8 C 156/2024-42 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne , datum, domáhal zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřel se žalovaným dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě vznikl závazek žalobce jako budoucího kupujícího a závazek žalovaného jako budoucího prodávajícího uzavřít spolu v budoucnu kupní smlouvu, na základě které měl být žalovaným do vlastnictví žalobce za sjednanou kupní cenu ve výši , částka, převeden pozemek, který byl po uzavření uvedené smlouvy v katastru nemovitostí vymezen jako pozemek , Anonymizováno, zahrada, v katastrálním území , Anonymizováno, v obci , adresa, . Podle uvedené smlouvy byli účastníci povinni uzavřít kupní smlouvu do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny inženýrské sítě (povolení, výstavba a kolaudace hlavních řadů kanalizace, vodovodu, plynovodu, povolení realizace a kolaudace jejich přípojek a povolení, výstavba a kolaudace elektroměrných pilířů, dále též povolení výstavba a kolaudace stavby komunikací včetně sjezdu). Žalobce žalovanému dle smlouvy plnil dvě zálohy, a to 2x , částka, . Žalobce se žalovaného e-mailem dotazoval na další postup a plnění smlouvy, zejména ve věci kolaudace inženýrských sítí. E-mailem z , datum, se tázal na další postup, v odpovědi ze dne , datum, zaslal žalovaný žalobci kopii listiny datované ke dni , datum, , kterou žalovaný údajně odstupuje od smlouvy. Spolu s kopií zaslal žalovaný žalobci e-mailem také kopii podacího lístku ze dne , datum, . Žalobce zjistil, že žalovaný do dnešního dne nezajistil příslušná kolaudační rozhodnutí, se kterými bylo počítáno smlouvou jako s podmínkou pro uzavření kupní smlouvy a nesplnil tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Tyto skutečnosti žalobce ověřil u Magistrátu města , Anonymizováno, . Žalobce zjistil, že žalovaný pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedl na základě kupní smlouvy ze dne , datum, manželům , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Na předžalobní výzvu odpověděl žalovaný dopisem ze dne , datum, , kterým nabídl žalobci úhradu zaplacených záloh 2x , částka, a dále pak částky ve výši , částka, nad rámec záloh jako náhradu škod, úroků a veškerých nákladů. Žalovaný namísto splnění smlouvy tuto hrubým způsobem porušil a znemožnil její budoucí plnění tím, že pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedl jiným kupujícím. K listině datované ke dni , datum, , kterým žalovaný údajně odstupuje od smlouvy, nelze přihlédnout. V prvé řadě tato listina žalobci byla doručena až , datum, prostřednictvím e-mailu, tj. dlouho po povolení vkladu vlastnického práva manželů , jméno FO, , k němuž došlo , datum, s účinky k , datum, . Žalobce listinu nikdy předtím neobdržel, a to ani poštou k , datum, . Listina vůbec neobsahuje důvod pro odstoupení od smlouvy a žádný takový důvod nebyl dán, neboť žalobce smlouvu nijak neporušoval a žalovaný nebyl ani oprávněn od smlouvy odstupovat. Listina je také nesrozumitelná a vnitřně rozporná, neboť měla být údajně odeslána poštou až , Anonymizováno, , Anonymizováno, , přesto se v ní žalobce vyzývá k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě do , Anonymizováno, , jež je objektivně nesplnitelná, neboť pozemek byl převeden manželům , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalobce tak pochybuje též o pravosti uvedené listiny a data sepsání uvedeného v jejím textu, což je rovněž důvodem neplatnosti listiny, kterou namítá. Žalobci v důsledku jednání žalovaného vznikla škoda, neboť se cena srovnatelných nemovitostí na trhu od doby uzavření smlouvy zvýšila a žalobce nemá možnost, jak obdobnou nemovitost za částku , částka, k dnešnímu dni pro sebe opatřit. Z kupní smlouvy ze dne , datum, vyplývá, že pozemek byl prodán manželům , jméno FO, za částku , částka, , tuto částku považuje žalovaný za obvyklou cenu pozemku a žalobce se s tímto závěrem ztotožňuje. Rozdíl mezi kupní cenou dle o smlouvě budoucí a kupní cenou dle kupní smlouvy ze dne , datum, tak dosahuje částky , částka, . Tato částka je škodou způsobenou žalobci z důvodu porušení smlouvy takovým způsobem, že tato zanikla pro následnou nemožnost plnění zaviněnou výhradně žalovaným. Žalobce považuje uvedenou částku za minimální, když důvodně předpokládá zvýšení kupní ceny za srovnatelnou nemovitost i mezi datem , datum, a dnem podání žaloby. V důsledku zániku smlouvy pak žalobci vznikl také nárok na vrácení již uhrazených záloh na kupní cenu ve výši , částka, , která představuje bezdůvodné obohacení na straně žalovaného. Žalovaný byl vyzván k zaplacení celkové částky dopisem ze dne , datum, ve lhůtě do , datum, . Od následujícího dne se tak dostal do prodlení se zaplacením dlužné částky a žalobci vznikl rovněž nárok na úrok z prodlení v zákonné výši.