17 C 79/2022-59 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala zaplacení částky 567 578 Kč s příslušenstvím představující 10 % z kupní ceny 5 675 780 Kč jakožto smluvní pokuty za podstatné porušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] o koupi nemovité věci ze dne [datum] (dále také„ smlouva o smlouvě budoucí“), která byla mezi stranami uzavřena. Předmětem citované smlouvy o smlouvě budoucí byl závazek budoucího prodávajícího uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž předmětem bude pozemek parc. [číslo] o výměře 500 m2 v k. ú. [obec] u [obec] zapsaný na [list vlastnictví], u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň – město, jehož součástí bude stavba rodinného domu označená PD č. [spisová značka] o velikosti užitné plochy rodinného domu cca 126,3 m2 (dále také„ nemovitost“). Dle čl. VI. této smlouvy byl termín převodu a uzavření kupní smlouvy ujednán tak, že kupní smlouva bude uzavřena za podmínek, že dojde k zaplacení sjednané kupní ceny ve sjednané výši a dojde k zápisu budoucího prodávajícího jako vlastníka pozemku, jehož součástí je dokončená stavba rodinného domu do katastru nemovitostí. Dle bodu 2 citovaného článku se strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu na základě výzvy jedné ze smluvních stran, a to v termínech sjednaných touto smlouvou nejpozději do 60 dnů ode dne splnění výše uvedených podmínek. Dne [datum] byla žalované zaslána výzva k uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum]. Dle bodu 10 čl. VI. smlouvy o smlouvě budoucí prodlení budoucího prodávajícího s uzavřením kupní smlouvy delší než 30 dní se považuje za porušení povinnosti budoucího prodávajícího podstatným způsobem, a pro tento případ byla sjednána smluvní pokuta ve výši 40 % ze zaplacených záloh na kupní cenu, minimálně 30 000 Kč, maximálně 10 % sjednané kupní ceny předmětu budoucího převodu. Dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 567 578 Kč, neboť žalovaná porušila své povinnosti, přičemž se jedná o částku představující 10 % z kupní ceny 5 675 780 Kč. Dlužnou částku žalovaná neuhradila ani na základě předžalobní výzvy. 2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná uvedla, že strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovité věci po doručení výzvy k uzavření kupní smlouvy zaslané kteroukoliv smluvní stranou po splnění stanovených podmínek, tedy poté, co dojde k zápisu žalované jako vlastníka pozemku s RD do příslušného katastru nemovitostí a poté, co dojde k zaplacení kupní ceny v celkové výši 5 675 780 Kč, a to v době do 60 dnů od okamžiku, kdy budou obě podmínky splněny. Výzva byla žalované doručena dne [datum]. K zápisu žalované jako vlastníka pozemku s RD do příslušného katastru nemovitostí došlo dne [datum] Poslední splátka kupní ceny byla uhrazena dne [datum]. Od současného splnění obou sjednaných podmínek uplynula 60denní lhůta dne [datum]. Dodatečná lhůta 30 dnů sjednaná podle smlouvy o smlouvě budoucí, od jejíhož marného uplynutí je porušení povinnosti smluvními stranami považováno za podstatné porušení smlouvy a utvrzeno smluvní pokutou, uplynula dne [datum] Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum]. Z uvedeného je tak zřejmé, že by obě smluvní strany porušily smluvně sjednané povinnosti. Důvodem prodlení byl zásah inženýrských sítí budovaných třetí stranou – spol. [právnická osoba] v rozporu s projektovou dokumentací částečně i na pozemek, který měl být převáděn podle kupní smlouvy, a to včetně rozpojovací skříně, a částečný zásah ochranného pásma veřejného osvětlení na pozemek, který měl být převáděn. S ohledem na řešení práva věcného břemene inženýrských sítí za účelem provozu rodinných domů dotčené výstavby žalovaná písemným sdělením ze dne [datum], adresovaným žalobkyni na její doručovací adresu sjednanou ve smlouvě o smlouvě budoucí, v souladu s ustanovením článku VI. odst. 8 citované smlouvy sdělila žalobkyni prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy, a to až do doby vyřešení stavu, včetně sjednání práva věcného břemene, pokud se nepodaří zajistit přeložení inženýrských sítí. Žalovaná okamžitě zahájila řešení závadného stavu s odpovědnou osobou [právnická osoba] a podařilo se jí závadu vyřešit v krátké době zajištěním přemístění inženýrské sítě. Závadný stav byl odstraňován v součinnosti s žalobkyní a rovněž byly projednávány žalobkyní navrhované změny kupní smlouvy. Žalovaná se tak nedostala do prodlení, neboť využila možnosti ujednané v čl. VI odst. 8 smlouvy o smlouvě budoucí a jednostranně prodloužila termín pro uzavření kupní smlouvy do doby vyřešení závadného stavu, za který žalovaná nenesla odpovědnost. Současně byla navíc v prodlení i žalobkyně, když kupní smlouva měla být uzavřena do [datum], ale k uzavření došlo až [datum] a žalovaná tak uplatnila vůči žalobkyni ve smyslu § 98 o. s. ř. kompenzační námitku. Dále pak žalovaná uvedla, že uvedeným prodlením s uzavřením smlouvy o 10 dní navíc žalobkyni nemohla vzniknout žádná škoda. Konečně pak žalovaná namítla nepřiměřenou výši smluvní pokuty. 