14 C 189/2021-35 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Poněvadž se jedná o rozsudek, proti němuž není odvolání přípustné, soud ve smyslu § 157 odst. 4 o. s. ř. v odůvodnění uvádí pouze předmět řízení, závěr o skutkovém stavu a stručné právní posouzení věci. 2. Žalobou doručenou dne 10. 5. 2021 se žalobce po žalovaném domáhá zaplacení peněžité částky ve výši 1 000 Kč, spolu se zákonným úrokem z prodlení, a to z důvodu nevyplacení části přeplatku z vyúčtování záloh za plnění poskytovaná s užíváním bytu za rok 2019. Žalobce se dne 24. 6. 2020 dozvěděl o provedeném zápočtu částky 1 000 Kč, představující pokutu vyplývající ze stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen„ SVJ“) za parkování v garáži při čištění parkovací plochy, oproti přeplatku ve výši [částka] z vyúčtování záloh za rok 2019. Dne 28. 4. 2021 vyzvali žalobci žalovaného k vrácení částky, neboť provedený zápočet považují za neplatný. Jsou totiž toho názoru, že žalovaný nemá právo na zaplacení pokuty za nevyparkování vozidla z garáže. Předně se domnívá, že nebyly naplněny předpoklady pro uložení pokuty dle Stanov žalovaného, neboť žalobci nebyli předem vyzváni k upuštění od porušování povinnosti a nebylo jim čištění řádně oznámeno. Nadto se domnívají, že povinnost vyklidit parkovací stání zasahuje do jejich vlastnického práva k bytu a nepřiměřeně je ve výkonu vlastnického práva omezuje. 3. Žalovaný důvodnost žaloby v plném rozsahu popřel. Žalovaný nepopřel nárok žalobců na přeplatek ve výši [částka] za vyúčtování služeb za rok 2019, ani to, že po předešlých výzvách provedl zápočet dlužné částky ve výši 1 000 Kč oproti nároku žalobců na vrácení přeplatku. Žalovaný se ovšem domnívá, že smluvní pokuta za nevyklizení parkovací plochy je platná a rovněž i právně vymahatelná. Žalovaný popřel důvodnost žaloby zejména tím, že pokuta za nevyklizení parkovacího místa během čištění je postup v souladu se stanovami SVJ. Žalovaný žalobce předem upozornil na nutnost vyklidit garáže v konkrétní den, dále byli upozorněni na Shromáždění vlastníků na nutnost dodržovat tuto povinnost, a že její dodržování bude napříště vymáháno prostřednictvím ukládání pokut dle Stanov. 4. Soud v řízení provedl dokazování listinnými důkazy v potřebném rozsahu k rozhodnutí o věci. Soud zároveň vycházel též z nesporných tvrzení účastníků, které vzal za svá skutková zjištění dle § 120 o.s.ř.. Mezi účastníky je nesporné, že žalobci jsou vlastníky bytové jednotky a členy žalovaného SVJ a spoluvlastníky id. [číslo] nebytové jednotky [číslo] – garáž, dále jsou oprávněni k výlučnému užívání garážového stání [číslo]. Rovněž je nesporným, že žalobcům vznikl přeplatek ve výši [částka] za vyúčtování za rok 2019 a že žalovaný vystavil fakturu na pokutu ve výši 1 000 Kč za nevyklizení předmětného parkovacího stání. 5. Z jednotlivých provedených důkazů soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Dle článku XII odst. 2 stanov SVJ jsou všichni členové povinni dodržovat stanovy a řídit se při užívání společných částí domu pokyny správce technických zařízení. Z příkazní smlouvy ze dne [datum] vyplývá, že takovým správcem je [právnická osoba] [anonymizováno]. Stanovy též upravují oprávnění člena výboru, či jeho zmocněnce k výzvě k nápravě porušení povinnosti. Stanovy zakotvují povinnosti člena SVJ, mj. dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství (čl. XII odst. 2 písm. a/), řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu pokyny správce technických zařízení (čl. XII odst. 2 písm. d/) a vyklidit na výzvu prostory garáže z důvodu provedení úklidu (čl. XII odst. 5 písm. h/). V čl. XII odst. 6, písm. a) zakotvuje oprávnění člena výboru k výzvě vlastníka jednotky, aby upustil od porušování povinností zakotvených v čl. XII odst. 2, 4 nebo 5 stanov. Pod písm. b) cit. ust. stanovy zakotvují sankci za nesplnění povinnosti dle čl. XII odst. 2, a to ve výši 1 000 Kč. 6. Ze zápisu ze schůze SVJ konané dne 15. 5. 2018 vyplývá, že všichni vlastníci, vč. žalobců byli upozorněni, že pro opakující se nevyklizení garážových stání při čištění podlahové plochy bude napříště přistoupeno k penalizaci. V e-mailu adresovanému všem vlastníkům, vč. zmocněnce žalobců a uživatelům domu ze dne 2. 4. 2020, jsou obyvatelé domu upozorněni na čištění podlahové plochy v podzemních garážích, které se bude konat dne 15. 4. 