29 C 15/2020-760 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobci se domáhali zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nebytovému prostoru - jednotce č. , hodnota, , hodnota, , způsob využití - jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č.p. , hodnota, , na pozemku parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je podíl na společných částech budovy č.p. , hodnota, , a pozemku parc. č. , hodnota, , o velikosti , hodnota, , v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, (dále jen „jednotka“), která byla na počátku řízení v podílovém spoluvlastnictví žalobců a původních 11 účastníků na straně žalovaných. V návrhu žalobci uvedli, že společné hospodaření s jednotkou je nefunkční a její správa a hospodaření s ní je netransparentní. Z důvodu většího množství spoluvlastníků není možné reálné rozdělení věci a jako majoritní spoluvlastníci disponující 28,828% podílem proto navrhli přikázání jednotky do svého výlučného vlastnictví s tím, že vypořádací podíl jsou schopni uhradit.2. Usnesením zdejšího soudu ze dne 13. 7. 2022, č.j. 29 C 15/2020-432, ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 20. 9. 2022, č.j. 36 Co 327/2022-456, bylo podle § 107a o.s.ř. rozhodnuto tak, že na místě stávajících žalovaných bude v řízení pokračováno s , tituly před jménem, , jméno FO, , jméno FO, (nynější žalovaný), neboť nabyl spoluvlastnické podíly k jednotce od původních žalovaných.3. Po změně procesní situace na straně žalované žalobci uvedli, že setrvání ve spoluvlastnictví stále považují za vyloučené, navrhují však reálné rozdělení jednotky, neboť nyní, kdy je ve vlastnictví toliko dvou spoluvlastníků, je tento postup možný a zákonem preferovaný. Rozdělením vzniknou dvě samostatné jednotky, nedojde k zásahu do nosných konstrukcí domu a nebude narušena jeho statika ani společné části, jednotka má již nyní dva samostatné bezbariérové vchody. Projektovou dokumentaci a samotnou realizaci rozdělení jsou žalobci ochotni zajistit, zřízení přívodu energií by nebyl problém. Rozdělení se nijak nedotkne ostatních spoluvlastníků v domě, jejich podíly ani vnitřní uspořádání domu se nezmění. Zákon předpokládá, že bude soudně upraveno i prohlášení vlastníka a žalobci proto navrhli, aby soud v rámci rozhodnutí o rozdělení jednotky rozhodl i o změně prohlášení vlastníka. Skutečnost, že rozdělení je technicky možné, dokládají žalobci znaleckými posudky, kterými byly i ohodnoceny náklady na rozdělení, jejichž výše je marginální, rovněž je jimi dokládáno, že hodnota nově vzniklých jednotek by se nesnížila, ale naopak zvýšila. Žalobci alternativně navrhli přikázání jednotky do svého vlastnictví s tím, že jsou solventní a ochotní zaplatit vypořádací podíl o 20 % vyšší než je jeho hodnota zjištěná znaleckým posudkem, čímž deklarují svůj vztah jednotce. Žalobci nabyli jednotku do spoluvlastnictví již v roce 2013, tedy mnohem dříve než žalovaný, a to v rámci vydání bytu do osobního vlastnictví, část získali darem od svých dcer jako zaopatření na stáří, v důsledku čehož by, pokud by vlastnictví k jednotce pozbyli, museli uhradit daň z příjmu. Žalovaný naopak k jednotce žádný vztah nemá a vnímá ji jen jako investici. Žalovaný si ponechává veškeré příjmy z nájmu jednotky a žalobcům nic nezasílá. Pokud jde o žalovaným uváděné napjaté vztahy v domě a neplatičství žalobců, poté, co byly v září 2021 transparentně v SVJ nastaveny zálohy a platby do fondu oprav, je žalobci řádně hradí a vznikají jim přeplatky.4. Žalovaný navrhl, aby soud rozhodl tak, že změna žalobního návrhu žalobců v tom směru, že se namísto přikázání jednotky do svého vlastnictví domáhají jejího rozdělení, podle § 95 o.s.ř. nepřipouští. Věcně se vyjádřil tak, že souhlasí se zrušením spoluvlastnictví a navrhl přikázání jednotky do svého výlučného vlastnictví. Uvedl, že je většinový spoluvlastník s podílem o velikosti 71,71 %. Hodlá jednotku spravovat účelně a poklidně, jednotka je pronajímána třetí osobě k výkonu jeho podnikatelské činnosti – provozu skladu bez hlučných činností, což žalovaný hodlá zachovat. Žalovaný v době sám bydlí se svou partnerkou a nezletilou dcerou, což je zárukou, že nehodlá nijak narušovat pohodu bydlení v domě. Žalovaní naopak v domě nebydlí a pohoda v domě je jim lhostejná. Žalovaný má k dispozici volné finanční prostředky k vyplacení vypořádacího podílu žalobcům a je připraven tyto kdykoli uvolnit. Naopak nejsou splněny předpoklady pro přikázání věci žalobcům, neboť neprokázali svoji solventnost, nelze na ně hledět jako na důvěryhodné