16 C 200/2020-73 — Obvodní soud pro Prahu 7

Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci 98 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce jako kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o prodeji pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec]. V rozporu s kupní smlouvou žalovaný následně nepodepsal zástavní smlouvu s bankou, která měla žalobci poskytnout úvěr na úhradu části kupní ceny. Z důvodu porušení kupní smlouvy na straně žalovaného žalobce od kupní smlouvy odstoupil. Ještě před uzavřením kupní smlouvy uhradil žalobce na základě Dohody o složení rezervační jistiny částku 98 000 Kč. Tato částka byla ke dni podpisu kupní smlouvy započtena na kupní cenu nemovitosti. Jelikož došlo ke zrušení kupní smlouvy od jejího počátku, je žalovaný povinen vrátit již uhrazenou část kupní ceny. K vrácení částky 98 000 Kč byl žalovaný opakovaně vyzýván. Jelikož částku dosud nevrátil, požaduje žalobce také zákonný úrok z prodlení, a to ode dne prodlení s úhradou pohledávky (od 1. 6. 2020) do zaplacení. Žalovaný nárok uplatněný v žalobě neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Uvedl, že není ve věci pasivně legitimován. Mezi žalobcem, žalovaným a [právnická osoba] jako zprostředkovatelem byla dne [datum] uzavřena Dohoda o složení rezervační jistiny. Na účet zprostředkovatele byla žalobcem složena rezervační jistina ve výši 98 000 Kč. Žalobce se zavázal uzavřít kupní smlouvu do 30. 11. 2019. Jelikož však žalobce neměl dostatek finančních prostředků, byl dne 3. 12. 2019 uzavřen Dodatek k Dohodě o složení rezervační jistiny, ve kterém byl termín k uzavření kupní smlouvy prodloužen do 31. 1. 2020. Z Dohody o složení rezervační jistiny i z Dodatku vyplývá, že pokud nebude termín pro podpis kupní smlouvy dodržen vinou žalobce, bude složená rezervační jistina započítána na smluvní pokutu zprostředkovateli. Ani v dodatečné lhůtě však nebyla kupní smlouva uzavřena, neboť žalobce stále neměl k dispozici dostatek finančních prostředků. K podpisu kupní smlouvy došlo až [datum], a to z důvodu opakovaných požadavků na změny v kupní smlouvě ze strany finančního poradce žalobce. Zástavní smlouva, která měla zajistit poskytnutí úvěru bankou žalobci, byla žalovanému předložena až dodatečně. Ze zástavní smlouvy vyplynulo, že žalovaný měl žalobci pokrýt jeho dluhy ve výši 4 000 000 Kč, přestože část kupní ceny krytá zástavním právem byla pouze 2 456 000 Kč Zástavní smlouva byla v rozporu s kupní smlouvou, proto ji žalovaný odmítl podepsat. Jelikož žalobce nedodržel termín pro uzavření kupní smlouvy, vznikla mu povinnost zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervační jistiny. Žalovaný částku 98 000 Kč nikdy neobdržel, neboť si ji ponechala realitní kancelář jako zprostředkovatel. V průběhu jednání pak žalovaný doplnil, že od realitní kanceláře obdržel částku 49 000 Kč. Mezi stranami není sporu o tom, že [právnická osoba] jako zprostředkovatel, žalobce jako zájemce a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne [datum] Dohodu o složení rezervační jistiny. Z čl. III. této dohody vyplývá, že zájemce se zavazuje složit na účet zprostředkovatele rezervační jistinu ve výši 98 000 Kč [právnická osoba] jako zprostředkovatel, žalobce jako zájemce a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne 3. 12. 2019 Dodatek k dohodě o složení rezervační jistiny. Lhůta pro uzavření kupní smlouvy byla prodloužena do 31. 1. 