14 C 373/2021-85 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaných, aby jí společně a nerozdílně zaplatili částku 212 404 Kč s příslušenstvím, s odůvodněním, že je vlastníkem jednotky [číslo] v budově [číslo popisné] v katastrálním území [katastrální území] a obci [obec] (dále jen„ jednotka žalobkyně“) a členem 1. žalovaného, jenž je právnickou osobou s účelem zajišťování správy domu a pozemku. Vlastníkem jednotky [číslo] (dále jen„ jednotka 2. žalované“) umístněné v domě nad jednotkou žalobkyně je 2. žalovaná. Do jednotky žalobkyně v letech 2016 až 2019 v nepravidelných intervalech zatékala voda stropem z prostoru společných částí domu ze stoupací šachty, v níž se nachází domovní odpadní potrubí, které je ve správě 1. žalovaného, a to stékáním vody po potrubí a z potrubí. Žalobkyně navrhla 1. žalovanému provést odbornou kontrolu celé technické šachty včetně domovního odpadního potrubí, což 1. žalovaný odmítl a odkazoval žalobkyni na vlastníky bytových jednotek nacházejících se nad jednotkou žalobkyně s tvrzením, že příčinou zatékání byly netěsnící sprchové kouty uvnitř těchto jednotek, nikoliv společné části domu. Žalobkyně proto na vlastní náklady zajistila technického odborníka, jenž odhalil, že zatékání bylo způsobeno netěsností domovního odpadního potrubí v místě, kde se do něj napojovala trubka ze záchodu jednotky 2. žalované a které se nacházelo ve stoupací šachtě za zdí jednotky 2. žalované. Následně žalobkyně žádala 1. žalovaného, aby provedl opravu, 1. žalovaný ji však neprovedl. Žalobkyně se proto dohodla s 2. žalovanou na přístupu do jednotky 2. žalované a na vlastní náklady provedla opravu zjištěných netěsností domovního odpadního potrubí. Technickému odborníkovi [celé jméno svědka], [IČO], žalobkyně za zjištění příčiny zatékání a opravu zjištěných netěsností domovního odpadního potrubí zaplatila celkem 18 335 Kč. Po opravě již k dalšímu zatékání do jednotky žalobkyně nedošlo. 2. Jednotka žalobkyně byla pronajímána společnosti [právnická osoba 1], [IČO], jež v ní provozovala kuchyňské studio, za nájemné od 1. 4. 2019 ve výši 48 768 Kč měsíčně bez DPH. Výše nájemného byla ujednána v dodatku k nájemní smlouvě uzavřeném dne 10. 3. 2017 na částku 46 600 Kč měsíčně bez DPH a podle ujednání nájemní smlouvy ze dne 4. 3. 2014 byla žalobkyně oprávněna každoročně vždy od 1. 4. zvyšovat nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za celý předcházející kalendářní rok. Žalobkyně proto zvýšila nájemné od 1. 4. 2018 o 2,5 % na částku 47 765 Kč a od 1. 4. 2019 takto zvýšené nájemné zvýšila o dalších 2,1 % na částku 48 768 Kč. Opakovaným zatékáním vznikla škoda na jednotce žalobkyně i na vybavení společnosti [právnická osoba 1], žalobkyně jí proto poskytla slevu z nájemného za prosinec 2019 ve výši 47 765 Kč [Právnická osoba 1] dále kvůli opakovanému a dlouhodobému zatékání ke dni 31. 12. 2019 předčasně vypověděla nájem, jenž měl trvat až do 31. 3. 2020 s předpokladem dalšího prodloužení, čímž žalobkyni ušlo nájemné za období od 1. 1. 2020 do 31. 3. 2020 v celkové výši 146 304 Kč. 3. Žalobkyně uplatnila svůj nárok v celkové výši 212 404 Kč u pojišťovny 1. žalovaného. Pojišťovna 1. žalovaného dospěla k závěru, že 1. žalovaný byl odpovědný, avšak nemohla žalobkyni plnit, jelikož 1. žalovaný k tomu nedal souhlas. Pojišťovna žalobkyně věc uzavřela tak, že žalobkyně nic nezpůsobila, nemůže proto nést odpovědnost za újmu. Žalobkyně vyzvala 1. žalovaného k plnění ve lhůtě do 22. 12. 2020 upomínkou ze dne 8. 12. 2020, 1. žalovaný však nárok žalobkyně odmítl a nezaplatil jí ničeho. Žalobkyně vyzvala 2. žalovanou k plnění výzvou doručovanou osobně, kterou 2. žalovaná převzala dne 10. 8. 2021. 4. S podanou žalobou proti své osobě nesouhlasil 1. žalovaný s tvrzením, že příčinou zatékání do jednotky žalobkyně byla netěsnost odpadního potrubí v bytě 2. žalované. V zaústění záchodu 2. žalované do stoupačky byla použita 90° odbočka namísto 60° odbočky, a to v důsledku chyby projektu nebo„ lajdácké“ práce. Dále bylo napojení záchodu do stoupačky provedeno jako šikmé do vodorovného a nebylo ani řádně utěsněno, a to opět vinou„ lajdácké“ práce. Oprava netěsnosti v bytě 2. žalované spočívala v demontáži a nové montáži napojovacího potrubí od WC do hlavního řádu. Závady, které způsobily zatékání, přitom byly jen na napojovacím potrubí, jež je součástí jednotky 2. žalované, nikoliv na stoupacím potrubí. Podle