24 C 57/2022-63 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal na žalované zaplacení částky 108 760 Kč s příslušenstvím. Pro svůj nárok argumentoval tím, že žalovaný vlastní 3 bytové jednotky, a to číslo [číslo] v [obec], ve domě [adresa] a [adresa] a žalobce je správce budov. Správa budovy, ve kterých se byty nacházejí, se řídí stanovami žalobci ze dne [datum], které obsahují také pravidla pro tvorbu předpisů úhrad a pro tvorbu rozpočtů společenství. Dle čl. XIV odst. 2 písm. b) Stanov je člen SVJ povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku. Součástí stanov jsou Pravidla pro tvorbu předpisu úhrad, dle kterých vlastník bytu přispívá na Dlouhodobou zálohu na opravu majetku (DZOM), Správu, Mzdový fond, Vodoměry a Splátku oken. Všechny předpisy úhrad, souvisejících s byty pak tyto půlroky obsahují. Splatnost těchto plateb je stanovena k 28. dni příslušného měsíce. Předpis úhrad k bytové jednotce [číslo] platný od [datum] je stanoven na částku 7 413 Kč, z toho měsíční platby obnáší 5 058 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 5/ 2021 až 12/ 2021 nehradila ani zčásti a za uvedené jí období vznikl na platbách dluh ve výši 40 464 Kč. Předpis úhrad k bytové jednotce [číslo] platný od [datum] je stanoven na částku 7 734 Kč, z toho měsíční platby obnáší 5 142 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 5/ 2021 až 12/ 2021 nehradila ani zčásti a za uvedené období jí vznikl na platbách dluh ve výši 41 136 Kč. Předpis úhrad k bytové jednotce [číslo] platný od [datum] je stanoven na částku 6 915 Kč, z toho měsíční platby obnáší 3 395 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 5/ 2021 až 12/ 2021 nehradila ani zčásti a za uvedené období jí vznikl na platbách dluh ve výši 27 160 Kč. Za období [číslo] 2021 představuje dlužná částka na příspěvcích do fondů u všech tří bytů celkem 108 760 Kč. Žalovaná dlužnou částku neuhradila ani na základě předžalobní upomínky ze dne [datum]. 2. Podáním ze dne [datum] rozšířil žalobce žalobu o zaplacení částky 81 570 Kč. Uvedl, že žalovaná nehradila předepsané platby do fondů ani za období [číslo] až [číslo] a k bytové jednotce [číslo] jí za uvedené období vznikl na platbách dluh ve výši 30 348 Kč, k bytové jednotce [číslo] jí vznikl na platbách dluh ve výši 30 852 Kč a k bytové jednotce [číslo] jí vznikl na platbách dluh ve výši 20 370 Kč. Za období [číslo] představuje dlužná částka na příspěvcích do fondů u všech tří bytů celkem 81 570 Kč. 3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť uplatněný nárok neuznala, ani částečně, kdy ze strany žalobce dochází k soustavnému porušování povinností, které její nárok vylučují. Žalobce předně porušil svoji informační povinnost ohledně předání vyúčtování záloh za služby spojenými se správou domu a prokázání vynaložených nákladů za správu domu. Žalobce rovněž nijak nevyřídil námitky žalované ke způsobu a obsahu vyúčtování záloh na služby, když žalovaná opakovaně žádala o předání vyúčtování záloh za služby za rok 2018 a prokázání výše nákladů na správu domu za roku 2018 a 2019, kdy žalobce se nevypořádal s námitkami žalované k vyúčtování. Dále má žalovaná za to, že neexistuje řádné rozhodnutí shromáždění SVJ o výši záloh na služby a o výši příspěvků na správu domu. Žalobce netvrdí ani neprokazuje, že by shromáždění SVJ řádně rozhodlo o výši záloh na služby či o výši příspěvků na správu domu a pozemku či že by výše příspěvku na DZOM ve výši 70 Kč/m2 byla jakkoliv odůvodněna skutečně vynakládanými prostředky z DZOM na konkrétní investice v budově [adresa]. Žalobce dále porušil povinnost zaslat žalované pozvánku na schůzi shromáždění SVJ a rovněž povinnost svolat schůzi shromáždění SVJ minimálně jednou ročně v rozporu se stanovami. Žalobce nikdy nepozval žalovanou na schůzi shromáždění SVJ, které má mimo jiné pravomoc rozhodovat o výši příspěvků na správu domu a pozemku. Přitom žalobce, resp. výbor jako jeho statutární orgán, má ze zákona povinnost svolat schůzi shromáždění SVJ tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Žalobce dále nijak neinformoval žalovanou ani některé další vlastníky ohledně nakládání s prostředky ve fondu oprav a souvisejících skutečností. Žalobce do dnešního dne nepředložil jakýkoliv dokument prokazující účelné využití prostředků plynoucích do fondu oprav. Z předpisů úhrad je zřejmé, že SVJ požaduje příspěvek na DZOM ve výši 70 Kč/m2, kdy tato částka je dvojnásobná oproti obdobným bytům v téže lokalitě. Ze strany žalobce nikdy nebylo žalované předloženo, jak bylo s příspěvky