17 C 259/2021-79 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud nahradil projev vůle žalovaného k uzavření smlouvy o koupi pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ pozemek“). Svou žalobu odůvodnil tím, že žalovaný je vlastníkem pozemku na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí a žalobce je vlastníkem staveb – tenisových kurtů a klubovny, které na pozemku v minulosti vybudoval. Stavba klubovny tenisového klubu [anonymizována dvě slova] [obec] (dále jen„ stavba“) není zapsaná v katastru nemovitostí, její existenci však dokládá stavební a kolaudační rozhodnutí, které byly pro tuto stavbu vydány, jakož i další potvrzení stavebního úřadu. Žalobce pozemek užívá ke sportovní činnosti minimálně od 30. let minulého století. 2. Odlišná vlastnická struktura vlastníka stavby a vlastníka pozemku byla dlouhodobě řešena nájemní smlouvou, kterou však žalovaný dopisem ze dne [datum] vypověděl. Žalobce se proto obrátil na žalovaného ve snaze nalézt smírné řešení vzniklé situace, žalovaný však jednání odmítl a sdělil žalobci, že zastupitelstvo Hlavního města Prahy schválilo převod pozemku do vlastnictví České republiky, a následně činil další kroky k uzavření příslušné smlouvy o směně pozemků. Z těchto důvodů žalobce dopisem ze dne [datum] uplatnil k pozemku své předkupní právo a vyzval žalovaného ke sdělení podmínek jeho prodeje a kupní ceny. Ke vzniku žalobcova předkupního práva pak došlo nejpozději dne [datum], kdy byla směnná smlouva zveřejněna v informačním registru smluv. 3. Žalobce je přesvědčen, že mu svědčí předkupní právo na základě § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“ či „občanský zákoník“), neboť stavba v jeho vlastnictví je pevně spojena s pozemkem pevným základem a má trvalý charakter. Trvalost stavby výslovně potvrdil stavební úřad sdělením ze dne [datum] a na dané skutečnosti nic nemění ani to, že žalobce měl od žalovaného pozemek pronajat, neboť nájemní smlouva byla uzavřena až mnoho let po vybudování stavby. Nadto je zřejmé, že žalovaný si byl vědom žalobcova předkupního práva, neboť ho výslovně zmínil v usnesení, jímž zastupitelstvo schválilo směnu pozemků. 4. Vzhledem k tomu, že žalovaný do dnešního dne žalobci nenabídl pozemek ke koupi, žalobce se domáhal uzavření kupní smlouvy ve znění specifikovaném ve výroku I. tohoto rozsudku. Při stanovení ceny vyšel ze znaleckého posudku, kterým byl pozemek ohodnocen pro účely směnné smlouvy. Žalobce si je vědom toho, že stavba se nachází pouze na části pozemku, vyhradil si proto právo v průběhu řízení omezit svůj nárok pouze na příslušnou část pozemku. 5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě učinil nesporným, že je vlastníkem pozemku, na němž stojí provizorní stavba šaten ve vlastnictví žalobce. Naproti tomu však sporoval, že by se ve vlastnictví žalobce nacházely i tenisové kurty a oplocení, a zejména že by stavba klubovny měla trvalý charakter. Žalovaný upozornil, že občanský zákoník pojem dočasná stavba v § 506 nikterak nedefinuje a při výkladu tohoto pojmu je třeba vycházet primárně ze soukromoprávních kritérií. Z toho důvodu neobstojí argumentace žalobce, který trvalost stavby vyvozuje z veřejnoprávních listin vydaných stavebním úřadem. Dle žalovaného má tato stavba jednoznačně dočasný charakter, což plyne z účelu stavby, jejího subjektivního vnímání a zejména pak z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným, v níž je stavba výslovně označena jako provizorní. V nájemní smlouvě se žalobce zavázal při skončení nájmu předmět nájmu vyklidit a vyklizený jej odevzdat pronajímateli; z toho důvodu neobstojí žalobní tvrzení, že stavba na pozemku údajně stojí již od 30. let minulého století, neboť právo žalobce mít na pozemku stavbu nikdy nemělo trvalou povahu a žalobce to ostatně ani netvrdí. Dočasnost stavby žalobce nadto výslovně potvrdil ve společném prohlášení žalobce a [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] ze dne [datum]. Je přitom zcela nerozhodné, že žalovaný při schvalování směny pozemků zmínil existenci žalobcova předkupního práva, neboť toliko předem předpokládal, že se žalobce pokusí zneužít situace a bude se svého domnělého předkupního práva domáhat. Žalovaný dodal, že stavba stojí pouze na malé části pozemku, postupem žalobce je tak blokován výkon vlastnického práva žalovaného ke zbývající části pozemku, potažmo rozvoj [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. Závěrem žalovaný upozornil, že dle ustálené judikatury nejsou tenisové kurty samostatnou věcí v právním smyslu a jako takové jsou součástí pozemku ve vlastnictví žalovaného. 