15 C 253/2024-201 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobce se žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 7 dne , datum, domáhal ve výroku I specifikovaného určení (tam uvedená bytová jednotka dále jen „jednotka č. , hodnota, “; bytový dům dále jen „bytový dům č. p. , číslo, “) a náhrady nákladů řízení. Tvrdil, že žalobce je s manželkou dlouholetým nájemcem jednotky č. , hodnota, nacházející se ve čtvrtém patře domu č. p. , číslo, . Žalobce uzavřel dne , datum, (na druhý stejnopis v držení žalobce žalobce omylem doplnil , datum, ) s tehdejším vlastníkem, otcem žalovaného, , jméno FO, , narozeným , datum, , nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Žalovaný jako vlastník vykonává správu prostřednictvím externího správce. Tvrzení žalovaného o neplatnosti této smlouvy považoval za účelová, neboť předchozí vlastník nájemní smlouvu žalobci sám předložil. Žalovaný dopisem ze dne , datum, žádal po žalobci doklady a fotodokumentaci k úpravám v bytě, jež byly provedeny buď na počátku nájmu se souhlasem původního vlastníka nebo zde existovaly již před začátkem nájmu, o předložení revizní zprávy k elektroinstalaci a namítal poškrábání a opotřebování parket. Žalobce reagoval prostřednictvím právního zástupce dne , datum, tak, že změny jsou dávného data, revizní zprávu předložil správci domu, že stav parket odpovídal běžnému opotřebení, a že vytýkané vady nepředstavují výpovědní důvod. Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď pronajímatele z nájmu datovaná k , datum, . Důvodem výpovědi byly neoprávněné úpravy bez souhlasu vlastníka, a to a) podřezání původních vstupních dveří do bytu z roku 1919 včetně úpravy vnitřní strany dveří; b) nahrazení původní parketové podlahy jinou podlahovou krytinou v předsíni a kuchyni; c) výměna kuchyňské linky, položení obkladů a dlažby; d) instalace patra na spaní. Žalovaný dále žádal doložení projektové dokumentace a podrobné revizní zprávy k elektrickým rozvodům upraveným bez souhlasu majitele. Konečně upozornil na nedostatečnou údržbu parket a vytkl jejich značné poškrábání a opotřebování. Dne , datum, zaslal žalobce žalovanému námitky proti výpovědi a současně předžalobní výzvu. Vnitřní polstrování vstupních dveří je původní, bylo zde již , datum, , úprava vstupních dveří byla odsouhlasena předchozího vlastníkem. Výměna podlahové krytiny byla provedena po uzavření nájemní smlouvy se souhlasem předchozího vlastníka, stejně tak jako výměna kuchyňské linky z důvodu jejího dezolátního stavu. V jednotce č. , hodnota, byla dvě patra na spaní, nebylo specifikováno, jaké patro žalovaný měl na mysli. Pevně instalované patro bylo součástí bytu při uzavření nájemní smlouvy, snímatelné patro je běžnou součástí zařízení domácnosti. Úprava elektrických rozvodů byla provedena v roce 2001 se souhlasem předchozího vlastníka, revizní zpráva byla provedena , datum, a zaslána správci domu , jméno FO, e-mailem dne , datum, . U parket šlo o běžné opotřebení v souvislosti s užíváním bytu. Žalobce v žalobě dále tvrdil, že žalovaným uvedené důvody nezakládají porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Žalovaný se žalobce navíc snaží několik let vystrnadit z bytu, když například již dne , datum, byla žalobci zaslána správcem , jméno FO, výpověď; po námitce tehdejšího zástupce žalobce byla vzata , datum, zpět. Sám pan , jméno FO, se do jednotky č. , hodnota, poprvé dostavil již v dubnu 2022 a mohl se tak seznámit s jejím stavem. , jméno FO, se však dostavil bez jakéhokoli prokázání toho, že by správcem budovy byl. Dne , datum, byla správcem zaslána žalobci stížnost na hluk, když cvičení na klavír je slyšet o několik pater níže, a mělo být zjevné, že jde o výuku, což bylo hrubým porušením nájemní smlouvy; na tyto výtky žalobce reagoval tak, že hraje pouze dopoledne, jinak cvičí se sluchátky, výuku doma neprovádí. Následně bylo žádáno o změnu nájemní smlouvy na dobu určitou, což bylo ze strany žalobce odmítnuto, přičemž uvedl, že žalobce je ochoten připravit nové smlouvy, ale bude nutno najít shodu. To bylo ze strany správce odmítnuto. Sám žalobce upozornil na vady bytu – nesprávně provedenou výměnu oken, kvůli níž se v zimě okna zevnitř silně rosí a na zdi se objevuje plíseň, a zatékání vody ze střechy do bytu při vydatných deštích. Na vady bylo upozorňováno v roce 2020, 2021, 2022, 2023 a 2024, leč bez zjednání nápravy. Žalobce nikdy nebránil žalovanému vstupu do jednotky č. , hodnota, po předchozí domluvě; klíče však žalovanému skutečně nepředal. Sám předchozí vlastník vybíral nájemné tak, že