59 C 618/2015-393 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou, podanou Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne [datum], domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo rozhodnuto o zrušení spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku - zahrada parc. [číslo] v k. ú. [část obce] o výměře [výměra], dále o přikázání pozemku parc. [číslo] způsob využití zahrada v k. ú. [část obce] o výměře [výměra] do výlučného vlastnictví žalobkyně a uložení povinnosti žalobkyni na vypořádání podílů ze spoluvlastnictví zrušeného tímto rozsudkem zaplatit žalovanému náhradu ve výši 2 364 000 Kč. K odůvodnění žaloby uvedla, že žalobkyně a žalovaný mají ve spoluvlastnictví rovným dílem shora uvedený pozemek, který se nachází na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně]. V rámci hospodaření s pozemkem dochází mezi žalobkyní a žalovaným dlouhodobě k neshodám, které se výrazněji projevují zejména od vyúčtování hospodaření za rok [rok] vztahujícího se k pozemku a domu v [příjmení] ulici [číslo] na parcele parc. [číslo] v k. ú. [část obce], k němuž pozemek přiléhá. Žalobkyně a žalovaný jsou výlučnými vlastníky všech [anonymizováno] jednotek v domě, přičemž žalobkyně vlastní [anonymizováno] a žalovaný [anonymizováno]. Žalobkyni pak z titulu vlastnictví těchto jednotek náleží podíl v rozsahu ideálních [číslo] a žalovaného podíl v rozsahu ideálních [číslo] na parcele parc. [číslo] na společných částech domu. Žalobkyně dále nechce setrvat ve spoluvlastnických vztazích se žalovaným, pročež žalovanému dopisem ze dne [datum] navrhla zrušit spoluvlastnictví k pozemku a vypořádat je tak, že žalobkyně se stane výlučným vlastníkem pozemku a na vypořádání podílů z tohoto zrušeného spoluvlastnictví vyplatí žalovanému částku 2 364 000 Kč. Žalovaný ovšem návrh žalobkyně odmítl. Pozemek slouží jako zahrada a parkovací stání pro automobily. Větší význam a užitnou hodnotu pak pro vlastníky jednotek v domě má užívání [anonymizováno] parkovacích stání na pozemku, která mohli žalobkyně a žalovaný užívat rovným dílem, což odpovídalo vlastnickým poměrům v domě až do zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nebytové jednotce [číslo]. Žalovaný však v posledních letech užívá jenom [anonymizováno] parkovací stání. Žalobkyně v domě výlučně vlastní [anonymizováno] jednotky, plně využívá [anonymizováno] parkovací stání a po výše zmíněné změně počtu vlastněných jednotek potřebuje pro sebe či nájemce jím vlastněných jednotek v domě nejméně [anonymizováno] parkovací stání. Další okolností svědčící pro přikázání pozemku do vlastnictví žalobkyně je rozsáhlá terasa, která je součástí bytové jednotky žalovaného ve [anonymizováno] patře a kterou žalobkyně plně využívá k rekreačním a zahradním účelům. Kromě parkování aut žalovaný pozemek ve významnější míře do roku [rok] přes nesouhlas žalobkyně využíval k trénování svého psa. Z přízemní jednotky žalobkyně vedou jedny dveře přímo na zahradu a k parkovacím stáním. Kromě přístupu přes hlavní vchod do domu z ulice užívá žalobkyně pro vstup do suterénní jednotky také vchod přes schodiště do suterénu zahrady a od parkovacích stání. Parkující automobily vjíždějí na pozemek automatickou posuvnou branou, přičemž veškeré její opravy zajišťuje žalobkyně. Žalobkyně pořídila na zahradní část pozemku v roce [rok] za částku 54 000 Kč plastové zatravňovací dlaždice a od roku [rok] každoročně platí celou částku daně z nemovitostí za celý pozemek. 2. Žalovaný k žalobě uvedl, že nerozporuje skutečnost, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky předmětné zahrady (tj. pozemek parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) o stejné velikosti svých podílů a nerozporuje právo žalobkyně žádat zrušení podílového spoluvlastnictví, nesouhlasí však se způsobem vypořádání spoluvlastnictví tak, jak jej navrhuje žalobkyně. Mezi účastníky řízení skutečně dlouhodobě dochází k neshodám, které počaly v období vyúčtování hospodaření za rok [rok], kdy žalobkyně žalovanému, jakožto správce společných částí domu [adresa], vystavila za spotřebu vody za bytovou jednotku ve výlučném vlastnictví žalovaného vyúčtování, v jehož rámci byla účtována částka v přibližně trojnásobné výši, než tomu bývalo v minulých letech obvyklé, a to aniž by došlo k faktickému zvýšení spotřeby vody ze strany žalovaného. Žalobkyně je od počátku správcem společných částí domu [adresa], k němuž zahrada přiléhá, kdy z titulu této funkce zajišťuje správu společných částí a služby vlastníkům jednotek v domě, které si vlastníci nezajišťují sami. Žalobkyně svévolně a nezávisle na vůli žalovaného