67 C 160/2021-30 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci domáhali, aby byla žalované uložena povinnost zdržet se dalšího vypuzení z držby lodžie přístupné ze společné chodby umístěné ve [anonymizováno] nadzemním podlaží vchodu [adresa] v domě sestávajícím z [adresa], postaveném na pozemcích parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce] a obnovila původní stav tak, že je povinna předat žalobcům klíče od zámku do vstupních dveří lodžie, aby ji žalobci mohli nerušeně užívat. Pro svůj nárok argumentovali tím, že jsou spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] ve shora specifikovaném domě, která se nachází ve [anonymizováno] NP, žalovaná je vlastníkem sousední bytové jednotky [číslo]. Ve [anonymizováno] NP vchodu domu [adresa] se nachází celkem 3 bytové jednotky, dále je zde společná chodba, schodiště a lodžie o výměře 6,61 m2, která je přístupná ze společné chodby. Žalobci uvedli, že součástí nájmu bytu bylo vždy právo užívat i společnou lodžii. Žalobci byli původně vlastníky bytové jednotky [číslo] v jejich Evidenčním listu k nájemní smlouvě byla tato lodžie označena jako balkon o ploše 3,31 m2 a z části 1,66 m2 byl vypočten nájem. V tomto stavu byla žalobcům předána bytová jednotka [číslo] do vlastnictví, v čl. III. Smlouvy o převodu vlastnictví je v odst. 2 písm. b) výslovně uvedeno, že k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby. Předmětnou lodžii vždy využívali nájemníci bytových jednotek [číslo] žalobci ji využívali každý týden pro sušení prádla, rekreaci a pěstování rostlin. V roce 2016 se jim z lodžie ztratilo prádlo, incident následně řešila Policie ČR jako krádež a pojišťovna [anonymizováno] jako škodnou událost. Dne [datum] obdrželi žalobci od právního zástupce žalované dopis, kterým byli vyzváni k vyklizení předmětné lodžie do [datum], neboť lodžie je ve výhradním užívání bytové jednotky [číslo]. Dne [datum] provedla žalovaná výměnu zámku u vstupních dveří do lodžie, čímž žalobcům fakticky znemožnila její užívání. Následně žalobci zjistili, že v Prohlášení vlastníka budovy je v části [anonymizováno] budova [adresa] vymezení společných částí budovy uvedeno, že lodžie u jednotek tam uvedených, jsou ve výhradním užívání tam uvedených jednotek, přičemž ve výčtu jednotek je uvedena jednotka [číslo] následuje 2x čárka a text pokračuje jednotkou [číslo] o patro výše. Žalobci dále zjistili, že stav Prohlášení neodpovídá faktickému užívání lodžií, ani obsahu smluv o převodu jednotek do vlastnictví u více bytů v budově. Dne [datum] žalobci prostřednictvím svého právního zástupce vyzvali právního zástupce žalované, aby se zdržela dalšího vypuzení žalobců z držby a obnovila původní stav do [datum]. V reakci ze dne [datum] žalovaná sdělila, že na svém stanovisku trvá a připomněla problémy při společném užívání lodžie. Uvedla také, že Prohlášení vlastníka je konstitutivním dokumentem a že samotnou smlouvou o převodu bytu nelze založit právo užívání lodžie a už vůbec ne na změnu Prohlášení vlastníka nebo jiné zásahy do práv třetích osob. Žalobci poukázali na to, že výměra lodžie uvedená v nabývacím titulu žalované je pouze poloviční, oproti výměře lodžie uvedené v Prohlášení. 2. Žalobou uplatněný nárok žalovaná neuznala, neboť dle Prohlášení vlastníka budovy ze dne [datum], ve znění Dodatku ze dne [datum], kterým byly vymezeny bytové jednotky a společné části budovy platí, že vlastník bytové jednotky [číslo] má právo výlučně užívat společný prostor domu, kterým je lodžie ve [anonymizováno] NP vchodu [adresa] přístupná z chodby o výměře 6,6 m2. Právo výlučně užívat lodžii spolu s bytovou jednotkou žalované je Prohlášením vlastníka založeno věcně právně a rozsah užívacího práva nemůže být nijak ovlivněn zněním kupní smlouvy uzavřené mezi žalobci a Městskou částí [obec a číslo]. Pokud [ulice] část [obec a číslo] prodala žalobcům bytovou jednotku s údajem, že s ní je spojeno právo výlučně užívat lodžii, když tato skutečnost z Prohlášení vlastníka neplyne, pak smlouvou není toto právo založeno a žalobci by měli uplatňovat své nároky pouze proti Městské části [obec a číslo] jako vůči prodávajícímu. Navíc žalobce [číslo]) je předsedou výboru Společenství vlastníků jednotek domu [adresa] [číslo] [část obce], [obec a číslo] a jako takový by měl disponovat informacemi o základních aspektech bytového spoluvlastnictví. Žalovaná má tedy za to, že žalobci věděli o tom, že se k jejich bytové jednotce neváže žádné právo na užívání jakékoliv lodžie v domě. Tvrzení žalobců, že žalovaná předmětnou lodžii užívala jen málo, není právně relevantní, navíc tato situace byla způsobena tím, že žalobci užívali lodžii natolik intenzivně, že pro užívání ze strany žalované nebylo mnoho prostoru. Žalobci v září roku 2020 vyměnili bez předchozího upozornění zámek k lodžii a znemožnili tak žalované na lodžii přístup až do doby, než je vyzval právní zástupce žalované. 