2020. Žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující a vedlejší účastník [právnická osoba] uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu. Žalovaný jako prodávající, žalobce jako kupující a advokát [jméno] [příjmení] uzavřeli dne [datum] Smlouvu o advokátní úschově finančních prostředků. V období po podpisu kupní smlouvy obdržel žalobce zástavní smlouvu, kterou odmítl podepsat. Za situace, kdy skutkový stav byl mezi účastníky v zásadě nesporný, se soud zabýval otázkou, zda by měla být částka 98 000 Kč vrácena žalobci právě žalovaným. K námitce nedostatku pasivní věcné legitimace žalovaného soud uvádí, že žalobce a žalovaný jakožto strana kupující a prodávající z uzavřené kupní smlouvy jsou nositeli vzájemných subjektivních práv a povinností. Žalovaný je pasivně věcně legitimován, neboť je účastníkem hmotněprávního vztahu, o který v řízení jde. Soud provedl dokazování výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] a listinami navrženými účastníky. Výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že termíny pro podpis kupní smlouvy se prodlužovaly z důvodu nutnosti předložení dalších podkladů bance. V době podpisu kupní smlouvy nebyly připraveny zástavní smlouvy. Když byly později připraveny, žalovaný je odmítl podepsat. Z částky 98 000 Kč se po podpisu kupní smlouvy uhradilo DPH, 30 % z částky tvořila odměna pro realitní kancelář, část odměna pro svědkyni za zprostředkování. Ředitel svědkyni sdělil, že žalovaný obdržel 49 000 Kč. Realitní kancelář neuplatnila na žalobci žádnou smluvní pokutu. Z výpisu z účtu žalobce bylo zjištěno, že žalobce zaslal na úschovní účet č. [bankovní účet] advokáta [jméno] [příjmení] dne 17. 2. 2020 částku 126 000 Kč a dne 20. 2. 2020 částku 536 000 Kč. Z dalších provedených listin nebylo zjištěno nic podstatného pro zjištění skutkového stavu. Soud neprovedl žalovaným navržený výslech obchodního ředitele realitní kanceláře [název] [jméno] [příjmení], neboť jeho výpověď považoval s ohledem na nesporná tvrzení účastníků, výpověď svědkyně [jméno] [příjmení] a předložené listinné důkazy za nadbytečný. Na základě zjištění učiněných po provedeném dokazování a jejich zhodnocení ve smyslu § 132 o.s.ř. dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Žalobce jakožto zájemce o koupi pozemku žalovaného složil na účet realitní kanceláře rezervační jistinu ve výši 98 000 Kč (nesporné). Následně byla mezi stranami dne [datum] uzavřena kupní smlouva. Několik dní po podpisu kupní smlouvy byla žalovanému předložena zástavní smlouva nutná pro poskytnutí úvěru bankou na část kupní ceny, kterou žalovaný odmítl podepsat (nesporné). Žalobce zaslal na úschovní účet č. [bankovní účet] advokáta [jméno] [příjmení] dne 17. 2. 2020 částku 126 000 Kč a dne 20. 2. 2020 částku 536 000 Kč (výpis z účtu žalobce). Žalovaný odstoupil od kupní smlouvy dne 20. 5. 2020 (nesporné, Odstoupení od kupní smlouvy o koupi nemovité věci ze dne [datum]). Žalobce odstoupil od kupní smlouvy dne 5. 11. 2020 (nesporné, Odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy ze dne [datum]). Z částky 98 000 Kč se po podpisu kupní smlouvy zaplatila daň, odměna realitní kanceláři, odměna realitní makléřce a částku 49 000 Kč obdržel žalovaný (výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], tvrzení žalovaného). Žádná smluvní pokuta nebyla po žalobci ze strany realitní kanceláře požadována (výpověď svědkyně [jméno] [příjmení]). Na základě výše uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Strany mezi sebou uzavřeli smlouvu, čímž projevily vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy (§ 1724 zákona č. 89/2012 Sb, občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o.z.“). § 2079 o.z. upravuje kupní smlouvu, kterou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku (§ 2004 o.z.). Podle § 2991 o.z. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. Žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu. V této smlouvě se žalovaný zavázal k podpisu zástavní smlouvy (část II, bod 2.). Jelikož žalovaný nepodepsal zástavní smlouvu, znemožnil tím dokončení transakce, neboť banka neposkytla požadovaný úvěr. V návaznosti na to odstoupil od kupní smlouvy žalobce, později odstoupil také žalovaný. Následkem odstoupení od smlouvy je povinnost vrátit plnění poskytnuté před odstoupením. Částka 98 000 Kč, která byla před podpisem kupní smlouvy zaplacena žalobcem na základě Dohody o složení rezervační jistiny ze dne [datum], se podle kupní smlouvy započetla na kupní cenu ke dni podpisu kupní smlouvy (část II. bod 4. písm. a). Protože odstoupením ob