26 C 381/2022-80 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce podal žalobu o vyloučení věcí z výkonu rozhodnutí k nemovitým věcem uvedeným v I. výroku. Dne 25. 10. 2022 pověřený soudní exekutor Mgr. [jméno] [příjmení] vydal vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č. j. [číslo jednací] ve vztahu k povinné [právnická osoba], IČO [číslo] 299. Pověření soudního exekutora vydal Obvodní soud pro Prahu 10 dne 12. 10. 2022, č. j. [číslo jednací]. Dne 31. 10. 2022 vydal soudní exekutor exekuční příkaz k prodeji nemovitostí č. j. 101 [anonymizováno] [číslo] ve vztahu k nemovitým věcem pozemku parc. č. 2060 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] (rodinný dům), pozemku parc. č. 2061 (zahrada), pozemku parc. č. 2062 (ostatní plocha) a pozemku parc. č. 2064 (ostatní plocha), vše v katastrálním území Krč, obec Praha, zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy]. V katastru nemovitostí je k nemovitostem nesprávně uvedený údaj o vlastnickém právu, tj. nesprávně povinná. Povinná vlastnické právo nenabyla, respektive docílila zápisu nesprávných údajů o vlastníku na základě pochybení několika úředních osob. Dne 16. 7. 2019 podal u Obvodního soudu pro Prahu 4 žalobu o určení vlastnického práva k nemovitostem. Jako prodávající uzavřel s povinnou kupní smlouvu z 12. 5. 2016, na základě které měl převést vlastnické právo na povinnou. V této době se nacházel v tísni, neboť po něm byla exekučně vymáhána částka 2 394 941,50 Kč. Na nemovitostech vázla exekutorská zástavní práva a hrozilo, že nemovitosti budou v rámci exekuce zpeněženy za zjevně nízkou neodpovídající částku. Proto donucen tísní z těchto okolností se nakonec podvolil cenovým i dalším navazujícím návrhům povinné a jejího realitního makléře p. [příjmení] k prodeji za kupní cenu 10 000 000 Kč, ačkoliv skutečná hodnota nemovitostí byla několikanásobně vyšší, když znalecký posudek soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] – [číslo] z 21. 3. 2022 stanovil obvyklou cenu nemovitostí k 12. 5. 2016 na [částka]. Podle ustanovení § 1796 zákona č. 89/2012 Sb. je proto kupní smlouva jako lichevní neplatná, a to s ohledem na ustanovení § 588 zákona č. 89/2012 Sb. absolutně, neboť koupě nemovitostí za méně než třetinu ceny při zneužití tísně žalobce se zjevně příčí dobrým mravům I kdyby nebyla kupní smlouva shledána neplatnou, byla by následně zrušena, když s povinnou současně s kupní smlouvou uzavřel smlouvu označenou jako dodatek [číslo] cenové a peněžní ujednání ke kupní smlouvě, ve které byla stanovena kupní cena ve výši 10 000 000 Kč. Dle ujednání v kupní smlouvě mu byla jako řádná zápůjčka poskytnuta část kupní ceny ve výši 2 394 941,50 Kč, která byla určena k vyplacení exekutorských zástavních práv, která vázla na nemovitostech. Zbývající část kupní ceny ve výši 7 605 059 Kč složila povinná do notářské úschovy u JUDr. [jméno] [příjmení] na základě smlouvy o úschově označené jako protokol o přijetí peněz do notářské úschovy, který podepsali 12. 5. 2016 současně s kupní smlouvou a dodatkem [číslo]. Vzhledem k tomu, že nedošlo ke splnění podmínek pro vyplacení 7 605 059 Kč žalobci jako prodávajícímu, byla 16. 2. 2017 celá část kupní ceny složená do notářské úschovy vrácena zpět povinné jako kupující, v důsledku čehož byla podle článku IV. odst. 4 protokolu úschova 17. 2. 2017 skončena bez toho, že by mu notář vydal část kupní ceny 7 605 059 Kč Kupní smlouva byla podle § 1727 zákona č. 89/2012 Sb. vzájemně závislá s protokolem. Podle poslední věty § 1727 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že zánik závazku z některé ze vzájemně závislých smluv bez uspokojení věřitele zrušuje ostatní závislé smlouvy, a to s obdobnými právními účinky. Po vrácení složených peněz z notářské úschovy zpět povinné byla úschova 17. 2. 2017 skončena bez toho, že by mu notář vydal převážnou část kupní ceny 7 605 059 Kč a tím okamžikem došlo ke zrušení kupní smlouvy ze zákona. Vydání peněz z notářské úschovy zpět povinné bylo zároveň podmíněno tím, že v katastru nemovitostí není zapsané vlastnické právo povinné. Je tedy zřejmé, že notář povinné vrátil peníze z úschovy až po kontrole a za předpokladu, že povinná nemá ve svůj prospěch zapsané vlastnické právo k nemovitostem, a že zároveň již neexistuje žádný právní titul, na jehož základě by k takovému zápisu mohlo dojít. Dále je však třeba k této problematice připomenout, že za podmínek zákonné úpravy platné v době uzavření souboru daných vzájemně závislých smluv se notářská úschova peněz řídila již novými