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Za oprávněný považoval požadavek na vrácení zálohově zaplacených plateb ve výši , částka, , ovšem žalobu považoval za bezdůvodnou, neboť žalovaný nikdy nekonstatoval, že by částku nechtěl žalobci vrátit, naopak žalobce k tomuto neposkytl potřebnou součinnost. To se týká i úroku z prodlení z této částky. Žalovaný nesporoval, že do data podání žaloby nezajistil příslušná kolaudační rozhodnutí, respektive kolaudační souhlasy, se kterými bylo počítáno jako s podmínkou podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nesplnil tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Je zřejmé, že i pokud by z důvodů dále uvedených nedošlo k odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze strany žalovaného, a tedy zániku jeho závazku k prodeji pozemků, jakož i následně k jejich prodeji jiným kupujícím, nebyl by žalobce v postavení osoby oprávněné domáhat se nahrazení souhlasu žalovaného k uzavření kupní smlouvy. Za této situace má žalobce proti žalovanému právo pouze na vydání bezdůvodného obohacení, tedy zálohově zaplacených plateb, jak žalovaný sám konstatuje. Žalovaný dále namítal neurčitost ujednání a nicotnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní pro neurčitost ujednání o tom, že žalovaný bude zavázán k prodeji předmětných nemovitostí do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny sítě a stavby komunikací v rámci developerského projektu, při kterém oddělením a sloučením pozemků č. , Anonymizováno, 3 v obci , adresa, , katastrální území , Anonymizováno, , vznikne mimo jiné pozemek pracovně v grafických podkladech označený jako č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m². I pokud by smlouva nicotnou nebyla, potom zanikla odstoupením od smlouvy, které provedl žalovaný svým právním jednáním dne , datum, , na což žalobce nijak nereagoval. V souladu se vzájemnými obchodními zvyklostmi bylo toto odstoupení od smlouvy zasláno mailem dne , datum, , a protože žalobce na mail nereagoval, poštou doporučeným dopisem , datum, na adresu žalobce. Důvodem tohoto odstoupení byl požadavek žalovaného opakovaně na žalobce vznesený, aby přistoupil k uzavření kupní smlouvy již před tímto datem, což žalobce odmítal. Žalovaný nabídl žalobci v odstoupení od smlouvy, že pokud k uzavření kupní smlouvy dojde do data , datum, , odstoupení od smlouvy vezme zpět. Nabídnul-li tedy žalovaný žalobci uzavření kupní smlouvy před odstoupením od smlouvy, splnil svůj závazek oferty, který žalobce neakceptoval. Odstoupil-li tedy za této situace žalovaný od smlouvy o smlouvě budoucí, realizoval právní jednání, k němuž byl oprávněn.3. V řízení byly prokázány následující skutečnosti:4. Účastníci uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, a to žalovaný jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující s tím, že budoucí prodávající bude realizovat developerský projekt, při kterém oddělením a sloučením pozemků blíže specifikovaných ve smlouvě, v obci , adresa, , k. ú. , Anonymizováno, , vznikne mimo jiné pozemek pracovně v grafických podkladech označený jako č. , hodnota, o výměře 709 m². Budoucí prodávající provede v lokalitě výstavbu hlavních řadů kanalizace, vodovodu, plynovodu, provede jejich přípojky na nově vzniklé pozemky, vystaví elektroměrné pilíře a objedná a uhradí připojení elektrické energie 3x 25 A na každý pozemek. Dále v lokalitě zhotoví komunikace v uliční síti, tedy vozovku a chodníky. V článku 2. smlouvy se smluvní strany dohodly, že nejpozději do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny sítě a stavby komunikací uvedené v předchozím odstavci, uzavřou kupní smlouvu na pozemek pracovně na grafických podkladech označený jako č. , hodnota, o výměře 709 m² za cenu , částka, . Bude-li se výměra pozemku lišit o více než 3 m², bude kupní cena přiměřeně upravena tak, aby byla zachována cena za 1 m². Budoucí kupující se zavázal uhradit zálohy na kupní cenu, a to , částka, do týdne od podepsání smlouvy a , částka, do týdne poté, co budoucí prodávající předloží budoucímu kupujícímu pravomocné územní rozhodnutí, kterým budou povoleny stavby a dělení pozemků podle odst. 1 smlouvy. Budoucí kupující může uhradit další mimořádné zálohy až do výše , částka, , a to kdykoli v době platnosti smlouvy. Pokud budoucí kupující u