15 C 451/2022-222 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 30. 12. 2022 domáhala zaplacení částky 1 025 725,31 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovanou uzavřela 28. 1. 2019 nájemní smlouvu na prostory sloužící k podnikání vztahující se k budově č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, o celkové výměře , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m², přičemž v článku V. nájemní smlouvy si smluvní strany sjednaly poskytování služeb spojených s nájmem mimo jiné také elektrické energie a vody. Žalovaná v roce 2022 elektrickou energii a vodu odebírala. Za tyto služby za měsíce leden–srpen byla žalované vystavena faktura č. , hodnota, ze dne 9. 9. 2022 na částku 1 025 725,31 Kč se splatností 9. 10. 2022. Žalovaná však ani přes výzvu ze dne 11. 10. 2022 ničeho neuhradila a žalobkyně se proto částky s příslušenstvím od 10. 10. 2022 domáhá žalobou.2. Žalovaná podáním ze dne 3. 3. 2023 nárok žalobkyně neuznala, ačkoliv nesporovala uzavření nájemní smlouvy ze dne 28. 1. 2019, jejíž součástí bylo ujednání o dodávce elektrické energie, vody a podobně, avšak namítala, že žalobní nárok není dostatečně specifikován, neboť není zřejmé, zda a jaké konkrétní služby žalobkyně žalované poskytla a toto není nijak dokládáno. Faktura je pouhým účetním dokladem vystaveným žalovanou pro žalobkyni, nijak nevypovídá o uskutečnění předmětného plnění, natož právním důvodům. Faktury za služby dle nájemní smlouvy měly být vystavovány měsíčně, zatímco faktura zahrnuje období leden-srpen 2022.3. Žalobkyně v podání ze dne 12. 5. 2023 upřesnila, že podmínky dodávek elektrické energie, vody a dalšího měly být podrobně upraveny dodatkem nájemní smlouvy, avšak za celou dobu nájemního vztahu se žalobkyni s žalovanou nepodařilo na dodatku dohodnout, a to pro nečinnost žalované, které byl návrh dodatku zaslán, avšak žalovaná na něj nereagovala. Žalovaná užívá prostory od roku 2021 a při své činnosti odebírá elektřinu i vodu, kdy odběr těchto energií je monitorován prostřednictvím měřidel a ceny služeb jsou pak dány ceníky dodavatelů jednotlivých energií, kdy žalobkyně cenu energií pouze přeúčtovává dle umístěných poměrových měřidel za ceny stanovené svými dodavateli.4. Při jednání dne 16. 5. 2023 bylo zahájeno dokazování, ve kterém bylo pokračováno 18. 7. 2023 a rozhodnutí ve věci bylo vyhlášeno 14. 9. 2023. Žalobě soud v plném rozsahu vyhověl.5. Na podkladě odvolání žalované ze dne 31. 10. 2023 Městský soud v Praze usnesením ze dne 8. 2. 2024 č.j. 29 Co 345/2023-97 rozsudek ze dne 14. 9. 2023 č.j. 15 C 451/2022-67 zrušil a vrátil k dalšímu řízení s odůvodněním jednak neúplně zjištěného skutkového stavu, konkrétně skutečnosti, zda žalovaná spotřebovala v předmětném období v pronajatých prostorách žalobkyně tvrzené množství elektrické energie a vody, neboť z dokazování především nevyplynulo, zda poměrové elektroměry a vodoměr z nichž žalobkyně odečetla spotřebu žalované skutečně měřily ve sledovaném období spotřebu v prostorách, které byly žalované pronajaty. Podle odvolacího soudu nebylo např. vyjasněno, jak se odlišuje spotřeba žalované od spotřeby žalobkyně, která ve stejné budově současně provozovala svou činnost. Zjištění žalobkyně o množství spotřebované elektrické energie a vody je podle odvolacího soudu založeno výlučně na tvrzeních žalobkyně, aniž by tvrdila, že žalovaná měla reálnou možnost pravdivost jejích zjištění kontrolovat. Žalovaná navíc učinila zjištěné veličiny spornými. Rovněž tvrzení, že žalobkyně za předmětnou dodávku a elektřinu a vodu zaplatila, je nutné opřít o objektivní důkazy. Odvolací soud pak korigoval i právní posouzení, že na požadavek žalobkyně je nutno nahlížet nikoli jako na bezdůvodné obohacení, ale jako na nárok ze závazkového vztahu založeného nájemní smlouvou, a v podrobnostech upraveného zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon č. 67/2013 Sb.)6. Soud provedl následující důkazy: nájemní smlouva ze dne 28. 1. 2019, faktura , Anonymizováno, ze dne 9. 9. 2022, výzva ze dne 11. 10. 2022, e-mailová komunikace z 19. 3. 2021, e-mailová komunikace z 6. 4. 2021, návrh dodatku č. 6 k nájemní smlouvě, výpisy stavu elektroměrů a vodoměrů, výslech svědka , jméno FO, , faktury Veolia Komodity ČR, s.r.o., úprava cen za dodávky pitné vody užitkové vody a za odvádění odpadních vod ze dne 29. 11. 