6. [ulice] účastník 1) k žalobě uvedl, že je stranou inominátní smlouvy, jejímž předmětem je mj. směna sporného pozemku, k němuž žalobce uplatnil předkupní právo. [ulice] účastník 1) se shodně s žalovaným domnívá, že žalobci předkupní právo nesvědčí, neboť stavba má pouze dočasný charakter. Tuto skutečnost vyvozuje z judikatury Nejvyššího soudu, dle níž jsou pro posouzení trvalosti či dočasnosti stavby rozhodná soukromoprávní kritéria. Dočasný charakter stavby v projednávané věci jednoznačně vyplývá již z listin doložených žalobcem, zejména z nájemní smlouvy ze dne [datum] a společného prohlášení žalobce a [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce] ze dne [datum] Tyto listiny prokazují žalobcovo subjektivní vnímání stavby jako stavby dočasné. [ulice] účastník 1) považuje postup žalobce za rozporný s dobrými mravy, neboť žalobce měl pozemek pronajat po dobu 24 let za zcela symbolickou cenu, původní stavbu šaten o své vůli zrekonstruoval tak, že z hlediska veřejného práva budí trvalý dojem, a nyní svým postupem blokuje plánovaný rozvoj [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce], s nímž byl v minulosti seznámen. 7. [ulice] účastník 2) se ztotožnil s argumentací žalovaného a dodal, že z žádného předloženého důkazu neplyne vlastnické právo žalobce k tenisovým kurtům a oplocení. Stavba šaten má dočasný charakter, což bylo všem dotčeným subjektům známo. Dále připomněl, že dle judikatury Nejvyššího soudu je třeba odlišovat veřejnoprávní a soukromoprávní oprávnění k provedení stavby, přičemž v projednávané věci byl žalobce oprávněn užívat pozemek pouze dočasně a po zániku oprávnění byl povinen stavbu odstranit. Označení stavby jakožto trvalé dle veřejnoprávních předpisů je naproti tomu nepodstatné. 8. Při jednání dne [datum] žalobce dodal, že nájemní smlouva z roku 1996 nemůže založit dočasný charakter stavby, neboť tato stavba na pozemku stála mnoho let před uzavřením dané smlouvy. Žalovaný naproti tomu zdůraznil, že již v 60. letech minulého století byla žalobci uložena povinnost stavbu odstranit, neboť tato stavba se nacházela v dezolátním stavu a žalobci již v této době bylo známo, že pozemek je určen k rozšíření staveb [anonymizováno] nemocnice [anonymizováno] [část obce]. Nadto žalobce neprokázal, že by stavba na pozemku skutečně stála od 30. let minulého století. [ulice] účastník 1) doplnil, že v roce 1996 původní dřevěná a nepochybně dočasná stavba klubovny vyhořela a následně došlo k její rekonstrukci do současné zděné podoby. Žalobce však nedoložil souhlas vlastníka pozemku s touto změnou. 9. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním: 10. Žalobce je spolkem zapsaným ve spolkovém rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, jehož účelem je tělovýchovná a kulturně společenská činnost (výpisem ze spolkového rejstříku žalobce). 11. Žalovaný je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha (výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] ohledně pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]). 12. Na pozemku se nachází stavba klubovny tenisového klubu SK [anonymizováno] [obec], tenisové hřiště a oplocení (shodnými tvrzeními účastníků, sdělením Úřadu [anonymizováno] části [obec a číslo], odboru stavebního ze dne 16. 5. 2011, [číslo jednací]). Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaný pronajal žalobci část pozemku parc. [číslo] o výměře 356 m², na kterém byl vybudován provizorní objekt šaten ve vlastnictví žalobce a část pozemku parc. [číslo] o výměře 3 999 m², na které bylo vybudováno sportovní hřiště. Nájemné bylo sjednáno ve výši 4 355 Kč ročně, nájemce se mj. zavázal při skončení nájmu vyklidit předmět nájmu a vyklizený ho odevzdat pronajímateli v řádném stavu. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, pronajímatel byl oprávněn smlouvu vypovědět s pětiměsíční výpovědní dobou (nájemní smlouvou ze dne 28. 2. 1996 č. [spisová značka] [číslo]). 13. Pro stavbu vydal dne [datum] stavební úřad Obvodního úřadu městské části [obec a číslo] stavební povolení, jímž povolil„ rekonstrukci klubového objektu – poškozeného požárem v roce 1997 – na pozemku č. parc. [číslo], při ulici [ulice] v [obec a číslo], k. ú. [část obce]“. Žalobce k žádosti o vydání s