17 C 398/2020-182 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 3 925 204 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Uvedla, že žalovaná v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 užívala pozemek parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. 50 v , adresa, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, („nemovitost“). Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti. Nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou ohledně nemovitosti trval na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, do dne 1. 9. 2015. Žalovaná nemovitost po skončení nájemního vztahu nevyklidila a nepředala, a to ani v návaznosti na výzvu žalobkyně. Znaleckým posudkem znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, byla obvyklá výše ročního nájemného za rok 2018 stanovena na částku 1 796 400 Kč, za rok 2019 na částku 1 746 000 Kč a za rok 2020 na částku 1 709 400 Kč, tj. celkem 5 521 900 Kč. Za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2020 zaplatila žalovaná žalobkyni celkem částku 1 326 696 Kč, kterou žalobkyně započetla na bezdůvodné obohacení žalované. K argumentaci žalované stran vítězství ve výběrovém řízení a povinnosti žalobkyně uzavřít s ní smlouvu na další pronájem nemovitosti, žalobkyně uvedla, že taková povinnost žalobkyni nikdy nevznikla, neboť v souladu s podmínkami, které si vyhradila ve výběrových řízeních, tato výběrová řízení následně zrušila. Nedošlo ani k prolongaci původní smlouvy, neboť žalovaná byla v souladu s § 2230 ve spojení s § 3074 zák. č. 89/2012 Sb. dne 23. 9. 2015 vyzvána k odevzdání předmětu nájmu sloužícímu k podnikání. V dané době navíc žalobkyně vyhlašovala výběrová řízení na pronájem objektu, čímž dala jasně najevo, že nájem končí, žalované toto bylo známo, neboť se do výběrových řízení hlásila.2. Žalovaná uvedla, že nárok žalobkyně neuznává, z počátku argumentovala tím, že není pravdou, že by nemovitost užívala bez právního důvodu. Nemovitost původně užívala na základě právního titulu – nájemní smlouvy , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , k jejíž prolongaci docházelo každoročně k 1. 9., a to vždy o jeden rok, nájemní vztah se takto měl opakovaně prodlužovat a skončit až 31. 8. 2018, neboť žalobu na vyklizení podala žalobkyně až dne 28. 2. 2018. Žalovaná v mezidobí zvítězila ve výběrovém řízení a žalobkyně s ní měla uzavřít novou smlouvu, k čemuž nedošlo, neboť uzavření podmiňovala doplacením bezdůvodného obohacení, žalovaná se uzavření smlouvy domáhala v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, . Společnost , jméno FO, -servis s.r.o., kterou žalobkyně určila správcem nemovitosti a zmocnila ji k jednání se žalovanou, každoročně zasílala žalované informaci o valorizaci nájemného a žalovaná takto stanovené nájemné řádně hradila. V průběhu řízení žalovaná uhradila částku za užívání nemovitosti ve výši určené znaleckým posudkem znaleckého ústavu , jméno FO, , Anonymizováno, services, a.s. v částce 2 751 024 Kč. Žalovaná má za to, že uhrazením této částky zanikl nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, pročež navrhla žalobu ve zbývajícím rozsahu zamítnout, případně revidovat znalecký posudek dle výměry ploch (970 m2) vycházející z nájemní smlouvy. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, předložený žalobkyní oceňuje nemovitost jako kancelářské budovy, přestože nemovitost byla užívána k poskytování internátního a individuálního ubytování, proto není na místě z něj vycházet.3. Usnesením zdejšího soudu ze dne 19. 12. 2023, čj. , spisová značka, , bylo řízení co do částky 2 751 024 Kč zastaveno, neboť žalobkyně vzala podáním ze dne 8. 12. 2023 žalobu, co do této části jistiny zpět z důvodu, že žalovaná uvedenou částku po podání žaloby dne 31. 10. 2023 uhradila.4. Na jednání dne 22. 2. 2024 účastníci učinili nesporným, že mezi nimi aktuálně neexistuje nájemní smlouva stran nemovitosti. Dále prohlásily strany za nespornou skutečnost, že v nemovitosti se nachází pouze jeden byt a že žalovaná žalobkyni před podáním žaloby zaplatila částku 1 326 696 Kč za dobu užívání nemovitosti a následně po podání žaloby částku 2 751 024 Kč (na jejíž zaplacení navazovalo částečné zpětvzetí žaloby).5. Soud provedl následující důkazy, z nichž učinil níže uvedená skutková zjištění:6. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. 50, pozemek je zapsán na LV 2 178 v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (prokázáno informacemi o pozemku z katastru nemovitostí).7. Žalobkyně (jako pronajímatelka) uzavřela dne 14. 6. 