7 C 228/2021-139 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se jako spoluvlastníci rodinného domu [adresa] stojícím na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Prosek po žalovaném domáhají zaplacení částky 57 846 Kč s příslušenstvím jako dlužného nájemného (41 000 Kč), záloh na služby (15 000 Kč) a vyúčtování služeb za červen 2019 – červen 2020 (1 846 Kč). Svou aktivní věcnou legitimaci žalobci dovozují z jejich spoluvlastnického práva, kdy žalobce a) uzavřel smlouvu s žalovaným jako správce společné věci a žalobci d) a e) následně vstoupili do práv původních spoluvlastníků. Žalobci k jejich tvrzenému nároku uvádějí, že s žalovaným v roce 2003 uzavřeli smlouvu o nájmu bytu 3 + 1 nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží uvedeného domu a garáže v uvedeném domě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], s nájemným ve výši 9 000 Kč a zálohami na služby ve výši 1 500 Kč splatnými ve tříměsíčních splátkách předem, vždy nejpozději k 5. dni daného období. Žalovaný po ústní dohodě s žalobci byt užívá dodnes s tím, že v roce 2019 došlo ke zvýšení nájemného na částku 12 000 Kč a záloh na služby ve výši 3 000 Kč. Uvedené částky žalovaný platil až do září roku 2020, kdy žalobci žalovanému doporučeným dopisem vypověděli nájem dle ust. § 2288 odst. 2, písm. b) o. z. Žalovaný si jej převzal dne [datum], nájemní poměr skončil dnem [datum]. Žalovaný proti skončení nájmu nikterak nebrojil, avšak od doručení výpovědi z nájmu přestal platit nájemné. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že ne všichni žalobci jsou aktivně věcně legitimováni k podání žaloby. Uvedené dovozuje z toho, že nájemní smlouvu uzavíral pouze s žalobcem a), který nevystupoval jako zástupce (zmocněnec) spoluvlastníků či správce společné věci, žalobci d) a e) nebyli v době uzavírání nájemní smlouvy ([datum]) spoluvlastníky nemovitosti, která je předmětem nájmu. Pokud pak jde o výzvy k zaplacení žalovaných částek adresované žalovanému, tyto nebyly učiněny všemi žalobci, a proto v souladu s ust. § 1877 o. z. není dána aktivní legitimace všech žalobců. Pokud jde o požadavek žalobců na zálohy za služby za období od srpna 2020 do prosince 2020, tento je nedůvodný, neboť již uplynuly 4 měsíce od konce zúčtovacího období služeb poskytovaných s užíváním bytu a žalobcům tak v souladu s ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb., vznikla povinnost řádně vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Vyúčtování, které žalobce a) žalovanému předal, mělo zásadní nedostatky, pokud jde o vyúčtování nákladů na teplo a žalovaný vůči němu vznesl včas námitky, které žalobce a) včas nevyřídil. Pokud jde o vyúčtování služeb za období od června 2019 do července 2020, jde podle žalobce (s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 2. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4760/2016) rovněž o nedůvodný požadavek, neboť vyúčtování nebylo v souladu s právními předpisy (zákonem č. 67/2013 Sb., a vyhláškou č. 269/2015 Sb.). Pokud jde o tvrzené zvýšení nájemného od roku 2019, k takové dohodě mezi účastníky nedošlo. Žalovaný si vyššími dobrovolnými úhradami nad rámec dohodnutého nájemného a záloh v minulosti předplácel jak nájemné, tak služby. Ke dni [datum] činilo předplácené nájemné částku 97 000 Kč, což je částka podstatně přesahující dluh na nájemném jak pro případ nájemného ve výši 9 000 Kč, tak pro případ nájemného ve výši 12 000 Kč. Dluh na nájemném tedy vůbec nevznikl. 3. Soud provedl všechny stranami navržené důkazy až na účastnický výslech žalobce. Ten soud neprovedl, protože přes jeho výzvu nebyla doplněna skutková tvrzení. Po provedeném dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Žalobce a) jako jeden ze spoluvlastníků domu [adresa], [ulice] ul., [obec a číslo], nacházející se na pozemku parc. [číslo] obec Praha, zapsané u katastrálního úřadu pro hl. m. [část Prahy], na [list vlastnictví] (dále jen,,Nemovitost“), jako zástupce všech spoluvlastníků uzavřel dne [datum] s žalovaným o nájmu bytu 3 + 1 nacházejícího se v 1. patře Nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], výše nájemného byla stanovena na částku 9 000 Kč měsíčně a záloha na služby byla stanovena na částku 1 500 Kč měsíčně. Uvedené částky byl žalovaný podle smlouvy povinen platit vždy ve tříměsíčních splátkách předem, splatných vždy nejpozději k 5. dni uvedeného období. Smlouva byla následně prodloužena do [datum] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ke dni [datum] na č. l. 39 spisu, výstupem z nahlížení do katastru nemovitostí k [datum] na č.l. 14 spisu a výstupem ze stránek katastrálního úřadu s informacemi o pozemku ze dne [datum], na č.l. 59 spisu, smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem a) a žalovaným s přílohou a podpisy na č.l. 78-80 spisu, dodatkem [číslo] smlouvy o nájmu z [datum] na č.l. 38 spisu). 