19 C 608/2019-58 — Obvodní soud pro Prahu 6

Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 20. 12. 2019 domáhala, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 023 005 Kč spolu s úrokem z prodlení z částky 855 505 Kč od 29. 3. 2019 do zaplacení. Dle žalobních tvrzení byl rozhodnutím ONV [obec a číslo] ze dne 18. 11. 1987 žalobkyni přidělen k užívání byt [číslo] ve 2. patře v budově [adresa] na adrese [adresa] (dále jen„ Byt“). Zároveň byla mezi žalobkyní a Obvodním podnikem bytového hospodářství [obec a číslo] (pronajímatelem) podepsána dohoda o užívání Bytu na dobu neurčitou. Dne 5. 9. 1989 došlo k vydání stavebního povolení ke stavebním úpravám Bytu, resp. k povolení provést vestavbu do půdního prostoru budovy [adresa], který přiléhá k předmětnému Bytu. Na základě smlouvy o dílo ze dne 14. 4. 1990 byla provedena hrubá půdní vestavba Ing. [jméno] [příjmení] za cenu 260 505 Kč. Takto provedená vestavba byla zničena v důsledku vadné střešní krytiny, kterou do domu zatékala voda, a to i přesto, že žalobkyně opakovaně upozorňovala pronajímatele na nevyhovující stav střechy domu. Z důvodu poškození původní hrubé vestavby došlo dne 1. 9. 2002 ze strany žalobkyně k uzavření smlouvy o dílo se [právnická osoba] s.r.o., která za sjednanou cenu 625 000 Kč bez DPH opravila a dokončila původní vestavbu. Veškeré stavební úpravy pronajatého bytu byly žalovanou podporovány. Půdní vestavba, realizovaná na základě uvedených smluv o dílo, byla plně hrazena žalobkyní. Žalobkyně se nyní žalobou domáhá náhrady investic vynaložených do pronajatého Bytu. Žalovaná neuznala uplatněný nárok a navrhla žalobu zamítnout. Namítla promlčení nároku žalobkyně. Promlčecí doba nároku na zaplacení protihodnoty toho, čím žalobkyně [příjmení] zhodnotila, byla dle žalované tříletá a počala běžet od skončení nájmu Bytu žalobkyní, tj. od 30. 9. 2010. K okamžiku skončení nájmu žalovaná uvedla, že rozsudkem zdejšího soudu ze dne 25. 4. 2005, č.j. 10 C 173/2003-53, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2010, č.j. 19 Cdo 539/2009-187, které nabyly právní moci dne 7. 6. 2010, soud přivolil k výpovědi žalobkyně z nájmu Bytu a uložil jí Byt vyklidit a odevzdat žalované, a to vše do 15 dnů od zajištění náhradního ubytování. Návrh na uzavření smlouvy o nájmu náhradního ubytování byl žalobkyni doručen dne 2. 12. 2010, avšak k uzavření smlouvy nedošlo. Z tohoto dle žalované vyplývá, že výpovědní doba nájmu Bytu uplynula dnem 30. 9. 2010 a lhůta k vyklizení předmětného Bytu uplynula dnem 17. 12. 2010. I přes výše uvedené nedošlo k dobrovolnému vyklizení bytu a žalobkyně byla z Bytu vyklizena až v rámci následné exekuce soudního rozhodnutí. Exekuční řízení trvalo bezmála 8 let, kdy žalobkyně využila všech procesních instrumentů, k oddálení výkonu rozhodnutí. Žalovaná dále poukazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. z. 26 Cdo 410/2010 k otázce splnění předpokladů pro vypořádání práva nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. Na vyjádření žalované reagovala žalobkyně replikou ze dne 9. 9. 2020, v níž namítala především nesprávnost námitky promlčení uplatněné žalovanou. Dle tvrzení žalobkyně je rozhodným okamžikem skončení nájmu zánik užívání bytu nájemcem, tj. den, kdy je pronajatá věc fakticky vrácena pronajímateli a nikoliv den skončení nájmu výpovědí. Za situace, kdy žalobkyně užívala Byt do 28. 3. 2019, nemohlo dojít k promlčení jejího nároku na úhradu nákladu spojených se změnou věci. Žalobkyně dále tvrdí, že je nezbytné zvážit, zda (a do jaké míry) se provedené investice vůbec dají považovat za změnu věci, kdy na druhé straně by se mohlo jednat o bezdůvodné obohacení žalované. Pro takový případ žalobkyně tvrdí, že se jednalo o investice mimo nájemní vztah, neboť vestavba byla změnou půdního prostoru, nikoliv změnou předmětu nájmu (Bytu). Žalobkyně dále namítala, že žalovanou uplatněná námitka promlčení je rozporná s dobrými mravy. Rozpor s dobrými mravy žalobkyně spatřuje v tom, že pokud by uplatnila u soudu svůj požadavek na zaplacení náhrady investic do předmětného Bytu v letech 2010 [číslo] (tj. v promlčecí době počítané od skončení nájemního vztahu výpovědí žalované), pak by se vůči žalované dopouštěla šikanózního výkonu práva, neboť Byt v té době dále užívala. Žalovaná k tomu uvedla, že žalobkyně si byla vědoma zániku nájemního vztahu a přesto dobrovolně nesplnila svou povinnost vyklidit předmětný Byt, stejně jako včas nevyužila svého práva požadovat náhradu investic do předmětu nájmu. Za takové situace nelze dle žalované hodnotit námitku promlčení jako nemravnou. Z nesporných tvrzení stran a provedeného dokazování vzal soud za prokázané níže uvedené skutečnosti: Mezi účastníky došlo dne 14. 