46 C 462/2020-90 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 1. 12. 2020 domáhala rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že je žalovaný povinen platit žalobkyni měsíční nájemné ve výši 5 705 Kč za užívání bytu [číslo] nacházejícího se ve [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], vedeném pro [katastrální uzemí], katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, [stát. instituce] a jehož svěřenou správu vykonává žalobkyně. Žalovaný užívá byt od roku 2008; na nájemné hradí částku 1 598 Kč měsíčně, přičemž tato částka je hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně navrhla zvýšení nájemného v červenci 2020, a to na částku 2 281 Kč měsíčně, avšak žalovaný ve lhůtě dvou měsíců návrh na zvýšení nepřijal, tudíž žalobkyni nezbylo, než v dalších třech měsících podat návrh na zvýšení u soudu. Žalobkyně při požadované výši měsíčního nájemného vychází ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] [číslo] který dospěl k nájemnému ke srovnatelnému bytu ve výši 350 Kč/m2 měsíčně. Žalovaný nereagoval ani na předžalobní upomínku, v jejímž textu byla navržena možnost smírného vyřešení věci. 2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. 3. Žalovaný ač řádně předvolán, se k jednání soudu nedostavil, ani včas nepožádal o jeho odročení, soud proto jednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti v souladu s § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), když přitom vycházel z obsahu spisu a z provedených důkazů. 4. Na základě provedeného dokazování, kdy soud důkazy zhodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přičemž pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, učinil tento skutkový závěr: 5. Žalovaný, jenž se stal nájemcem bytu (kategorie – byt se sníženou kvalitou) dne 14. 10. 2008 označeném jako byt [číslo] nacházející se v [anonymizováno] podlaží domu na adrese [adresa žalovaného], jež stojí na pozemku par. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], v [katastrální uzemí], jehož vlastníkem je hl. m. [obec] a žalobkyni je svěřen výkon správy, poté, co jej vyměnil s panem [jméno] [příjmení] za svůj původní byt, jež měl v pronájmu od 1. 1. 1984 (prokázáno informacemi o pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], [územní celek], [list vlastnictví], pořízené nahlížením do katastru nemovitostí den 10. 11. 2020, smlouvou o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 14. 10. 2008 včetně evidenčního listu platného ode dne 1. 11. 2008, dohodou o výměně bytů mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] ze dne 30. 6. 2008, dohodou u užívání bytu k 1. 1. 1984 žalovaným a souhlasem pronajímatele s výměnou bytu adresovanou žalovanému a [jméno] [příjmení] ze dne 25. 8. 2008). Na nájemné hradí žalovaný dosud částku 1 598 Kč měsíčně, přičemž tato částka je zjevně hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě (prokázáno smlouvou o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 14. 10. 2008 a evidenčním listem platným od 1. 1. 2020). Žalobkyně navrhla v červenci 2020 žalovanému zvýšení nájemného od 1. 10. 2020, a to na částku 2 281 Kč měsíčně – 140 Kč/m2 x 16,30 m2 (prokázáno návrhem na zvýšení nájemného od 1. 10. 2020 ze dne 15. 7. 2020 a doručenkou ze dne 27. 7. 2020). Dne 12. 10. 2020 žalobkyně žalovanému zaslala předžalobní výzvu (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 12. 2020 a podacím archem ze dne 12. 10. 2020). Nájemné v prosinci 2020 za byt typu garsoniéra či 1+kk, o výměře od 20 m2 do 27 m2, činilo v oblasti [část obce] od 7 000 Kč do 9 000 Kč, a to za byt ve velmi dobrém stavu (prokázáno inzerátem [číslo] byt [ulice], garsoniéra 27 m2, inzerátem [číslo] byt [anonymizováno], 1 + kk 20 m2 a inzerátem [číslo] byt [ulice], garsoniéra 20 m2). 6. Z dalších za řízení provedených listinných důkazů (znalecký posudek [číslo] vypracovaný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], ze dne 27. 