do fondu oprav naloženo a jakým způsobem žalobce k požadované částce došel. Žalované tak není známo, proč má platit na příspěvcích do fondu oprav takto vysokou částku, zda o této výši řádně rozhodlo shromáždění SVJ, ani to, jak je s prostředky ve fondu oprav nakládáno. Od roku 2018 neprobíhají žádné stavební práce a žalobce přesto požaduje vysoké příspěvky do DZOM a navíc zcela odmítá sdělit žalované i dalším vlastníkům jednotek v domě jakékoliv informace ohledně výše a nakládání s těmito prostředky. Dále žalobce od roku 2009 do roku 2021 neplnil zákonnou povinnost zakládat do sbírky listin účetní závěrky. V důsledku shora uvedeného se žalovaná důvodně domnívá, že na platbách příspěvků do DZOM dlouhodobě významně přeplácela, neboť od roku 2018 zaplatila žalobci na příspěvcích na správu domu a pozemku na zálohách na služby částku ve výši 191 337 Kč, a že je to naopak žalobce, který by jí měl být povinen vrátit nezákonně zadržované přeplatky plynoucí z již zaplacených příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby z předchozích let. Současně má za to, že po ní nelze požadovat enormně vysoké příspěvky na DZOM za situace, kdy v budově [číslo], [číslo], [číslo] několik let neprobíhaly a stále neprobíhají jakékoliv investice, žalobkyně neplní zákonnou informační povinnost ohledně nakládání s DZOM vůči žalované. Dále žalovaná namítá, že stanovy žalobce, schválené dne [datum], jsou v otázce stanovení výše příspěvků do fondu oprav vnitřně rozporné, a proto zdánlivé ve smyslu ust. § 553 OZ, neboť jsou neurčité a jejich obsah nelze zjistit ani výkladem. V rozporu s veřejným pořádkem je především usnesení shromáždění ze dne [datum], kterým byly přijaty nové stanovy, neboť jejich znění ve svém důsledku zbavují vlastníky kontroly nad výší příspěvků, které budou povinni platit do rozpočtu SVJ, aniž by tito měli řádný způsob, jak se proti takovému postupu SVJ bránit. Pokud shromáždění rozhodlo o změně stanov tak, že se přenáší pravomoc rozhodovat o DZOM na výbor, pak nelze uzavřít jinak, než že toto usnesení je zdánlivé. K otázce platnosti usnesení, jímž shromáždění o výši DZOM rozhodlo, žalovaná uvádí, že toto shromáždění nebylo svoláno řádně, výbor nedal příležitost minoritním vlastníkům podat protest a podkladové rozhodnutí nebylo řádně oznámeno členům společenství. Menšinoví vlastníci tak nemají žádný zákonný způsob, jak svolat shromáždění a nemají ani žádný způsob, jak se dovolávat neplatnosti rozhodnutí ve zvláštním řízení. Příslušná část stanov žalobce, resp. usnesení, které je přijalo, je zdánlivé, a to zčásti, pro jeho vnitřní rozpornost. Usnesení výboru SVJ, které posloužilo jako podklad pro vymáhání poplatku na DZOM, který je předmětem tohoto řízení, přímo vychází z tohoto zdánlivého ustanovení, a proto je samo také zdánlivé. Žalovaná své povinnosti člena platit zálohy na služby a příspěvky do fondu oprav řádně platila, ovšem své platby pozastavila pro důvodné podezření ze zásadního porušování povinností správce domu a péče řádného hospodáře ze strany výboru. 4. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, domu [adresa] - [číslo] v obci [obec] a činí tak správu těchto domů. Dále bylo nesporné, že žalovaná vlastní 3 bytové jednotky, a to [číslo] v domě na adrese [adresa], dále [číslo] v domě na adrese [adresa], [obec]. 5. Mezi účastníky bylo sporné, zda má žalobce nárok na příspěvek na správu domu a pozemku, u tří bytových jednotek v [obec], které vlastní žalovaná. A to za byt [číslo] v období 5/ 2021 – [číslo], ve výši 70 812 Kč, za byt [číslo] v období 5/ 2021 – [číslo], ve výši 71 988 Kč a za byt [číslo] v období 5/ 2021 – [číslo], ve výši 47 530 Kč. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalované vznikla povinnost, zaplatit žalobci žalovanou částku 190 330 Kč. 6. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 7. Dle článku VIII. odst. 9 písm. a) a g) Stanov výbor jako výkonný orgán společenství zajišťuje záležitosti ve věcech správy domu a pozemku a sděluje jednotlivým členům společenství podle usnesení shromáždění výši příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku a stanovuje výši záloh na úhradu za služby. Dle čl. XIV. odst. 2 písm. b) Stanov je člen SVJ povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku. Dle článku XVII. odst. 1) Stanov příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy za služby, popřípadě další platby, platí členové společenství v částkách a termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství, nerozhodne-li shromáždění o placení na