3. Na základě provedených důkazních prostředků soud učinil následující skutková zjištění: 4. Z listiny označené jako„ úplný výpis z OR žalované (17)“ soud zjistil, že žalovaná vznikla a byla zapsána do obchodního rejstříku dne [datum]. Byly zjištěny také další informace o žalované, zejména o předmětu její činnosti a statutárním orgánu. 5. Z listiny označené jako„ smlouva o budoucí smlouvě o zřízené věcného břemene ze dne [datum] (15), (p)“ soud zjistil, že mezi žalovanou a spol. [právnická osoba] byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene. Obsahem věcného břemene bude právo budoucí oprávněné umístit, provozovat, opravovat a udržovat zařízení distribuční soustavy na dotčených nemovitostech, provádět jeho obnovu, výměnu a modernizaci, a povinnost budoucí povinné výkon těchto práv strpět. Součástí smlouvy je i náčrtek obsahující zakreslení umístění zařízení. Z listiny označené jako„ smlouva o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] ze dne [datum] s přílohami 1 – 6 (2), (18 až 22), (m)“ soud zjistil, že žalobkyně uzavřela s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy předmětem této smlouvy byl závazek budoucího prodávajícího (žalované) a budoucího kupujícího (žalobkyně), v případě splnění všech v této smlouvě sjednaných podmínek, uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude pozemek parc. [číslo] o výměře 500 m2, k. ú. [obec] u [obec], zapsaný na [list vlastnictví], v k. ú. [obec] u [obec] u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město o výměře 500 m2, jehož součástí bude stavba Rodinného domu označená PD č. RD [anonymizováno], o velikosti užitné plochy RD cca 126,3 m2, a to vše v katastrálním území Lhota u Dobřan, obci [obec], část obce Lhota. Bylo ujednáno, i že předmět budoucí koupě bude prostý práv třetích osob, tedy zástavních práv bankovního ústavu a věcných břemen zřízených za účelem vybudování sítí (čl. V odst. 5). Dále bylo ujednáno, že budoucí smlouvy kupní (dále také„ BSK“) bude uzavřena za splnění podmínek spočívajících v zaplacení kupní ceny a zapsání žalované jako vlastníka pozemku, jehož součástí je dokončený rodinný dům do KN (čl. VI. odst. 1). Účastníky byla sjednána povinnost uzavřít BSK na základě výzvy učiněné kterýmkoliv z účastníků, to však nejpozději do 60 dnů od podmínek sjednaných v čl. VI. odst. 1 (čl. VI. odst. 2). Oprávnění žalované k učinění výzvy na uzavření BKS bylo podmíněno kolaudačním rozhodnutím o povolení užívání RD a zápisem vlastnictví žalované k RD do KN (čl. VI. odst. 3 věta prvá). Oprávnění žalobkyně k učinění výzvy na uzavření BKS bylo podmíněno kolaudačním rozhodnutím o povolení užívání RD, zápisem vlastnictví žalované k RD do KN a zaplacením kupní ceny (čl. VI. odst. 3 věta druhá). Ohledně povinnosti žalobkyně k uzavření BKS bylo ujednáno, že tato bude splněna do 1 měsíce od doručení výzvy žalované (čl. VI odst. 4 věta prvá). Ohledně povinnosti žalovaná k uzavření BKS pak bylo ujednáno, že tato je povinna BSK uzavřít do 1 měsíce od jejího podpisu žalobkyní (čl. VI odst. 4 věta druhá). Žalovaná se pak zavázala zaslat společně s výzvou návrh BKS, případně tento návrh zaslat v reakci na výzvu žalobkyně a to do 10 dnů (čl. VI. odst. 5) Bylo rovněž ujednáno právo žalované prodloužit termín z důvodu sjednání věcných břemen uvedených v čl. V smlouvy (čl. VI. odst. 8). Ohledně dalších termínu k uzavření BSK na výzvu žalobkyně nebylo dále ujednáno ničeho. Směrem k žalobkyni i žalované bylo ujednáno, že podstatné porušení spočívající v prodlení s uzavřením BKS přesahujícím 30 dnů je sankcionováno smluvní pokutou (čl. VI. odst. 9 a 10). Dále pak bylo zjištěno, že dokončení RD a jeho kolaudace měla být realizována ve lhůtě do [datum], splnění čehož bylo zajištěno smluvní pokutou, či nejpozději do [datum], splnění čehož bylo zajištěno právem žalobkyně odstoupit (čl. VIII. odst. 1, 2). Směrem k žalobkyni i žalované pak bylo ujednána smluvní pokuta ve výši 40 % ze zaplacených záloh na kupní cenu, to nejméně ve výši 30 000 Kč, m