1995 nájemní smlouvu , Anonymizováno, se , právnická osoba, v , adresa, , Kuncova ul. č. , hodnota, (nájemce) zastoupenou žalovanou a ředitelkou , tituly před jménem, Z. Volínkovou. Touto smlouvou nájemci pronajala nemovitost na dobu 20 let s účinností od 1. 9. 1995. Předmětem nájmu nebyl byt nacházející se v nemovitosti. Účelem nájmu byla realizace školní výuky a provoz domova mládeže včetně činností s tím souvisejících. Celková výměra pronajatých ploch činila 970 m2. Nájemné si strany sjednaly ve výši 368 600 Kč ročně (380 Kč za 1 m2) s tím, že výše nájemného bude valorizována vždy po dvou letech. Dodatkem č. , hodnota, bylo nájemné zvýšeno na částku 384 800 Kč ročně, dodatkem č. , hodnota, na částku 413 414 Kč ročně. V dodatku č. , hodnota, byla jako nájemce již uvedena žalovaná a nájemné mělo být nadále hrazeno ve čtvrtletních splátkách po 103 353,50 Kč v termínech 15.2., 15.5., 15.8. a 15.11. na účet správce objektu - , jméno FO, s.r.o. (prokázáno nájemní smlouvou z 14. 6. 1995, včetně metodiky a čtyř dodatků).8. Žalobkyně zaslala žalované návrh dodatku č. , hodnota, , na který žalovaná reagovala dopisem z 12. 11. 2010. Žalovaná žalobci sdělila, že s dodatkem nesouhlasí, a to mj. konkrétně s tím, aby byly zahrnuty do výměru předmětu nájmu (1 325,32 m2) terasy (160 m2), neboť mají spíše charakter střechy (prokázáno připomínkami k dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě z 12. 11. 2010).9. Žalobkyně zaslala dne 5. 1. 2011 žalované dopis, ve kterém reagovala na její připomínky k dodatku nájemní smlouvy č. , hodnota, . V dopise mj. uvedla, že souhlasí s vyjmutím plochy teras pro výpočet nájemného. V návrhu dodatku byl výměr plochy předmětu nájmu specifikován na 1 325,32 m2 a navrhované nájemné činilo částku 575 586,48 Kč ročně (prokázáno dopisem žalobce z 5. 1. 2011 a návrhem dodatku č. , hodnota, ).10. Žalobkyně v průběhu let 2014 až 2018 několikrát oznámila záměr nemovitost pronajmout formou výběrového řízení a následně jej zrušila. Dne 10. 6. 2014 takto zveřejnila záměr pronajmout nemovitost s ohledem na skutečnost, že platnost a účinnost nájemní smlouvy týkající se nemovitosti končí ke dni 31. 8. 2015. Následně 31. 3. 2015 žalobkyně zveřejnila záměr, kterým oznámila zrušení původního záměru pronajmout formou výběrového řízení. Dne 27. 4. 2015 žalobkyně opět zveřejnila záměr pronajmout nemovitost s ohledem na ukončení platnosti nájemní smlouvy ke dni 31. 8. 2015 a dne 27. 10. 2015 oznámila zrušení tohoto záměru. Dne 11. 11. 2015 žalobkyně již po třetí zveřejnila záměr pronajmout nemovitost a 6. 6. 2018 oznámila zrušení tohoto záměru. Usnesením Rady hlavního města , adresa, z 20. 1. 2020 bylo změněno předcházející usnesení Rady hlavního města Prahy tak, že se neschvaluje uzavření nájemní smlouvy na pronájem nemovitosti s žalovanou (prokázáno usnesením Rady hl. m. Prahy a oznámeními o záměru).11. Žalobkyně vyzvala žalovanou k odevzdání nemovitosti do 31. 12. 2015 výzvou z 22. 9. 2015. Na tuto výzvu reagovala žalovaná dopisem z 22. 12. 2015 tak, že prostory nemovitosti užívá s vědomím pronajímatele a řádně za ně platí nájemné. Dále uvedla, že probíhá výběrové řízení na nového nájemce, jehož účastníkem je rovněž žalovaná, pročež požádala žalobkyni o prodloužení lhůty k užívání nemovitosti (prokázáno dopisem žalované z 22. 12. 2015).12. Žalovaná zaplatila za rok 2012 žalobkyni částku 35 106 Kč, za rok 2013 zaplatila částku 421 272 Kč, za rok 2014 částku 421 272 Kč, za rok 2015 částku 421 272 Kč, za rok 2016 částku 422 532 Kč, za rok 2017 částku 425 496 Kč, za rok 2018 částku 436 128 Kč, za rok 2019 zaplatila částku 445 284 Kč a za rok 2020 zaplatila částku 333 963 Kč (prokázáno přehledem plateb žalované z 10. 11. 2020).13. Výzvou ze dne 1. 12. 2020 vyzval právní zástupce žalobkyně žalovanou k zaplacení částky 3 782 754 Kč do 15. 12. 2020 z titulu bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti od 1. 1. 2018 do 30. 11. 2020. Částka byla určena dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Výzva byla žalované odeslána do datové schránky téhož dne (prokázáno výzvou k úhradě dlužné částky z 1. 12. 2020 s dodejkou datové zprávy z 1. 12. 2020).14. Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 10. 3. 2022, čj. , spisová značka, , byla žalované uložena povinnost vyklidit do 31. 7. 2022 a předat žalobkyni prostory v nemovitosti o celkové výměře 1 334,16 m2. V odůvodnění soud uvedl, že Nájemní vztah k předmětným pronajatým prostorům žalované skončil uplynutím doby 1. 9. 2015 a žalovaná je nadále užívá bez právního důvodu. Doplňujícím roz