3. Protože žalobci ani přes učiněné výzvy předmětnou lodžii nevyklidili, domáhala se žalovaná vzájemným návrhem uložení povinnosti žalobcům předmětnou lodžii vyklidit. 4. Ve věci samé soud provedl dokazování listinnými důkazy, které mu předložily obě strany sporu a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] v k.ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] jsou žalobci. [příjmení] bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] v k.ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] je žalovaná (internetový výpis z KN – informace o jednotce [číslo] [číslo]). 6. Z předložené kopie výňatku Prohlášení vlastníka budov složené s [adresa] v ulici [ulice] k.ú. [část obce] sp.zn. [spisová značka], konkrétně z oddílu [anonymizováno] [adresa] odst. 2 Lodžie u bytů (jednotek) bylo zjištěno, že lodžie [číslo] o velikosti 6,61 m2 jsou ve výhradním užívání vlastníků uvedených jednotek. 7. Dne [datum] byla mezi Městskou částí [obec a číslo] jako převádějícím a žalobci jako nabyvateli uzavřena Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obci hl.m. [obec] vč. odpovídajícího podílu na společných částech domu a dále spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dle čl. III. bod 2 písm. c) k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby. Pod písmenem d) jsou pak vyjmenovány společné části budovy, kde jsou kromě jiného uvedeny i lodžie u bytů. Rovněž je zde uvedeno, že v budově jsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek. V čl. IX. bod 2 smlouvy je zakotvena žádost účastníků této smlouvy, aby byl u [anonymizována čtyři slova] [část Prahy], proveden zápis změn vlastnických práv k předmětu převodu dle čl. III a IV. této smlouvy (Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne [datum]). 8. Mezi Městskou částí [obec a číslo] jako převádějícím a žalovanou jako nabyvatelkou byla dne [datum] uzavřena Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obci hl.m. [obec] vč. odpovídajícího podílu na společných částech domu a dále spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dle čl. III. bod 2 písm. c) k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby (Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené mezi Městskou částí [obec a číslo] a žalovanou ze dne [datum]). 9. Z předloženého Evidenčního listu žalobce [číslo]) bylo zjištěno, že součástí bytové jednotky [číslo] je i balkon o celkové výměře 3,31 m2 s tím, že započitatelná plocha pro nájem činí 1,66 m2. 10. Z předloženého dopisu od [právnická osoba] adresovaného žalobci [číslo]) ze dne [datum] má soud prokázáno, že u pojišťovny byla nahlášena pojistná událost z pojištění majetku a odpovědnosti občanů a tato pojistná událost je vedena pod č. 2016. 11. Z předloženého Protokolu o trestním oznámení na Policii ČR MO [část obce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce [číslo]) podal trestní oznámení na neznámého pachatele pro krádež oblečení ze společné uzamčené lodžie. 12. Dne [datum] vyzval právní zástupce žalované žalobce, aby nejpozději do [datum] vyklidili z lodžie veškeré věci v jejich vlastnictví, neboť v souladu s Prohlášením vlastníka je předmětná lodžie určena výhradně k užívání bytové jednotky [číslo] (dopis právního zástupce žalované žalobcům ze dne [datum]). 13. Dne [datum] vyzval právní zástupce žalované žalobce, aby nejpozději do [datum] vyklidili z lodžie veškeré věci v jejich vlastnictví, neboť v souladu s Prohlášením vlastníka je předmětná lodžie určena výhradně k užívání bytové jednotky [číslo]. Žalovaná žalobce rovněž upozornila na výměnu zámku dne [datum] (dopis právního zástupce žalované žalobcům ze dne [datum]). 14. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobců právnímu zástupci žalované dopis, ve kterém ho vyzval, aby se žalovaná zdržela dalšího vypuzení z držby a obnovila původní stav, tj. zpřístupnila ž