17 C 221/2021-152 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vůči žalované, aby jí soud uložil povinnost zaplatit žalobci 1 750 000 Kč s příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy, kterou uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovanou jako nájemkyní dne 1. 7. 1997 za účelem pronájmu nemovitostí v [obec], konkrétně budovy [adresa] na adrese [ulice a číslo], která je postavena na pozemku parc. [číslo] dále přilehlého pozemku parc. [číslo] (dále jen„ nájemní smlouva“). Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 29. 4. 2015, následně byl konkludentně prodlužován do 29. 4. 2016, 29. 4. 2017, 29. 4. 2018, 29. 4. 2019, 29. 4. 2020 a do 29. 4. 2021. Žalovaná vrátila předmět nájmu dne 4. 5. 2021, žalobce nájem eviduje do 30. 4. 2021. V čl. 5 odst. 5.1. nájemní smlouvy bylo sjednáno roční nájemné ve výši 3 000 000 Kč, tedy 250 000 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla stanovena čtvrtletně, a to vždy k 1. 2., 1. 5., 1. 8. a 1. 11. příslušného roku. Žalovaná nezaplatila žalobci nájemné ve výši 750 000 Kč za první čtvrtletí 2019 splatné dne 1. 2. 2019, za rok 2021 žalovaná neuhradila nájemné ve výši 1 000 000 Kč (750 000 Kč za první čtvrtletí a 250 000 Kč za měsíc duben 2021) splatné dne 1. 2. 2021 a 1. 5. 2021, a to ani přes předžalobní upomínku. 2. Žalovaná namítla neplatnost nájemní smlouvy, neboť byla podepsána vedoucí odboru majetku města, která však nepředložila zmocnění k právnímu jednání za žalobce. Záměr pronajmout dané nemovitosti rovněž nebyl schválen [jméno] [územní celek], neboť [jméno] toliko souhlasila s přechodem nájemního vztahu na žalovanou. Nemovitosti byly původně pronajaty společnosti [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ [právnická osoba]“), na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 1993, žalobce zřejmě předpokládal určitou sukcesi na straně nájemce, ovšem právně takové nástupnictví nevzniklo, neboť byla uzavřena zcela nová smlouva se žalovanou. Záměr pronajmout nemovitosti ve vlastnictví žalobce nebyl řádně zveřejněn dle zákona č. 367/1990 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ obecní zřízení“), stejně jako jeho následné prodlužování. K pronájmu nemovitostí rovněž nebyl dán předchozí souhlas obce v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999 (dále jen„ zákon č. 116/1990 Sb.“). Výše uvedené skutečnosti mají za následek absolutní neplatnost smlouvy. 3. Ohledně jednotlivých splátek nájemného žalovaná uvedla, že jí nebyla doručena ani jediná faktura, v čl. 6 nájemní smlouvy týkající se splatnosti nadto bylo sjednáno, že čtvrtletní splatnost nájemného neplatí v případě prodloužení nájemní smlouvy. Nájemné proto není splatné a nárok neexistuje. Dne 19. 12. 2012 strany podepsaly dohodu o započtení, na jejímž základě měla být vůči nájemnému započtena pohledávka žalované z titulu investic do předmětu nájmu; žalovaná prováděla v minulosti platby vždy pod stejným variabilním symbolem, není tedy možné identifikovat, na jaké období byly platby určeny. Žalobce zápočet zřejmě nezaúčtoval, žalovaná proto opakovaně vznesla námitku započtení svého nároku a dále nároku za technické zhodnocení předmětu nájmu ve výši [částka], a to až do výše žalované částky 1 750 000 Kč. 4. V roce 2019 žalovaná uhradila žalobci vždy částku 750 000 Kč dne 8. 2. 2019, 23. 4. 2019, 22. 7. 2019 a 22. 10. 2019. Dne 29. 1. 2021 pak žalovaná uhradila 750 000 Kč. Žalobní nárok tedy není opodstatněný. Pokud žalobce tvrdí, že započítával platby na nejstarší období, není zřejmé, který nejstarší splatný závazek byl jednotlivými platbami uhrazen. Žalobce nadto požaduje dlužné nájemné za období pandemie [anonymizována dvě slova], které mělo zásadní dopad na české lázeňství a vedlo v podstatě k jeho uzavření; žalobu lze tedy označit za rozpornou s dobrými mravy. Konečně pak žalobce dopisem ze dne 6. 5. 2020 sdělil žalované, že nebude stát proti jejímu rozhodnutí ukončit nájem, žalovaná chtěla nájem ukončit k 31. 12. 2020, ze strany žalobce však chyběla vůle k převzetí předmětu nájmu. Za rok 2021 tedy nárok na nájemné nevznikl. Žalovaná obdržela dne 16. 11. 2020 od žalobce návrh dohody o ukončení nájmu, která však obsahovala nepřiměřená ujednání, na něž žalovaná nemohla přistoupit. 5. Žalobce v replice dodal, že nájemní smlouva je platná, a to tím spíše, že strany podle ní postupovaly po velmi dlouhou dobu 24 let. Za žalobce podepsala smlouvu vedoucí odboru majetku města v souladu s organizačním řádem. Záměr pronajmout nemovitosti byl řádně zveřejněn na úřední desce obce, neboť žalobce dne 27. 