12. 1987 k uzavření dohody o užívání bytu [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa], a to na základě rozhodnutím ONV [obec a číslo] ze dne 18. 11. 1987, kterým byl žalobkyni přidělen předmětný Byt, a to s účinností od 1. 12. 1987 (prokázáno rozhodnutím o přidělení bytu ze dne 18. 11. 1987 a dohodou o užívání bytu ze dne 14. 12. 1987). Dne 19. 7. 1989 bylo u Odboru výstavby ONV v [obec a číslo] zahájeno stavební řízení, jež vyústilo dne 5. 9. 1989 vydáním rozhodnutí o povolení stavby - vestavby jedné obytné místnosti do půdního prostoru domu (prokázáno stavebním povolením ze dne 5. 9. 1989). Realizace půdní vestavby byla prováděna zhotovitelem Ing. [jméno] [příjmení] za cenu 260 505 Kč (prokázáno smlouvou o dílo ze dne 30. 7. 1991) a dále [právnická osoba] s.r.o. za cenu 625 000 Kč bez DPH (prokázáno smlouvou o dílo ze dne 1. 9. 2002). Žalovaná vypověděla žalobkyni nájem bytu žalobou podanou u příslušného soudu dne 1. 9. 2003 a to z důvodu, že žalobkyně coby nájemce neplatila řádně nájemné a služby a to opakovaně v období od září 1999. Soud k výpovědi dané žalobkyni coby nájemci přivolil rozsudkem ze dne 25. 4. 2005, č.j. 10 C 173/2003-53, jímž dále rozhodl, že nájemní poměr skončí posledním dnem měsíce, v němž uplyne tříměsíční výpovědní lhůta počítaná od prvního dne měsíce následujícího po právní moci rozsudku a že žalobkyně (v uváděném řízení jako žalovaná) je povinna Byt vyklidit a vyklizený pronajímateli odevzdat po uplynutí 15 dnů od zajištění náhradního ubytování. Rozsudek soudu I. stupně byl napaden odvoláním a následně rozsudkem Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 14. 4. 2010, č.j. 19 Co 539/2009-187 potvrzen. Rozhodnutí soudu, jímž bylo přivoleno k výpovědi z nájmu Bytu dané žalobkyni, tak nabylo právní moci dnem 7. 6. 2010 (prokázáno citovanými rozhodnutími soudů). Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne 2. 12. 2010 byl žalobkyni doručen návrh na uzavření smlouvy o nájmu náhradního ubytování, který žalobkyně neakceptovala a dále užívala byt až do realizace výkonu rozhodnutí v roce 2019. Ze spisu zdejšího soudu sp. z. 34 EXE 118/2011 má soud za prokázané, že žalovaná podala návrh na výkon rozhodnutí (vyklizení žalobkyně) ke zdejšímu soudu. Usnesení o nařízení exekuce (vyklizení) a pověření soudního exekutora k jejímu provedení bylo vydáno zdejším soudem dne 8.3.2011, č.j. 34 EXE 118/2011-30. Ze soudního spisu sp. z. 34 EXE 118/2011 a vyjádření soudního exekutora k námitkám povinné ze dne 28.4.2020, č.j. 124 EXE 14388/10-737 bylo prokázáno, že žalobkyně byla dne 28. 3. 2019 prostřednictvím soudního exekutora z předmětného bytu nuceně vyklizena a přestěhována do náhradního ubytování - bytu evidenční [číslo] o velikosti 1+1, s příslušenstvím, ve 3. podlaží domu v [obec a číslo], [ulice a číslo]. Výše uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přihlédl přitom ke všemu, co uvedli účastníci řízení. Soud nepochybuje o skutečnostech zjištěných z provedených listinných důkazů, když ostatně ani jedna ze stran námitky vůči důkazům nevznesla. Z ostatních v řízení provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro právní posouzení věci, a proto je dále nehodnotil. Po zhodnocení dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobkyně od roku 1987 užívala předmětný Byt jako nájemce a za úplatu v celkové výši 885 505 Kč bez DPH jej rozšířila o vestavbu vybudovanou dle stavebního povolení v půdním prostoru domu. Vestavba byla řádně povolena příslušným stavebním úřadem, přičemž ze strany žalované nebyl její souhlas s provedenou vestavbou nikdy rozporován. Žalobkyně užívala Byt včetně zhotovené vestavby, přičemž z důvodu neplacení nájemného a služeb spojených s užíváním Bytu žalovaná jako pronajímatel žalobkyni jako nájemci nájem vypověděla výpovědí, k níž bylo přivoleno rozhodnutím soudu, které nabylo právní moci dnem 7. 6. 2010. Dne 2. 12. 2010 zajistila žalovaná žalobkyni náhradní ubytování, které žalobkyně neakceptovala, Byt nevyklidila a užívala jej až do 28. 3. 2019, kdy byla z Bytu vyklizena v rámci exekučního řízení zahájeného v roce 2011. Po právní stránce posoudil soud věc následovně: Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i