7 C 1/2021-558 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou ze dne ze dne , datum, se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení plateb spojených se správou domu a pozemku, konktrétně povinných plateb do fondu oprav a fondu správní činnosti ve výši 360 394 Kč za rok 2018, ve výši 357 169 Kč za rok 2019 a ve výši 289 580 Kč za rok 2020, celkem 1 007 143 Kč. Žalobce uvedl, že je společenstvím vlastníků jednotek a jako právnická osoba sdružuje vlastníky jednotek umístěných v budově , č. p., –bytový dům, v , adresa, , kteří jsou členy společenství. Budova , č. p., - bytový dům, je postavena na pozemku , parc. č., - zastavěná plocha a nádvoří a je zapsána na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území , adresa, , obec Prahu. Pozemek , parc. č., - zastavěná plocha a nádvoří je zapsán na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území , adresa, , obec Prahu. Jedním z vlastníků jednotek umístěných v budově , č. p., - bytový dům k.ú. , adresa, , a to konkrétně jednotek č. , hodnota, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pro katastrální území , adresa, , obec Prahu je žalovaný.2. Žalobce svoji žalobu odůvodnil tak, že základní povinností každého vlastníka jednotky je povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku tak, jak vyplývá z ustanovení § 1180 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku a náklady spojené s vlastnictvím jednotky (náklady na služby) vyplývá též z ustanovení stanov společenství vlastníků, a to konkrétně v článku XII. části B. Tuto povinnost žalovaný v období roku 2018 až 2020 neplnil, když se rozhodl zcela svévolně, s argumentem, že vynaložil své vlastní prostředky na opravy společných částí, vůbec nepřispívat pravidelnými měsíčními platbami do fondu oprav a fondu správní činnosti a jeho dluh na těchto platbách do konce října 2020 činil žalovanou částku 1 007 143 Kč. V podané žalobě žalobce podrobně rozepsal dlužné částky za všech 11 jednotek ve vlastnictví žalovaného (6 bytových jednotek a 5 nebytových jednotek) pro každý z roků 2018, 2019 a 2020 podle předpisů plateb pro jednotlivá období, a to zvlášť pro fond oprav a fond správní činnosti. Splatnost jednotlivých předepsaných plateb na jednotku připadá dle stanov žalobce nejpozději na 20. den v příslušném měsíci. Žalobce zaslal prostřednictvím své právní zástupkyně žalovanému písemnou upomínku. Žalovaný však dlužné částky neuznává a argumentuje tím, že vynaložil své vlastní finanční prostředky na opravy společných částí domu , č. p., .3. Žalovaný uplatněné nároky zcela popřel, vznesl námitku věcné nepříslušnosti zdejšího soudu a navrhoval zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Žalovaný uvedl, že jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu před dnem 1. 1. 2014 neklesl pod ¼, dále že žalobce v tomto období nevznikl (podle ustanovení § 9, odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů o odloženém vzniku SVJ), a protože tento podíl klesl (již) před dnem 1. 1. 2014 pod ½, nemohl žalobce vzniknout ani v období 1. 1. 2014 až 31.8. 2018 (kvůli chybě zákonodárce, jenž při změně právní úpravy opomněl v původním znění zákona č. 311/2013 Sb. upravit vznik SVJ v domech, kde spoluvlastnický podíl družstva, které původně vlastnilo dům, byl ke dni 31.12. 2013 – jako v tomto domě – větší než ¼, avšak menší než ½). V době, kdy se žalovaný stal vlastníkem domu, tj. dnem svého vzniku dne 18. 1. 1993, byl plášť domu – tj. fasáda včetně všech otvorových výplní – ve špatném technickém stavu, který odpovídal stáří domu z roku 1934. Shromáždění vlastníků jednotek v domě rozhodlo dne 26. 1. 2005 o výměně oken v domě a dne 27. 2. 2007 o generální opravě fasád. Oprava pláště domu nejprve proběhla ve 2. až 7. nadzemním podlaží – do ulice a posléze i do dvora. Náklady na tyto opravy společných částí domu (tj. opravy fasád včetně výměny otvorových výplní v celém domě – s výjimkou 1. nadzemního podlaží, tj. parteru do , adresa, , v němž se nacházejí obchody žalovaného) v celkové výši 8,987.254,10 Kč byly dodavatelům uhrazeny ze zůstatku společných finančních prostředků, naspořených z pravidelných měsíčních příspěvků všech vlastníků jednotek v domě. Na shromáždění vlastníků jednotek v domě dne 12.1. 