fakticky vykonávala správu jednotky [číslo] (do doby trvání spoluvlastnictví), přenechávala tuto jednotku do nájmu třetím osobám a nájemné zcela netransparentně vyúčtovávala někdy v rámci ročních vyúčtování, někdy mimo a někdy vůbec. Žalovaný dále uvedl, že není pravdou, že žalovaný žalobkyni nikdy nepředkládal vyúčtování nákladů souvisejících s údržbou zahrady, naopak žalovaný tak činil, a to i přesto, že jej o to žalobkyně nikdy nežádala. Přehled výdajů spojených s údržbou žalovaný pravidelně žalobkyni zasílal e-mailem, a ta výši nákladů nikdy nerozporovala. Zhruba od roku [rok] zajišťuje veškerou údržbu zahrady žalobkyně, a to na své vlastní náklady, což žalovanému jednostranně sdělila dopisem ze dne [datum]. Žalovaný za dobu spoluvlastnictví zahrady tuto vždy se žalobkyní spoluužíval a i on do ní investoval nemalé úsilí a prostředky, které po žalobkyni nikdy nechtěl proplatit (např. výsadba jabloně). Co se týče zatravňovacích dlaždic, tyto žalobkyně pořídila nikoliv proto, aby zajistila lepší přístup na zahradní část, ale zjevně pro faktické prodloužení svého parkovacího místa. Žalovaný se od počátku propuknutí vzájemných neshod soustavně snaží dosáhnout uzavření jakékoliv dohody se žalobkyní (oslovil ji např. dopisem ze dne [datum], na který ze strany žalobkyně nebylo reagováno, nebo dále dopisem ze dne [datum], na který žalobkyně reagovala pouze nesouhlasným stanoviskem), tato jeho snaha je však od počátku sabotována. Žalovaný zásadně nesouhlasí s tím, aby byla zahrada přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně, byť za náhradu ve výši, kterou žalobkyně navrhuje, neboť je názoru, že spoluvlastnictví k zahradě lze vypořádat jejím reálným rozdělením. Přístupovou cestu od domu k pozemku, který k domu nebude přiléhat, lze vyřešit zřízením služebnosti cesty ve prospěch druhého vlastníka. Pokud by byla zahrada přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně, došlo by tím k velmi významné újmě na tržní hodnotě bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě [adresa], ke kterému zahrada přiléhá. Žalovaný při jednání dne [datum] uvedl, že pokud by nebylo rozdělení pozemků možné, žádá, aby byl pozemek přikázán jemu. 3. Žalobkyně k vyjádření žalovaného uvedla, že by rozdělení pozemku popřelo základní smysl podané žaloby, tedy ukončení sporů mezi účastníky řízení vyplývajících ze společných práv k pozemku. Požadavek žalovaného na zřízení pozemkové služebnosti k nově vzniklému pozemku ve vlastnictví žalobkyně ve prospěch žalovaného z důvodu údajného blokování přístupu žalovaného na jeho pozemek žalobkyní je neopodstatněný. Žalovaný, který deklaroval záměr následně prodat svůj pozemek, může tento pozemek prodat jako parkovací stání i třetí osobě, která nebude mít žádný vlastnický vztah k domu. Žalobkyně považuje za absolutně neodůvodněné, aby v budoucnu třetí osoba bez vlastnického vztahu k domu mohla mít dle návrhu žalovaného zřízenou služebnost vstupu na případný nový pozemek žalobkyně. Rozdělením pozemku o současné výměře [výměra] na dva menší pozemky, by došlo k podstatnému snížení hodnoty obou pozemků. Žalovaným navrhované rozdělení pozemků by pak velmi pravděpodobně neschválil ani stavební úřad. 4. Žalovaný k vyjádření žalobkyně uvedl, že má s ohledem na sdělení žalobkyně v dopise ze dne [datum] (dle kterého je žalobkyně žalovanému schopna vyplatit vypořádací podíl nanejvýš 2 160 000 Kč a s tím, že v takovém případě nebude již mít prostředky ani na prodloužení parkovacích pásů) a dále skutečnost, že žalobkyně je obchodní společnostní s neznámým okruhem a velikostí aktiv a pasiv, neboť nedodržuje svou zákonnou povinnost a nezakládá do sbírky listin obchodního rejstříku své účetní závěrky, důvodnou obavu, zda by žalobkyně byla vůbec schopna žalovanému vyplatit nějaký vypořádací podíl, pokud by byl pozemek přikázán do výlučného vlastnictví žalobkyně. Případná pohledávka žalovaného by tak mohla být reálně vykonatelná, avšak nevymahatelná. Dle názoru žalovaného tak musí žalobkyně v řízení prokázat, že splňuje kritérium solventnosti. Žalovaný následně ve svém vyjádření ze dne [datum] namítl, že předmětný pozemek je v přídatném spoluvlastnictví účastníků a z tohoto důvodu nelze spoluvlastnictví k němu zrušit. Zápis existence přídatného spoluvlastnictví do katastru nemovitostí je zápisem deklaratorním, nikoli konstitutivním, přičemž přídatné spoluvlastnictví při splnění zákonných podmínek vzniká ex lege. 5. Žalobkyně k tvrzení žalovaného ohledně přídatného spoluvlastnictví uvedla, že nezávislost pozemku parc. [číslo] na jednotkách v domě potvrdili účastníci řízení, když dne [datum] uzavřeli