jednotky obcházel, vybral nájemné a vystavil daňový doklad. Bylo vyloučeno, aby přehlédl úpravy provedené v bytě. Žalobce neměl povinnost uchovávat doklady související s nájmem po takovou dobu. Požadavek předložit doklady starší 23 let je šikanózním, i s ohledem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , podle nějž požadavek pronajímatele vůči nájemci na odstranění starších zásahů do předmětu nájmu může být v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný se takto snaží vystěhovat všechny nájemníky, kteří s jeho otcem uzavřeli smlouvu na dobu neurčitou, když takřka obdobná výpověď byla zaslána jinému nájemníkovi , jméno FO, a nájemnici , jméno FO, . Konečně žalobce namítal promlčení práva žalovaného dát mu výpověď z nájmu.2. Žalovaný žádal, aby žaloba byla zamítnuta. Uvedl, že žalobce se stal nájemcem na základě účelové směny s předchozím uživatelem bytu, čímž měl předchozího vlastníka uvést v omyl. Smlouvu ze dne , datum, je nutno považovat za neplatnou. Žalovanému samotná smlouva nebyla vůbec k dispozici, seznámil se s ní až v říjnu 2022; měl za to, že žádný záznam o existenci užívacího práva žalobce neexistuje. Domnělou neexistenci nájemní smlouvy se žalovaný snažil zhojit v dubnu 2022 zasláním nové nájemní smlouvy, kterou žalobce odmítl. Žalovaný se dlouhodobě snaží bránit nepřiměřeným zásahům do jeho vlastnického práva ze strany žalobce. Jako poslední prostředek obrany, neboť s žalobcem nebylo možné dojít ke smírnému řešení, ve snaze zabránit podstatnému zhoršování stavu bytu, zaslal žalovaný žalobci výpověď z nájmu jednotky č. , hodnota, . Žalovaný dlouhodobě neměl o jednotce č. , hodnota, úplné informace, žalobce mu přístup do ní znemožňoval, na zprávy a telefonáty nereagoval. O pravém stavu věcí se žalovaný přesvědčil až , datum, , kdy byla umožněna ze strany žalobce kontrola stavu bytu, kdy bylo zjištěno, že původní dveře jsou podřezané, původní parkety byly odstraněny, v kuchyni byly vyměněny obklady a kuchyňská linka, při instalaci patra na spaní bylo toto přivrtáno ke zdi, a byla předělána elektroinstalace. S těmito úpravami nebyl žalobci dán souhlas ani předchozím vlastníkem, žalobce toto neprokazuje. Sám žalobce uznal výpovědní důvod. Žalovaný konkrétně uvedl, že vnitřní polstrování historických dveří nebylo jejich součástí při počátku nájemního vztahu. Podřezání dveří nebylo nikdy odsouhlaseno. Původní podlahové dubové parkety byly vyměněny, resp. zcela odstraněny, bez souhlasu za jinou a méně kvalitní podlahovou krytinu. Výměna kuchyňské linky nebyla nikdy odsouhlasena. Rekonstrukce elektřiny měla proběhnout v roce 2001 a 2002, ani k jedné však nebyl dán souhlas. Souhlas k zásahům do bytu přitom měl být dán vždy před zahájením prací, nikoli zpětně. Žalobce zaslal žalovanému revizi podle norem z roku 2002, která však není aktuální ani dostatečná. Žalobci byla nejprve zaslána výzva k odstranění protiprávního stavu ze dne , datum, do , datum, s upozorněním na možnost výpovědi. Touto se žalovaný domáhal pouze odstranění zjištěných provedených úprav a uvedení bytu do původního stavu před uvedenými změnami, ke kterým nebyl dán souhlas. K nápravě však ve lhůtě nedošlo, proto žalovaný přistoupil , datum, k výpovědi. Nad rámec uvedených vad žalobce sám doložil, že v roce 2014 došlo k broušení parket, avšak neodborně. Původním vlastníkem bytového domu č. p. 907 byl otec žalovaného; od roku 2010 se žalovaný stal spoluvlastníkem a od roku 2017 byl žalovaný výlučným vlastníkem domu. , jméno FO, jako správce působí 3 roky. Přestože tento se do jednotky č. , hodnota, podíval již v roce 2022, činil tak pouze za účelem kontroly oken, nešlo o kontrolní prohlídku; společně s panem , jméno FO, se do bytu dostavil pan , právnická osoba, . Žalobcem bylo panu , jméno FO, zakázáno pořizování jakýchkoli fotografií. Vzhledem k tomu, že pan , jméno FO, převzal správu v červnu roku 2022, nemohl znát původní stav bytu. , jméno FO, byl ze strany žalobce označován jako tipař, podvodník, bylo mu vyhrožováno přivoláním Policie ČR. Stejně tak předchozí vlastník nikdy do jednotky č. , hodnota, nevstoupil, přestože nájemné někdy skutečně vybíral osobně. Podpisy na předložených dokladech jsou však i prostým okem jiné. Nepodstatné je tvrzení, že úpravy byly provedeny před delší dobou, neboť tato skutečnost nemůže mít význam pro posouzení oprávněnosti výpovědi, pokud absentuje souhlas pronajímatele a ten měl možnost se se změnami seznámit až , datum, , jelikož do té doby mu byl přístup do bytu odepírán. Žalovaný dále argumentoval výší nákladů, které bude nutno vyna