2020 a s tím spojenou nutnost kompletního vyklizení prostor garáže. Rovněž jsou upozorněni na možnost uložení sankce 1 000 Kč za nesplnění povinnosti vyklizení plochy. Z e-mailové komunikace mezi správcovskou firmou a SVJ ze dne 15. 4. 2020 vyplývá, že parkovací stání [číslo] nebylo pro účely čištění podlahových ploch vyklizeno, (srov. e-maily, vč. přiložené fotografie). Dne 22. 4. 2020 proto žalovaný vystavil žalobcům fakturu [číslo] vyzývající žalobce k úhradě dlužné částky ve výši 1 000 Kč, rovnající se pokutě za parkování v garáži během procesu čištění. Jelikož pokuta nebyla k datu splatnosti uhrazena, provedl správce na pokyn [titul] [příjmení], místopředsedkyně výboru zápočet dlužné částky oproti přeplatku ve výši [částka] za vyúčtování za rok 2019 (e-mailová komunikace ze dne 16. 6. 2020). O této skutečnosti byl žalobce informován dne 24. 6. 2020 e-mailem. Následně byl takto vzniklý přeplatek ve výši [částka] poukázán na bankovní účet žalobců. 7. Po právní stránce soud věc posoudil podle následujících ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti: Podle ustanovení § 1176„ vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných prostor, pokud byl s těmito pravidly seznámen“. Dle ustanovení § 1190 je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků. Dále se podle ustanovení § 1189 odst. 2 má za to, že se správa vztahuje i na„ společné části domu, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.“ 8. Co se provedeného zápočtu týče, vycházel soud z ustanovení § 1982 odst. 1, tj.„ dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany.“ V odst. 2 téhož ustanovení je dále uvedeno, že„ započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí.“ 9. Soud má za to, že z ustanovení § 1190 a § 1176 o. z. vyplývá oprávnění SVJ ve svých stanovách přijmout ustanovení, kterým zakotví možnost uložení pokuty coby sankce sui generis (shodně též Vrchní soud v Praze, usnesení sp.zn. 7 cmo 291/2015). V projednávané věci bylo ze stanov zjištěno, že čl. XII odst. 2 ukládá vlastníkům povinnost dodržovat stanovy, jakož i povinnosti uložené mj. orgány SVJ. Takovou povinností je i vyklidit garáž k jejímu čištění dle čl. XII odst. 5 písm. h). Tato povinnost byla dále projednána i na shromáždění SVJ v roce 2018. Zároveň pak SVJ zakotvilo v čl. XII odst. 6 písm. b) možnost uložit sankci v podobě pokuty ve výši 1 000 Kč za porušení povinnosti dle čl. XII odst. 2. Soud tedy dospěl k závěru, že povinnost garáž vyklidit plyne z čl. XII odst. 2 a je konkretizována jednak projednáním, resp. upozorněním na shromáždění a dále čl. XII odst. 5 písm. h). V tomto případě se tak jedná o nesplnění jednorázové povinnosti, které má za následek nemožnost řádného provedení úklidu garáže. Je tak zřejmé, že trvat na přechozí výzvě k upuštění od takového jednání je zcela proti smyslu plnění této povinnosti, resp. předchozí projednání a plošné upozornění vlastníků takové předchozí upozornění v plném rozsahu nahrazuje. Zároveň bylo v řízení prokázáno, že žalobci byli na termín čištěni upozorněni v dostatečném předstihu, tedy uložení pokuty odpovídá znění stanov. 10. Dále má soud za to, že krátkodobé, odůvodněné a předem oznámené omezení možnosti užívat předmět vlastnictví je zcela v souladu s ústavními principy chránícími vlastnictví coby nedotknutelné. Nelze proto povinnost vyklidit garáž v předem stanoveném termínu hodnotit jako zásah do vlastnického práva žalobců. V posuzované věci je omezení možnosti užívat předmět spoluvlastnictví natolik nepatrné a v přímé souvislosti s údržbou společné věci, že k zásahu do něj prakticky nedochází. V tomto ohledu je třeba zdůraznit i to, že vlastnictví – kromě své neomezitelnosti – též zavazuje, např. k údržbě věci. Nadto nelze přehlédnout, že se jedná o společnou věc, s níž je třeba nakládat v souladu se společnou vůlí všech spoluvlastníků. Ta je vyjádřena jednak ve stanovách a jednak je zachycena v zápisech ze shromáždění SVJ. 11. Z výše uvedených důvodů soud shledal, že pokuta byla uložena po právu. 12. Pokud pak jde o úkon započtení, pro něj není v o. z. vyžadována písemná forma. Soud rovněž považuje za prokázané, že započtení bylo provedeno správcovskou společností na pokyn členky výboru a s vědomím předsedkyně výboru (viz e-mailová komunikace). Žalobcům bylo poté oznámeno prostřednictvím e-mailu správcovské společnosti. Pokuta tedy byla platně započtena oproti pohledávce žalobců z titulu přeplatku na vyúčtování za rok 2019. Pohledávka žalobců ve výši 1 000 Kč ta