5. Žalobce a) vypověděl dne [datum] podle ust. § [číslo] odst. 2 písm. b) žalovanému smlouvu o nájmu bytu a zároveň žalovaného vyzval k úhradě dluhu na nájemném a zálohách na služby (prokázáno listinou označenou jako Výpověď nájmu sjednaném dlouhodobou ústní nájemní smlouvou ze dne [datum] na č.l. 13 spisu). 6. Žalovaný platil v roce 2018 žalobcům částky od 2 000 Kč až do 15 000 Kč (celkem 49 000 Kč), od ledna do prosince roku 2019 žalobcům platil částky v rozmezí od 3 000 Kč až do 15 000 Kč (celkem 140 000 Kč) a v roce 2020 částky od 5 000 Kč do 15 000 Kč (celkem 129 154 Kč). Zároveň byl s žalobci v aktivním písemném kontaktu, kdy žalobce a) pravidelně informoval o tom, kdy a jaké částky zašle (prokázáno výstupem ze stránek mBank ze dne [datum] na č.l. 9 spisu, mailovou korespondencí z 23. 9., [datum] s přílohami, 13., 29. 8., 5 a [datum] s přílohami, 27. 8., [datum], [datum] s přílohou a [datum], to vše na č.l. 119 až 129, mailovou korespondencí mezi žalovaným a [celé jméno žalobce] za období od [datum] do [datum] na č.l. 89-92 spisu a listinou (mail) s datem [datum], na č.l. 96 spisu a sumarizací žalobce jeho plateb za nájem, respektive záloh za období od [datum] do [datum], č.l. 36-37 spisu a platbami z [datum] až [datum], dle seznamu na č.l. 104 p.v. – č.l. 106-118). 7. Žalobci žalovanému zaslali vyúčtování služeb za období 2020 [číslo], které vypracovali na podkladě faktur za plyn a vodné a stočné. Proti uvedenému vyúčtování služeb podal žalovaný námitky, neboť vyúčtování neuvádí, komu je určeno, k jakému bytu se vztahuje, není podepsáno a neobsahuje náležitosti podle zákona č. 67/2013 Sb. (prokázáno vyúčtováním služeb za období 2020 [číslo], vyúčtováním energií 2019 2020 ([číslo] – [číslo]) na č.l. 81 spisu, souhrnnou fakturou za sdružené služby dodávky plynu za období od [datum] do [datum], faktura za vodné a stočné za období od [datum] do [datum], faktura Pražské plynárenské za fakturační období od [datum] do [datum] na č.l. 82-84 spisu a námitkami žalovaného proti vyúčtování služeb z [datum] s podacím lístkem z [datum], na č.l. 34-35 spisu). 8. Nájemní vztah skončil uplynutím dne [datum]. Žalovaný však předmětný byt ve stanovené lhůtě nevyklidil a vyklizený žalobcům nepředal, proto mu tuto povinnost uložil soud (prokázáno dodatkem [číslo] smlouvy o nájmu z [datum] na č.l. 38 spisu, vyrozuměním PČR z [datum] na č.l. 61-64 spisu a rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 11. 1. 2022, č. j. 52 C 148/2021-106 z 11. ledna 2022 na č.l. 85-88 spisu) 9. Lze učinit skutkový závěr, že žalobci jsou spoluvlastníky Nemovitosti, ve které se nachází byt, který na základě nájemní smlouvy žalovaný od [datum] obýval. Žalobce a) jako zástupce všech spoluvlastníků uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu ze dne [datum], ve které bylo mezi účastníky sjednáno nájemné ve výši 9 000 Kč a poplatky za služby ve výši 1 500 Kč měsíčně. Nájemní vztah byl mezi účastníky prodloužen do [datum]. Žalobce dal dne [datum] žalovanému výpověď z nájmu uvedeného bytu a nájemní vztah, který mezi účastníky řízení na základě ústní dohody trval od [datum], byl ukončen uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. 10. Z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1373/2005, ze dne 22. 5. 2007 vyplývá, že věcná legitimace představuje hmotněprávní vztah účastníka ke konkrétní projednávané věci (předmětu řízení). Věcnou legitimaci tak má v řízení o žalobě ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se právní vztah nebo právo týká. Týká-li se věcná legitimace žalobce, hovoří se o aktivní věcné legitimaci, a týká-li se žalovaného, označuje se jako pasivní věcná legitimace. V daném případě tak soud nemohl přisvědčit námitce žalovaného, že ne všem žalobcům (jako spoluvlastníkům) nemovitosti svědčí aktivní věcná legitimace. Předmětný právní vztah (byť byl uzavřen pouze jedním z žalobců) se dotýká právní sféry všech žalobců a aktivní věcná legitimace jim tak nad vší pochybnost náleží, nic na tom nemění ani fakt, že předžalobní výzvu podal jen žalobce a). 11. Po právní stránce soud věc zhodnotil podle § 2238 o.z., dle kterého užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou 12. Podle ust. § 98 o.s.ř. vzájemným návrhem