podmínkami velké novely notářského řádu, navazující na v té době nový zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konkrétně ustanoveními § 86 až § 89a notářského řádu. Z uvedeného předpisu vyplývá (konkrétně z ustanovení § 89a, odst. 1, prvé věty), že„ není-li v protokolu o notářské úschově stanoveno jinak, do doby vydání peněz z notářské úschovy příjemci náleží peníze v notářské úschově složiteli“. Protože v daném protokolu o notářské úschově„ stanoveno jinak“ není, vyplývá z daného ustanovení, že peníze byly vždy jen ve vlastnictví povinné. Právě kogentní úprava podmínek notářské úschovy peněz totiž po novele notářského řádu upřesňuje, že samotná notářská úschova má vůči potenciálnímu příjemci jen deklaratorní funkci v tom smyslu, že peníze pro zamýšlený převod vlastnictví existují, bezpodmínečně však náleží až do případného splnění zákonem a složitelem stanovených odkládacích nebo rozvazovacích podmínek právě a jen složiteli. Jestliže byl tedy jeden z hlavních pilířů shora označených nesprávných soudních rozhodnutí vybudován na názoru, že kupující (zde povinná) svou povinnost zaplatit splnila, je takový závěr v extrémním rozporu se zákonem, když ten kogentně stanoví právě výše uvedenými ustanoveními, že peníze v notářské úschově náleží vždy jen složiteli, a nikomu jinému, leda jsou naplněny složitelem stanovené podmínky pro případné vydání příjemci. Povinná i přesto, že měla všechny peněžní prostředky notářem vráceny do její plné dispozice, podala 13. 3. 2017 na katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem ve svůj prospěch. Katastrální úřad vydal 18. 5. 2017 rozhodnutí, kterým tento návrh na vklad vlastnického práva zamítnul z důvodu nepřiložení dodatku [číslo] k návrhu a kvůli nezhojitelné vadě plné moci, na základě které zmocněnkyně povinné [jméno] [příjmení] uzavírala kupní smlouvu. V plné moci z 3. 5. 2016 nebyl uvedený pozemek parc. č. 2060, tj. [jméno] [příjmení] k prodeji tohoto pozemku nezmocnil. Zamítnutí návrhu na vklad jako věcně správné potvrdil Městský soud v Praze pravomocným rozsudkem z 25. 3. 2019, č. j. [číslo jednací]. Pro případ, že by katastrální úřad zamítl návrh na vklad, obsahovala kupní smlouva čl. VIII. odst. 3, který zní:„ Pro případ, že by příslušné pracoviště pravomocně zamítlo návrh na provedení vkladu práva vlastnického k předmětu koupě ve prospěch strany kupující nebo v případě pravomocného rozhodnutí o zastavení řízení o návrhu na vklad vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, se smluvní strany dohodly tak, že tato kupní smlouva se od samého počátku ruší s výjimkou tohoto ustanovení článku VIII. kupní smlouvy a s výjimkou těch dalších ustanovení této kupní smlouvy, která svým obsahem upravují práva a povinnosti smluvních stran v situaci, která po zrušení smlouvy nastane. V takovém případě zrušení kupní smlouvy se zároveň smluvní strany zavazují uzavřít ve lhůtě čtyř týdnů ode dne právní moci rozhodnutí, jimž byl zamítnut návrh na provedení vkladu práva vlastnického ve prospěch strany kupující nebo v případě pravomocného rozhodnutí o zastavení řízení o návrhu na vklad vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, novou kupní smlouvu shodného obsahu v níž budou odstraněny vady, chyby a jiné skutečnosti, které vedly k zamítavému rozhodnutí nebo zastavení řízení kat. úřadu. Byla-li důvodem zamítnutí návrhu na vklad jiná skutečnost než chyba či vada v kupní smlouvě, zavazuje se zároveň ta strana kupní smlouvy, v jejíchž lepších možnostech je odstranění skutečnosti bránící provedení vkladu práva vlastnického pro stranu kupující učinit ve shora uvedené lhůtě kroky vedoucí k odstranění takové skutečnosti tak, aby vklad práva vlastnického pro stranu kupující byl proveden.“ Kupní smlouva byla však zrušena již 17. 2. 2017 skončením úschovy dle protokolu v souladu s poslední větou ustanovení § 1727 zákona č. 89/2012 Sb. Pokud by k tomu nedošlo, byla by zrušena podle citovaného ujednání v čl. VIII. odst. 3 kupní smlouvy v důsledku zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podaného 13. 3. 2017. Povinná přesto podala 22. 3. 2017 na katastrální úřad opakovaný návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem na základě zrušené kupní smlouvy ve svůj prospěch, ke kterému tentokrát přiložila dodatek [číslo] druhou obsahově pozměněnou, antidatovanou plnou moc pro zmocněnkyni [jméno] [příjmení] z 21. 3. 2017 vloženou do předtím rozešité kupní smlouvy. Nejednalo se tedy o neporušený originál výtisku kupní smlouvy, ale o kopii s viditelně porušeným notářsk