osoby. Žalobci nadto jednají dlouhodobě nemravně, o čemž je vedeno množství soudních sporů, kdy jsou dlouhodobými neplatiči příspěvků SVJ, účelově sporují správnost vyúčtování služeb a požadují úhradu pokut dle zákona č. 67/2013 Sb., systematicky napadají jakékoli rozhodnutí SVJ, k tomuto jednání navedli i své dcery, které vlastní další dva byty v domě, a je tak obava, že by nehradili ani náklady spojené s předmětnou jednotkou, což by dále zatížilo ostatní vlastníky jednotek v domě. Možnost reálného rozdělení jednotky žalovaný sporoval s odůvodněním, že jejím rozdělením dojde ke ztrátě její hodnoty a funkční celistvosti, neboť jednotka je jako celek využívána nájemcem k obchodní činnosti, má jedno sociální zázemí, jednu sadu přípojek médií a energií, přičemž znalecký posudek s vybudováním sociálního zázemí u větší části, která by měla připadnout žalovanému, vůbec nepočítá. Využití jednotky po rozdělení vedoucímu ke vzniku dvou malých holých místností, by bylo minimální. Znalecký posudek připouští nutnost stavebních zásahů v jednotce i společných částech, což by znamenalo nutnost uzavřít s ostatními spoluvlastníky smlouvu o výstavbě. Není možné změnit prohlášení vlastníka v tomto řízení bez účastenství dalších spoluvlastníků, ostatní spoluvlastníci nadto vyjadřují nesouhlas, rozdělení by si vyžádalo stavební úpravy, které by si vyžádaly statisícové náklady, rovněž není zpracována projektová dokumentace a souhlas stavebního úřadu. Rozdělení by vyžadovalo další spolupráci a kooperaci účastníků, což by vedlo k dalším soudním sporům. Pokud jde o tvrzení, že žalovaný si ponechává výnosy z nájmu, důvodem je skutečnost, že žalobci mu dosud nesdělili číslo účtu. Příslušná částka je však alokována a účtu a žalovaný je schopen ji kdykoli žalobcům zaslat.5. Soud zjistil tento skutkový stav:6. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobci a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky jednotky včetně podílu na společných částech budovy a pozemku, žalobci mají ve společném jmění manželů podíl o velikosti 2236/7905, žalovaný vlastní podíl o velikosti 5669/7905. Jednotka má podlahovou plochu 48,6 m2 a sestává ze tří provozních místností (výměry 17,6 m2, 17,9 m2 a 8,5 m2), kanceláře (3,6 m2) a WC (1 m2), jak plyne z prohlášení vlastníka Bytového družstva na , jméno FO, .7. Z prohlášení , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 21. 5. 2022 plyne, že dne 28. 5. 2019 darovala svůj podíl na jednotce rodičům – žalobcům, smyslem darování byla skutečnost, aby žalobci, starobní důchodci, měli zajištěn pravidelný příjem ve formě podílu z nájemného. Z prohlášení , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 19. 5. 2022 plyne, že dne 31. 5. 2019 darovala svůj podíl na jednotce rodičům – žalobcům, smyslem darování byla skutečnost, aby žalobci, starobní důchodci, měli zajištěn pravidelný příjem ve formě podílu z nájemného. Skutečnost, že podíly o velikosti 560/7905 a 746/7905 na jednotce nabyli žalobci od , jméno FO, a , jméno FO, , plyne i z darovací smlouvy ze dne 28. 5. 2019.8. Z informativních výpisů z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobci mají dále ve společném jmění manželů bytovou jednotku č. , hodnota, v domě č.p. , hodnota, , , adresa, , hodnota, , adresa, , žalovaný spolu s , tituly před jménem, , jméno FO, jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky č. , hodnota, v témže domě.9. , jméno FO, základě nájemní smlouvy ze dne 4. 9. 2018 byla nájemcem jednotky společnost , právnická osoba, ., smlouva je za spoluvlastníky jednotky podepsána , jméno FO, (zjištěno ze Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a dodatku k této smlouvě ve dne 30. 8. 2019), s tím, že tato byla zvolena správkyní jednotky na schůzi spoluvlastníků dne 13. 11. 2017, jak plyne z příslušného zápisu. Tato společnost byla poté nájemcem jednotky na základě smlouvy uzavřené se stávajícímu účastníky řízení dne 31. 12 2021 (zjištěno ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a dodatku č. , hodnota, k této smlouvě). Z dopisu společnosti , právnická osoba, ze dne 27. 7. 2023 plyne, že tato společnost (dříve , právnická osoba, .) nájemní smlouvu vypověděla.10. Ze znaleckého posudku znalce , právnická osoba, ze dne 14. 10. 2022, č. , hodnota, -51/2022, soud zjistil, že na základě místního šetření znalec uzavřel, že reálná a smysluplná možnost dělení jednotek vychází z limitního, pozitivního stavu, že jednotka má dva samostatné vstupy. Potenciální dělení znalec navrhuje tak, že nově generovaná jednotka