8 C 444/2023-116 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení shora uvedené částky s tím, že dne 1.6.2023 byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem na straně jedné a podnikající fyzickou osobou , jméno FO, IČO , IČO, jako zprostředkovatelem na straně druhé rezervační smlouva, přičemž předmětem této smlouvy bylo zprostředkování prodeje nemovitosti zapsané na LV , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ve výlučném vlastnictví , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, a to mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím. Žalovaná byla podnikající fyzickou osobou, jejímž předmětem podnikání bylo mimo jiné realitní zprostředkování. Dne 1.6.2022 zaplatil žalobce v souladu s článkem II rezervační smlouvy rezervační zálohu na shora uvedenou nemovitosti ve výši 300000Kč, o zaplacení této zálohy a uplynutí rezervační lhůty však žalovaná předmětné věci nečinila ničeho, k naplnění účelu a předmětu rezervační smlouvy nedošlo, žalobce se nestal vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalovaná porušila své povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy, a to zejména tím, že ustanovení článku I odst. 1.6 rezervační smlouvy, kterým se zavázala zajistit sepis kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově za účelem úschovy kupní ceny na výše uvedené nemovitosti, tento závazek žalovaná nesplnila. Dále ustanovení článku I odst. 1.7 rezervační smlouvy, kterým se žalovaná zavázala žalobci poskytovat veškerou součinnost potřebnou k vyřízení úvěru včetně informování žalobce o veškerých podstatných skutečnostech, poskytování relevantní dokumentace, zajištění uzavření zástavní smlouvy s bankou apod. Předmětný závazek součinnosti rovněž žalovaná nesplnila. S ohledem na výše uvedené porušení povinností žalovanou žalobce ukončil přípisem ze dne 26.9.2023 rezervační smlouvu, odstoupení od smlouvy z důvodu právní jistoty v souladu s ust. §18 zákona č. 39/2020 o realitním zprostředkování v platném znění též i výpovědí. Přípisem ze dne 26.9.2023 vyzval žalobce žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 300000Kč do 30 dní ode dne doručení přípisu. Přípis byl žalované doručen prostřednictvím datové schránky dne 6.10.2023 a lhůta pro vrácení rezervační zálohy uplynula 6.11.2023. Žalovaná ve lhůtě ani po lhůtě žalobci rezervační zálohu nevrátila a nereagovala ani na předžalobní upomínku.2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, za nesporné považuje uzavření rezervační smlouvy dne 1.6.2022 mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem jejíž platnost byla ukončena dne 20.9.2023. Předmětem rezervace byly nemovitosti pana , jméno FO, zapsané na LV č. , hodnota, vedené Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro obec k.ú. , adresa, . V souladu s rezervační smlouvou byla na účet žalované složena rezervační záloha. Není pravdivé tvrzení žalobce, že žalovaná v předmětné věci ničeho nečinila, zejména nepředložila návrh kupní smlouvy a svěřenecké smlouvy pro složení kupní ceny a neposkytla žalobci součinnost potřebnou k vyřízení úvěru od peněžního ústavu. Žalobce dále nepravdivě tvrdí, že nečinnost žalované zapříčinila to, že se žalovaný nestal vlastníkem nemovitosti. Žalovaná po celou dobu platnosti rezervační smlouvy byla aktivní a plnila beze zbytku své smluvní povinnosti, i když žalobce nikdy řádně nevyzval žalovanou k uzavření kupní smlouvy (pouze okrajově) v emailu ze dne 20.7.2022 žalovaná sama návrh kupní smlouvy předložila dne 3.8.2022, toto právní jednání následně žalobce potvrdil emailovou zprávou ze dne 3.8.2022 a 6.8.2022 žalovaná sdělila elektronickou zprávou právnímu zástupci žalobce, že žalobci odeslala návrh kupní smlouvy na nemovitosti a ten jí následně sdělil, že mu návrh předá. Návrh svěřenecké smlouvy žalobce nepožadoval s tím, že úschovu kupní ceny zajistí jeho právní zástupce. Žalovaná rovněž upozorňovala žalobce na zhoršení zdravotního stavu majitele nemovitostí a žádala o urychlení jednání o uzavření kupní smlouvy s ohledem na plánovanou , podezřelý výraz, majitele nemovitostí. Dle dohody s majitelem nemovitostí měla být část kupní ceny ve výši 500000Kč uhrazena před podpisem kupní smlouvy na nemovitost, sdělení žalobce mělo dojít na základě jednání s majitelem nemovitosti ke změně rezervační smlouvy, majitel nemovitostí nebyl účastníkem rezervační smlouvy, a proto nemohl jednat o její změně. Ze strany žalované k žádné změně rezervační smlouvy nedošlo, ze strany žalobce se tak dosud nestalo, proto nebyla kupní smlouva dosud podepsána. Dle informací žalobce měla být kupní