12. 1995 zveřejnil záměr převést nájem ze [právnická osoba] na žalovanou, následně žalobce s žalovanou uzavřeli podnájemní smlouvu dne 1. 4. 1996 do doby konečného rozhodnutí o cesi. Dne 20. 5. 1997 žalobce na úřední desce oznámil přechod nájemního práva na žalovanou a dne 16. 6. 1997 [jméno] žalobce tento přechod schválila. 6. Pohledávka žalované ve výši 1 500 000 Kč byla započtena v souladu s dohodou na nájemné za čtvrté čtvrtletí 2012 a první čtvrtletí 2013. Žalovaná nadto dle nájemní smlouvy nemá nárok na náhradu nákladů vynaložených na opravy či úpravy předmětu nájmu v souladu s čl. 10 nájemní smlouvy. Tyto nároky v průběhu trvání nájemního vztahu opakovaně projednával [název soudu], přičemž žaloby žalované vždy zamítl a jeho rozhodnutí byla potvrzena soudy vyšších stupňů. I kdyby žalobce připustil neplatnost nájemní smlouvy a nárok žalované by mohl být posouzen jako bezdůvodné obohacení na straně žalobce, pak je třeba zdůraznit, že technické zhodnocení provedla [právnická osoba], tedy subjekt odlišný od žalované. Nárok žalované je rovněž promlčený a jedná se o pohledávku nejistou, která není způsobilá k započtení. 7. Ohledně nájemného žalobce uvedl, že v souvislosti s pandemií Covid-19 poskytl všem svým nájemcům pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020 slevu na nájemném ve výši jedné poloviny. Za rok 2020 tedy žalovaná měla uhradit 2 125 000 Kč, a to za první čtvrtletí 750 000 Kč, druhé čtvrtletí 625 000 Kč (2 x 250 000 Kč + 125 000 Kč), třetí čtvrtletí 375 000 Kč a čtvrté čtvrtletí 375 000 Kč. Od žalované přišly platby bez určení, na jaké období je plněno, žalobce proto platby započetl vždy na nejstarší dlužné nájemné. Platbu z 8. 2. 2019 žalobce započetl na nájemné za druhé čtvrtletí 2018, platbu z 23. 4. 2019 na druhé čtvrtletí 2019, platbu z 22. 7. 2019 na třetí čtvrtletí 2019, platbu z 22. 10. 2019 na čtvrté čtvrtletí 2019 a platbu z 29. 1. 2021 na druhé čtvrtletí 2020 (375 000 Kč) a na čtvrté čtvrtletí 2020 (375 000 Kč). Z uvedeného plyne, že nájemné za první čtvrtletí 2019 a za rok 2021 nebylo uhrazeno. Následně žalobce doložil tabulku, v níž popsal, jakým konkrétním způsobem přiřazoval platby žalované od roku 2012 do dubna 2021 s tím, že bylo v jeho kompetenci určit, jaký dluh platbami umoří. Vystavit fakturu na jednotlivé splátky nájemného nebylo nezbytné, neboť se jedná pouze o účetní doklad a nárok na nájemné vyplýval přímo z nájemní smlouvy. Proto není podstatné, pokud nebyla vystavena faktura na nájemné za rok 2021. 8. Žalovaná zdůraznila, že doložená tabulka vyvrací dřívější žalobní tvrzení, nadto platí, že nájem za čtvrté čtvrtletí 2014 byl uhrazen zápočtem, neboť v té době žalovaná prováděla jednostranné zápočty v návaznosti na provedené investice. Každá faktura má pak jasně určené datum zdanitelného plnění a není možné vztahovat plnění na jiný kvartál. Žalobce tedy nemohl přiřazovat došlé platby podle libosti, ale platby uhrazené v době splatnosti bylo třeba přiřadit k příslušnému období. Pokud v některých případech byly provedeny platby mimo datum splatnosti (zejména v letech 2012 až 2016), vždy u nich bylo uvedeno, na jakou pohledávku je plněno. V tomto smyslu žalobce zejména chybně přiřadil platby určené na nájemné za rok 2015. Pokud existuje dluh na nájemném, vztahuje se k promlčenému období a žalovaná vznesla námitku promlčení. Dále zdůraznila, že od roku 2012 hradila nájemné vždy na základě faktury, dle zavedené praxe stran tedy vystavení faktury bylo předpokladem pro splatnost nájemného. V roce 2021 přitom žalobce fakturu nevystavil ani ji nedoručil žalované. 9. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním. 10. Žalovaná je [anonymizována dvě slova], která vznikla dne 12. 7. 1993, od 31. 10. 1995 do 22. 11. 2000 se její obchodní firma nazývala [právnická osoba], předsedou představenstva žalované byl po celou dobu její existence [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] (výpisem z obchodního rejstříku ohledně žalované). 11. Žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou jako nájemkyní dne 1. 7. 1997 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem budovy [adresa] na adrese [ulice a číslo], která je postavena na pozemku parc. [číslo] dále přilehlého pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec]. Účelem pronájmu bylo komerční využití předmětu pronájmu jako hotel – lázeňský hotel. -) Dle čl. 1 3. byl záměr pronájmu schválen [jméno] [územní c