11. 2019) nezjistil soud žádná pro rozhodnutí věci podstatná skutková zjištění, když předmětem znaleckého zkoumání nebyl byt typu garsoniéra, ale nejmenším byl byt o velikosti 1+1. 7. Na základě učiněného skutkového závěru učinil soud následující právní závěr: 8. Podle § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht (odst. 1). Ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně (odst. 2). 9. Jelikož dosavadní výše nájmu předmětného bytu nebyla určena dohodou pronajímatele a nájemce, nelze postupovat dle § 2249 odst. 1 o.z. 10. Žalovaný užíval předmětný byt na základě smlouvy o nájmu bytu, a to podle ust. § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“). Výše nájmu předmětného bytu byla nejprve v souladu s § 696 odst. 1 obč. z. stanovena dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a posléze dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, případně následně dohodou stran ve smyslu § 696 odst. 1 obč. z. Tudíž, jak bylo uvedeno shora, nelze v této věci (určení výše nájmu předmětného bytu) postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. 11. Podle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 12. Soud zohlednil více faktorů, které svědčí pro možnost stanovení vyššího i nižšího nájemné, než jakého se domáhala žalobkyně, přičemž se ubíral úvahami jak o tom, že žalovaný je nájemcem bytu, který je vlastnictví města, jež svěřilo výkon správy městské části, a že v případě těchto bytů nedochází ke zvyšování nájemného tak často, jak tomu bývá u bytů, které jsou ve vlastnictví soukromých fyzických či právnických osob, tak o tom, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, že je předmětný byt vybaven, dosud bylo hrazeno měsíční nájemné v částce, která je naprosto v minimální výši v porovnání s tržními nájmy, a pakliže by žalovaný hledal jiné bydlení, kromě nájemného by musel vynaložit další, leckdy ne úplně nízké, částky na poplatky, složit kauce a v některých případech i nevratné provize, což je třeba do celkové částky, kterou bude/by musel žalovaný vynakládat, též zohlednit. V neposlední řadě soud reflektoval aktuální situaci na trhu, která je v případě nájemního bydlení značně ovlivněna pandemií COVID-19, která jako jeden z vedlejších efektů přináší to, že se nájemné snižuje, a to v některých lokalitách i dosti výrazně, neboť je značný úbytek nabídek souvisejících s turismem. Avšak je třeba brát v potaz, že tato situace nebude trvat„ věčně“ a jakmile se situace zlepší, bude větší zájem o krátkodobé pronájmy, tudíž lze důvodně předpokládat, že jednotliví vlastníci budou zvyšovat nájemné a že není vyloučeno, že by se jednalo o podstatné zvyšování, přičemž, jak je uvedeno shora, v případě„ městských bytů“ není zvyšováno nájemné tak často, jak se tomu děje v případě standardního tržního nájemného a tak se dnes výhodně vyhlížející nabídka může v horizontu roku či dvou značně změnit. Taktéž soud vycházel z vlastních zkušeností a znalostí s nájmy bytů a z informací, které má k dispozici o výši nájemného od více osob, které nájemní bydlení v [obec], a to i na území MČ [obec a číslo], využívají. Soud s ohledem na shora uvedené dospěl k přesvědčení, že adekvátní výše měsíčního nájemného v tomto konkrétním případě v aktuální době je o něco nižší (o 18 %), než jakou požadovala žalobkyně, která ve svých závěrech vycházela pouze z ní předložených inzerátů, které ovšem nabízení byty ve velmi dobrém stavu, ovšem žalovanému je pronajímán byt se sníženou kvalitou. 13. V návaznosti na provedené důkazy a uváděné právní posouzení dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná. Žaloba byla podána dne 1. 12. 2020, tudíž soud v souladu s poslední větou třetího odstavce § 2249 o.z. určil měsíční nájemné ode dne 1. 12. 2020, přičemž výše, která je v místě a čase obvyklá, je dle shora uváděného posouzení soudu 5 200 Kč (výrok I.). Ve zbývající části, která byla žalobkyní požadována (rozdíl 5 705 Kč – 5 200 Kč = 505 Kč