cena za nemovitost hrazena částečně zálohou ve výši 500000Kč a zbytek z prodeje nemovitosti v , adresa, ve vlastnictví žalobce. Mezi žalobcem a žalovanou a majitelem nemovitostí proběhlo dne 13.8.2022 ústní jednání, jehož výsledkem bylo prodloužení rezervační lhůty do 15.9.2022. Následně dne 19.9.2022 sdělil žalobce žalované, že jeho dům se nepodařilo prodat a že ani nevyužije žádný úvěrový produkt. V mezidobí mu žalovaná totiž předjednala možnost úvěru u , právnická osoba, . Z uvedeného je logicky odvoditelné, že žalobce neměl finanční prostředky k úhradě kupní ceny nemovitosti, a proto dále netrval na uzavření kupní smlouvy. S ohledem na skutečnost, že marně uplynula rezervační lhůta a je zřejmé, že žalobce nemá potřebné finanční prostředky na úhradu kupní ceny nemovitosti, sdělila dne 20.9.2022 žalovaná žalobci, že nesplnil podmínky rezervační smlouvy, resp. nezajistil si potřebné finanční prostředky na koupi nemovitosti, a proto nemohla být v rezervační lhůtě uzavřena kupní smlouva. Z tohoto důvodu došlo k ukončení účinnosti rezervační smlouvy. Účinnost smlouvy skončila dne 21.9.2022 a následné odstoupení od smlouvy žalobcem a výzva k vrácení propadlého rezervačního poplatku je zcela právně irelevantní. Rezervační záloha ve smyslu ustanovení článku II odst. 2.3 rezervační smlouvy se vrátí zájemci pouze v případě, že majitel nemovitosti neuzavře kupní smlouvu, ač jej k tomu zájemce vyzval a dále podle ust. §2.4 v případě, že zájemce v právním postavení žalobce nevyzve zprostředkovatele v právním postavení žalované k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti, návrh kupní smlouvy byl žalovanou předložen, ale žalobce žalovanou v rezervační lhůtě nevyzval k podpisu této kupní smlouvy, protože dle smluvních podmínek deklarovaných v kupní smlouvě, nemohl před jejím podpisem uhradit první splátku (zálohu ve výši 500000Kč) a navrhl zamítnutí žaloby.3. V podání ze dne 15.3.2024 uvedl žalobce k replice vyjádření žalované, že podle jeho názoru je rezervační smlouva ze dne 1.6.2022 neplatná vzhledem k tomu, že tzv. rezervační smlouvy uzavřené mezi zprostředkovatelem a případným kupujícím, resp. mezi zprostředkovatelem, případným kupujícím a případným prodávajícím jsou svou povahou smlouvami o realitním zprostředkování v režimu zákona o realitním zprostředkování. Rezervační smlouvou ze dne 1.6.2022 se žalovaná mimo jiné zavázala k zajištění sepsání kupní smlouvy a advokátní úschovy, resp. žalovaná se rezervační smlouvou zavázala mimo jiné ke zprostředkování uzavření realitní smlouvy (vyvíjet činnost směřující k jejímu uzavření) a rezervační smlouva ze dne 1.6.2022 je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona o realitním zprostředkování. Tato smlouva žádné ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení neobsahuje, v rezervační smlouvě ze dne 1.6.2022 tedy absentuje jedna z jejích základních obligatorních obsahových náležitostí, s ohledem na vše shora uvedené žalobce jako zájemce se ze smlouvy o realitním zprostředkování vznáší námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy a má za to, že rezervační záloha ve výši 300000Kč, kterou si žalovaná ponechala, je bezdůvodné obohacení ve smyslu §2991 a následujících zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník v platném znění). Dle článku I odst. 1.8 rezervační smlouvy ze dne 1.6.2022 se zájemce zavazuje písemně vyzvat zprostředkovatele v rezervační lhůtě podle odst. 1.4 tohoto článku k uzavření kupní smlouvy. Dle článku II odst. 2.4 rezervační smlouvy, v případě, že zájemce nevyzve dle článku 1 odst. 1.8 této smlouvy zprostředkovatele k uzavření kupní smlouvy, složená rezervační záloha připadne zprostředkovateli jako smluvní pokuta s čímž zájemce výslovně souhlasí významovým výkladem výše citovaného článku. I.8 rezervační smlouvy ze dne 1.6.2022 lze na tomto místě uzavřít, že zájemci (žalobci) je uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu (kupní smlouvu), tento výklad je též potvrzen sdělením žalované ze dne 20.9.2022. Uložení takové povinnosti však výslovně zapovídá zákon, a to konkrétně ust. §14 zákona o realitním zprostředkování. Dále odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu. Žalobce dále odmítá tvrzení žalované, že beze zbytku splnila své smluvní povinnosti a žádného pochybení v jeho důsledku se žalobce nestal vlastníkem předmětných nemovitostí se nedopustila. Nad žalobcova předchozí podání ve věci porušování povinností poskytování součinnosti a informační povinnosti žalované uvádí žalobce, že podle článku I odst. 1.7 rezervační smlouvy se žalovaná mimo jiné zavázala