2021. V dalším řízení po zrušení původního rozsudku bylo dokazování doplněno o výpisy z účtů žalobkyně 2/2022–10/2022, faktury Královehradecké provozní 1/2022–9/2022, znalecký posudek Ing. , jméno FO, , , tituly za jménem, .7. Výslech žalobkyní navrhovaného svědka , jméno FO, , který prováděl odečty elektroměrů a vodoměru považoval soud za nadbytečný s ohledem na zjištěný skutkový stav, zejména již vyslechnutého svědka , jméno FO, a především znalecký posudek, který správnost odečtů potvrdil. Na výslechu svědka žalobkyně ostatně v závěru řízení již netrvala.8. S procesním postupem soudu I. stupně i s přípustností veškerých provedených důkazů před prvním rozhodnutím ve věci se odvolací soud ztotožnil.9. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav.10. Žalobkyně s žalovanou uzavřeli nájemní smlouvu v prostoru sloužícího k podnikání v budově č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na stavební parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v KÚ , adresa, o celkové výměře 3040,75 m², přičemž prostory byly přesně vymezeny v příloze č. 1 nájemní smlouvy, a to jako prostory budovy nazvané v příloze , Anonymizováno, , podezřelý výraz, . Žalovaná prostory užívala pro účely poskytování zdravotní péče za nájemné , částka, měsíčně. Žalobkyně jako pronajímatel poskytovala žalobkyni jako nájemci mimo jiné i dodávku elektrické energie a pitné vody a odvádění odpadních vod, tj. vodné a stočné, přičemž bližší podmínky dodávek elektrické energie, dodávek pitné vody a odvádění odpadních vod měly být dle článku V. bod 2. nájemní smlouvy upraveny dodatkem k nájemní smlouvě. Nájemné, zálohy na služby a další úhrady za služby byly dle článku VI. splatné měsíčně na základě daňových dokladů, faktur vystavených pronajímatelem, a to nejpozději do 15 dnů od skončení příslušného kalendářního měsíce, přičemž splatnost těchto faktur byla 14 dní ode dne jejich doručení nájemci (nájemních smlouva ze dne 28. 1. 2019 s přílohou).11. Nájemní smlouvou předpokládaný dodatek o mimo jiné úpravě dodávky elektrické energie, pitné vody, vodného stočného a dalších služeb, nebyl mezi účastníky uzavřen, ačkoliv o to žalobkyně opakovaně v dubnu 2021 a v březnu 2021 usilovala, když zasílala žalované návrh dodatku upravující konkrétně to, že za účelem dodávky elektrické energie a vody, budou v pronajatých prostorách osazena poměrová měřidla a cena za dodávku těchto služeb bude pronajímatelem přefakturovávána nájemci dle skutečné spotřeby a nákladů zjištěné pomocí měřidel 1x měsíčně se splatností daňových faktur 30 dní (e-mailová komunikace, návrh dodatku č. 6 k nájemní smlouvě).12. Dodávka elektrické energie a vody do pronajatých prostor žalované byla podrobena měření, kdy přesnou spotřebu elektrické energie a vody monitoroval elektroměr a vodoměr označený jako „, jméno FO, “ a tato měřidla a jejich stavy byly na konci každého měsíce evidovány žalobkyní. Dva elektroměry zaznamenávající spotřebu žalované v pronajatých prostorech, byly v důsledku odebíraného velkého objemu elektrické energie opatřeny transformátory, kdy docházelo k poměrnému snížení elektrického proudu v daném označeném poměru a pro zjištění skutečné spotřeby, bylo pak nutné hodnotu na elektroměru vynásobit opět stejným poměrem, aby bylo možné zjistit reálný odběr elektrické energie. Elektroměr označený jako , jméno FO, 400/5 3223 – u něj bylo nutné zohlednit poměr transformátoru x 80, elektroměr označený , jméno FO, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, - jeho hodnoty bylo nutné násobit x 50 (výpisy stavu elektroměrů a vodoměrů, výslech svědka , jméno FO, , znalecký posudek).13. Žalobkyně při výpočtu spotřeby a konečné ceny za elektrickou energii vycházela z počátečního stavu elektroměrů v lednu 2021 – u elektroměru, respektive transformátoru s označením 400/5 3223 a konečného stavu stejného elektroměru ke dni 31. 8. 2022 tj. 6262 mínus stav k 1. 1. 2021 tj. 3619, přičemž dospěla k hodnotě 2643 a tu vynásobila poměrem daným na transformátoru 400/5 tedy x 80, což je reálná spotřeba elektrické energie v období 1. 1. 2021-31. 8. 2021, tedy 211 440 kWh. Na druhém elektroměru, respektive transformátoru označeném , jméno FO, 250/5 3280 byl konečný stav dne 31. 8. 2022 269 mínus stav k 1. 1. 2021 tj. 177, což činí 92, v poměru 250/5 tj. x 50 je výsledná hodnota 4 600 kWh na spotřebě v období 1. 1. 2021-31. 8. 2021 (výpisy odečtů elektroměrů, výslech svědka , jméno FO, , znalecký posudek).14. Pro zjištění ceny elektrické energie za 1 kWh, vycházela žalobkyně z jednotlivých měsíčních faktur dodavatele