prohlášení vlastníka, kterým vznikly bytové a nebytové jednotky v domě [číslo popisné], je součástí bytové jednotky veškerá vnitřní instalace, mimo jiné potrubní rozvody vody, odpady apod., a bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vstupních dveří a oken a vnitřní stranou stropních a podlahových konstrukcí. V domě zároveň nejsou žádné stoupací šachty. Stoupací potrubí prochází podlahou bytů v koupelně a prostorem bytu odděleným nenosnou zdí jako příčkou. Netěsnosti na napojovacím odpadním potrubí se vyskytly i v jiných bytových jednotkách a způsobily je zpravidla již nedostatky stavby domu, přičemž opravy byly vždy zajišťovány a placeny vlastníkem příslušné jednotky. Ze strany 1. žalovaného byla 2. žalovaná opakovaně žádána, aby umožnila kontrolu potrubí ve svém bytě, 2. žalovaná však po dlouhou dobu odmítala do svého bytu kohokoliv pustit. Dále 1. žalovaný namítl, že do jednotky žalobkyně zateklo jen málo vody a výše poskytnuté slevy z nájemného za prosinec 2019 neodpovídala míře, v jaké zatékání ztěžovalo užívání jednotky žalobkyně. 5. Ani 2. žalovaná s podanou žalobou proti své osobě nesouhlasila s tvrzením, že k úniku vody došlo z instalační šachty za zdí bezprostředně za WC v koupelně jednotky 2. žalované, která je společnou částí domu a nesl za ni odpovědnost 1. žalovaný. Dále 2. žalovaná uvedla, že nabízela součinnost při zjišťování místa úniku vody. K protékání vody přitom mohlo docházet i ve chvíli, kdy 2. žalovaná nebyla doma, při používání WC jednotkami ve 3. až 6. patře nad jednotkou 2. žalované, neboť unikající voda pocházela právě z horních pater a v místě napojení bytových trubek 2. žalované ze svislé části potrubí pouze unikala. Netěsnost odpadního potrubí byla způsobena nesprávným technologickým postupem už při stavbě domu, jelikož k zatékání docházelo i u jiných obchodních jednotek, než je jednotka žalobkyně. 6. K projednání věci soud nařídil jednání na den 24. 2. 2022, na den 1. 9. 2022 a na den 24. 11. 2022, při nichž provedl dokazování. Rozsudek soud vyhlásil dne 1. 12. 2022. 7. Ze stanov 1. žalovaného soud zjistil, že účelem 1. žalovaného jako právnické osoby je zajišťování správy domu a pozemku, přičemž činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického jsou mimo jiné provoz, údržba a opravy společných částí domu a všech technických zařízení domu a jeho společných částí včetně společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky a dále je jimi též oprávnění činit opatření ke zjednání nápravy, neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (čl. I. odst. 1 a 3 a odst. IV. odst. 2 písm. a) a e)). Členy 1. žalovaného jsou vlastníci jednotek (čl. I odst. 2). Člen 1. žalovaného je povinen mimo jiné udržovat svůj byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, a stejně udržovat rovněž společné části domu, které má jako vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (čl. XV. odst. 2 písm. a)). 8. Z e-mailu ze dne 2. 11. 2017 od [celé jméno svědka 2] soud zjistil, že uvedeným e-mailem sdělila společnost [právnická osoba 1] opakovaně žalobkyni, že do obchodu teče skrz strop, přičemž již uběhl týden, a nic se nedělo. 9. Z dopisu ze dne 31. 10. 2018 od žalobkyně vůči 1. žalovanému soud zjistil, že uvedeným dopisem žalobkyně požádala 1. žalovaného prostřednictvím jeho předsedy pana [příjmení] o odstranění nepravidelného zatékání do obchodní jednotky [číslo] v domě v ulici [adresa], a to stropem pod instalační šachtou. Žalobkyně vyrozuměla 1. žalovaného, že zatékání neustalo ani po zatmelení sprchové vaničky v bytě nad obchodní jednotkou. Žalobkyně konkrétně požádala 1. žalovaného, aby provedl kontrolu kanalizační stoupačky ve všech podlažích a zajistil případnou opravu. 10. Z listiny ze dne 4. 11. 2019 označené jako opětovná výzva od žalobkyně 1. žalovanému včetně přiložené zprávy [celé jméno svědka 1] z 27. 9. 2019 soud zjistil, že uvedenou výzvou žalobkyně vyrozuměla 1. žalovaného, že odborný technik [titul] [příjmení svědka 1] zajištěný žalobkyní při kontrole jednotky 2. žalované dne 26. 9. 2019 zjistil netěsnost v místě zaústění do společného odpadního potrubí (stoupačky), které viditelně způsobovalo zatékání po odpadní trubce do místa šachty a odtud pravděpodobně dále do jednotky žalobkyně. Konkrétně zaústění záchodu jednotky 2. žalované do stoupačky bylo provedeno odbočkou 90° namísto odbočky 60°, bylo provedeno flexibilní trub