která by odpovídala ušlému zisku za nevyužitý prostor sloužící podnikání po dobu výběrového řízení na nového nájemce. Žalobkyně dále doplnila, že se jedná o tzv. odvážnou smlouvu, když žalobkyně a žalovaná ve smlouvě vyloučily aplikaci § 1765 a § 1766 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ OZ“). Shodně se žalobkyně a žalovaná dohodly na vyloučení § 2208, § 2210 odst. 2 a 3, § 2212, § 2227, § 2232, § 2308 OZ. Veškerá vyloučená ustanovení OZ jsou uvedena v čl. IX. odst. 9.1 a 9.2 nájemní smlouvy a dále v čl. XIV. odst. 14.10 všeobecných obchodních podmínek. Dle přesvědčení žalobkyně žalovaná netvrdila ani neprokázala žádný z výpovědních důvodů uvedených v nájemní smlouvě, na základě čehož má žalobkyně za to, že výpověď nájemní smlouvy zaslaná žalovanou je neoprávněná. Žalobkyně podala proti výpovědi nájemní smlouvy v zákonné lhůtě dne 3. 6. 2020 námitky, které byly žalované doručeny dne 9. 6. 2020. Žalovaná e-mailem ze dne 1. 7. 2020 svou výpověď potvrdila a k námitkám žalobkyně se nijak nevyjádřila. Žalobkyně se proto prostřednictvím podané žaloby domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání. 2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila dne 14. 9. 2020 tak, že se žalobním návrhem žalobkyně nesouhlasí a trvá na oprávněnosti své výpovědi nájmu prostor sloužících podnikání, a to z následujících důvodů. [anonymizována dvě slova] je určen pouze pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]. Z důvodu pandemie viru Covid 19 a přijatých krizových opatření jak vlády ČR, tak vládami jiných zemí [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], došlo k omezení pohybu osob a také dopravy, přičemž provoz [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [jméno] [jméno] klesl o 70%. V důsledku nastalého stavu došlo k poklesu obratu žalované, která se dostala do stavu hrozícího úpadku, když neměla finanční prostředky na nákup zboží. Rovněž se do úpadku dostal výhradní dodavatel zboží žalované, které bylo žalovanou prodáváno v prostoru sloužícímu podnikání. Současně dle čl. II bod 2.4. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že jediným účelem nájmu je užívání prostoru sloužícího podnikání k podnikatelské činnosti v rozsahu živnostenského oprávnění za účelem provozování maloobchodního prodeje s následujícím sortimentem zboží anebo služeb:„ Prodej [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] [značka automobilu] (dále jen„ účel nájmu“)“, přičemž žalovaná nebyla oprávněna užívat prostor sloužící podnikání pro jiný, než nájemní smlouvou definovaný účel. Dále žalovaná uvedla, že [anonymizováno] [právnická osoba] se nyní nachází v insolvenci a probíhá její likvidace. Dle tvrzení žalované v důsledku insolvence [právnická osoba] přestala žalovaná právně i fakticky splňovat účel nájmu a prostor sloužící podnikání zůstal zcela nevyužit. V důsledku těchto skutečností pozbyla žalovaná ke dni 30. 6. 2020 veškerá živnostenská oprávnění dle přílohy 1 až 3 živnostenského zákona, čímž právně i fakticky pozbyla schopnost plnit své závazky z nájemní smlouvy. Pozbytím dodávky zboží i živnostenského oprávnění došlo na straně žalované k nemožnosti plnění ve smyslu § 2006 OZ, což má za následek zánik právního poměru založeného nájemní smlouvou. Dle názoru žalované závazek zaniká okamžikem, kdy nemožnost plnění nastala, a to s účinky ex nunc. Dle přesvědčení žalované, nouzový stav a [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], pokles odbytu a tím i téměř nulový zisk žalované v průběhu několika měsíců, zapříčinil, že povinnost hradit nájemné v nesnížené výši, představuje extrémní náklad, který nelze po žalované požadovat. Tuto skutečnost oznámila žalovaná žalobkyni prostřednictvím výpovědi nájmu prostor sloužících podnikání. Žalovaná je přesvědčena, že v důsledku skončení nájmu prostor sloužících podnikání vznikla rovněž žalobkyni povinnost vrátit jí zaplacenou kauci ve výši 800 000 Kč dle čl. IV. nájemní smlouvy. Žalovaná v závěru namítla, že jednání žalobkyně je v rozporu s obchodními zvyklostmi i dobrými mravy. Žalobkyně nerespektuje nastalý stav a úmyslně se snaží obohatit na úkor žalované a požaduje po ní platit nájemné spolu se souvisejícími platbami, i za okolností, kdy žalovaná důvodně nevyužívá prostor sloužící podnikání. Žalovaná trvá na oprávněnosti své výpovědi ze dne 28. 5. 2020 a zejména na tom, že právní poměr vzniklý z nájemní smlouvy, včetně souvisejících závazků zanikl ex nunc k 29. 5. 2020. 3. K vyjádření žalované zaslala žalobkyně dne 18. 5. 2021 repliku, v níž sdělila, že mezi účastnicemi řízení v současné době probíhají jednání o vypořádání práv a povinností po skončení nájemního vztahu, který byl taktéž ze strany žalobkyně ukončen k 1. 3. 2021. Žalobkyně je však přesvědčena, že jakýkoli výsledek jednání o vzájemných nárocích stran sporu jsou bez relevance k předmětu tohoto řízení. Žalobkyně současně uvedla, že předmětem řízení je oprávněnost výpovědi žalované nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 29. 5. 2020, tedy otázka, zda byly naplněny výpovědní důvody. Důkazní břemeno ohledně naplnění výpovědního důvodu leží na žalované. Žalobkyně znovu upozornila na skutečnost, že nájemní smlouva byla mezi účastníky řízení uzavřena na dobu určitou, nicméně s tím, že vyloučili aplikaci § 2311 OZ, a proto se navzdory argumentaci žalované neuplatní zákonná ustanovení o ukončení nájmu bytu na dobu určitou, a to ani přiměřeně. Současně žalovaná netvrdila a neprokázala naplnění ani jednoho v nájemní smlouvě zakotveného výpovědního důvodu. Na základě těchto skutečností je žalobkyně přesvědčena o neoprávněnosti výpovědi žalované. 4. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. 5. Žalobkyně je obchodní společností vzniklou dne [datum] a zapsanou v obchodním rejstříku vedeného Městským soudem v Praze oddíl [anonymizováno], vložka [číslo], jejímž předmětem podnikání je mimo jiné [anonymizována čtyři slova] [spisová značka] (Výpis z obchodního rejstříku žalobkyně ze dne 7. 8. 2020). Žalovaná je obchodní společností vzniklou dne [datum] a zapsanou v obchodním rejstříku ve