2017 žalovaný uvedl, že generální opravu pláště domu je nutné dokončit i v uličním parteru domu včetně výměny otvorových výplní, a to i s ohledem na jeho havarijní technický stav, zahrnující mj. vady, netěsnosti, špatné termoizolační vlastnosti (tepelné ztráty) a hrozící uvolnění poškozeného ukotvení a zasklení, hrozící i zřícení konstrukce, a s ohledem na vzhled domu v pohledově exponovaném uličním parteru. V roce 2017 proběhla oprava pláště domu v uličním parteru domu. Ohledně výchozího stavu uličního parteru domu žalovaný zajistil odborný posudek statika ze dne , datum, , který vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, , který potvrdil havarijní stav uličního parteru domu. Dne , datum, žalovaný uzavřel smlouvu o dílo s , tituly před jménem, , jméno FO, , která vypracovala návrh rekonstrukce uličního parteru domu (projekt). Dne , datum, žalovaný (jenž v září 2017 adresoval vlastníkům a uživatelům jednotek v domě písemné sdělení o nastávající opravě uličního parteru domu) uzavřel smlouvu o dílo s dodavatelem , právnická osoba, ., který v uličním parteru domu provedl za 2 504 920,86 Kč opravu fasády včetně výměny otvorových výplní. Náklady na všechny tyto opravy fasád včetně výměny otvorových výplní v uličním parteru domu v celkové výši 2 639 .695,83 Kč nebyly dodavatelům uhrazeny ze zůstatku společných finančních prostředků, naspořených z pravidelných měsíčních příspěvků všech vlastníků jednotek v domě (nebylo by to ani možné, protože tento zůstatek činil ke dni 31.12. 2016 toliko 1 012.342,74 Kč). Faktury dodavatelům těchto oprav společných částí domu uhradil žalovaný ze svého s tím, že to v následujícím období postupně zohlední do výše předpisu měsíčních plateb do fondu oprav domu.4. Na zasedání shromáždění vlastníků jednotek v domě dne 25. 1. 2018 žalovaný informoval o proběhlém dokončení opravy pláště včetně výměny otvorových výplní v uličním parteru domu. Po novelizaci zákona č. 311/2013 Sb. zákonem č. 177/2018 Sb. (s účinností ode dne 1. 9. 2018), která umožnila vznik žalobce, schválili vlastníci jednotek v domě na shromáždění dne 19 .6. 2019 žalobcovy stanovy a dne , datum, žalobce vznikl zápisem do příslušného veřejného rejstříku. Po svém vzniku si žalobce zřídil bankovní účet, na kterém proběhly první pohyby dne , datum, . Zůstatek společných finančních prostředků, naspořených z pravidelných měsíčních příspěvků všech vlastníků jednotek v domě, převedl žalovaný ze svého účtu na žalobcův účet dne , datum, platbou 1 409 462,53 Kč, dne , datum, platbou 1 377 187,74 Kč a dne , datum, platbou 228 200 Kč.5. Pokud se týká žalovaných plateb příspěvků spojených se správou domu a pozemku, žalovaný ve tříletém období, kterého se týká žaloba, zohledňoval to, co v roce 2017 vynaložil ze svého na opravy společných částí v parteru domu, takže do fondu oprav v tomto období nic neplatil. Žalovaný uvedl, že vynaložené zohledňoval a zohledňuje pouze co do jistiny bez jakéhokoliv úročení, inflační valorizace apod. Z vynaložených 2 639 695,83 Kč tak žalovanému po uplynutí období, kterého se týká žaloba, ještě zbývalo zohlednit 2 639 695,83 Kč – 987 615 Kč = 1 652 080,83 Kč. Na základě rozhodnutí vlastníků jednotek v domě mimo zasedání shromáždění (per rollam) ze dne 15.12.2019 uzavřel žalobce, zastoupený svým výborem, s žalovaným dne , datum, smlouvu o správě domu (o vykonávání některých činností správy domu) ode dne 1.1.2020 na dobu neurčitou. V prosinci 2020 žalovaný obdržel předžalobní výzvu od právní zástupkyně žalobce, na kterou odpověděl dopisem ze dne , datum, . Žalovaný má za to, že žalobci nic nedluží, že nárok uplatněný žalobou neexistuje, neboť žalovaný, který v roce 2017 vynaložil ze svého na opravy společných částí v parteru domu (pro jehož správu posléze vznikl žalobce) vyšší částku, než je částka předpisu do fondu oprav za období, kterého se týká žaloba, nemůže žalobci nic dlužit s ohledem na to, co žalovaný takto vynaložil, mu po roce 2017 zatím není důvodu předepisovat platby do fondu oprav. Dluh vůči žalobci by žalovanému začal vznikat teprve tehdy, kdyby do fondu oprav nic neplatil ani poté, co zohlední vše, co v roce 2017 vynaložil – nic takového ovšem žalovaný činit nehodlá (po zohlednění vynaloženého bude do fondu oprav platit jako každý jiný vlastník jednotky v domě). žalovaný dále argumentoval, že ve 2. až 7. nadzemním podlaží domu proběhla oprava pláště domu dříve (roky před rokem 2017) a v jiném režimu financování. resp. finančního krytí úhrad dodavatelům oprav, než v uličním parteru domu (kde se nacházejí obchody žalovaného), čímž ostatní vlas