9 C 62/2022-224 — Okresní soud v Písku

1. Žalobkyně se domáhala určení, že je výlučnou vlastnicí bytu - jednotky specifikované ve výroku I. s odůvodněním, že dne 26. 7. 2021 tento byt prodala žalovaným za kupní cenu ve výši 650 000 Kč, avšak kupní smlouva je absolutně neplatná. Před uzavřením kupní smlouvy žalobkyně od června roku 2021 prostřednictvím sociální sítě Facebook komunikovala s podvodníkem, kterému postupně zaslala celkem 54 200 EUR, neboť mu věřila, že se jí zaslané finanční prostředky vrátí. Když podvodník požadoval další finanční prostředky a naléhal a hrozil, že pokud mu je neposkytne, může všechny peníze prodělat, začaly žalobkyni docházet finanční prostředky a v této situaci uzavřela kupní smlouvu o prodeji bytu. Když se vše dozvěděla její rodina, žalobkyně pochopila, že byl vše podvrh a naletěla podvodníkovi. Ani s pomocí orgánů činných v trestním řízení se však peníze nepodařilo získat zpět. Žalobkyně předmětnou bytovou jednotku dlouhodobě pronajímala, neboť sama bydlela na jiné adrese. Když začalo naléhání podvodníka aby urychleně zaslala další a další peníze nabírat na síle, přemýšlela, jak se dobrat k vyšší částce než nájemnému, aby ji podvodníkovi zaslala a vzpomněla si na žalovaného, kterého znala jako realitního makléře známého v , adresa, . Proto se na něj obrátila a navrhla mu, aby jí zapůjčil peníze, kterážto pohledávka by byla zajištěna zástavním právem k bytu ve prospěch žalovaného. Nechtěla však zmiňovat spolupráci s podvodníkem a účel, na který peníze žádá, a proto uvedla, že peníze nutně potřebuje na léčbu svého těžce nemocného syna , jméno FO, . Žalovaný jí sdělil, že peníze nepůjčuje a navrhl, že by byt od žalobkyně koupil. Zmínil, že je odborník (realitní makléř), který se vyzná v nemovitostech, a proto ví, jaká je tržní cena bytu a za tuto cenu, že jej od žalobkyně koupí. Nedlouho poté byla uzavřena kupní smlouva za kupní cenu ve výši 650 000 Kč. Žalobkyně byla opět výslovně ujištěna, že za takovouto kupní cenu se jednotky v okolí běžně prodávají a tato odpovídá tržní ceně. Na žádost žalobkyně umožnil žalovaný nájemcům v bytě nadále bydlet a uzavřel s nimi novou nájemní smlouvu. Následně žalobkyni její příbuzní vysvětlili, že byla zneužita podvodníkem a že kupní cena je v hrubém nepoměru k hodnotě bytu. Sám žalovaný na internetových stránkách své realitní kanceláře nabízí podobný byt za částku 2 850 000 Kč. V dané věci se jedná o lichvu, neboť při uzavírání kupní smlouvy žalovaný vystupoval jako odborník, jako realitní makléř, který běžně uskutečňuje obchody s nemovitostmi a zná jejich cenu. V tomto postavení žalobkyni opakovaně ujistil, že kupní cena sjednaná je cenou dobrou a odpovídá hodnotě jednotky. Žalobkyně se na trhu s nemovitostmi nepohybuje a nemá s ním zkušenosti. S ohledem na spolupráci s podvodníkem a vymámení velkého množství peněz ze žalobkyně je s ohledem na její zájem dokončit celou záležitost a obdržet slíbený balík s americkými dolary namístě uvažovat rovněž o naplnění pojmů rozumová slabost a rozrušení, případně lehkomyslnost při rozhodování. Žalovaní museli vědět, že hodnota jednotky je několikanásobně vyšší než kupní cena 650 000 Kč. Žalovaní vidouce, že žalobkyně jejich sdělení o adekvátnosti kupní ceny nerozporuje, dále jí utvrzovali o tom, že cena je přiměřená a vedli jí k podpisu kupní smlouvy. Muselo jim být zjevné, že žalobkyně je osobou nezkušenou, lehkomyslnou, resp. jednající s jistou rozumovou slabostí, pokud jde o obchod s realitami, poněvadž jinak by na takovou kupní cenu nikdy nepřistoupila a těchto okolností si byli (museli si být) vědomi, přesto v lichvě pokračovali a jednotku koupili. Žalovaní si museli být vědomi tísně žalobkyně, která nutně potřebovala jednotku prodat, byť za jiným účelem, než tvrdila. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobkyně dovozovala ze skutečnosti, že žalovaní, kteří o sobě tvrdí, že jsou vlastníky a jsou zapsáni do katastru nemovitostí jako vlastníci, ve skutečnosti vlastníky nejsou.2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Namítali předně, že žalobkyně nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem a dále popsali okolnosti předcházející uzavření kupní smlouvy následujícím způsobem. Žalobkyně koncem června 2021 navštívila žalovaného v jeho kanceláři v , adresa, s tím, že je výlučným vlastníkem jednotky - bytu o dispozici 2+1 o výměře 48,49 m2 v původním stavu bez jakékoli rekonstrukce, kdy jde o jednotku ve 3. podlaží bez výtahu v bytovém domě v původním stavu z doby výstavby v roce 1956 a že uvažuje o jejím prodeji. Původně žalobkyně přišla s tím, že se bude jednat o nabídku zprostředkovatelské služby, a již při této schůzce sama konstatovala, že v bytě jsou nájemníci (její známí) a podmínkou realizace prodeje bytu je akceptování nájemníků, jinak byt neprodá. Nato jí bylo žalovaným sděleno, že to samozřejmě významně ovlivňuje případnou poptávku, a tedy i cenu bytu, která v takovém případě bude samozřejmě nižší. Při další návštěvě v kanceláři žalovaného dne 2. 7. 2021 sama žalobkyně nabídla žalovanému, že mu jednotku prodá a sama sdělila, že to bude za částku ve výši 650 000 Kč. Zopakovala přitom podmínku zachování nájemního vztahu. V rámci jednání vůbec nebyla zmiňována potřeba finančních prostředků pro syna , jméno FO, , toho žalovaní vůbec neznají a nikdy ho neviděli. Přibližně za 14 dní byla dohodnuta schůzka a prohlídka bytu. Po prohlídce bytu za několik dnů žalobkyně kontaktovala žalovaného, aby se vyjádřil, jak se rozhodl. Dle svého vyjádření chtěla za jí určenou cenu nechat vypracovat kupní smlouvu. Příprava kupní smlouvy trvala zhruba jeden týden, koncept kupní smlouvy byl zaslán žalovaným na e-mailovou adresu žalobkyně a žalobkyně tentýž den potvrdila přijetí e-mailu s tím, že si to přečte a kdyby něco potřebovala, ozve se ráno. V další komunikaci žalobkyně následující den e-mailem odpověděla, že si smlouvu pročítala a vše je v pořádku, otázku měla pouze ohledně průkazu energetické náročnosti bytu a potvrzení o bezdlužnosti s tím, že tam případně sama zavolá. Žalobkyně tedy ke konceptu kupní smlouvy neměla připomínek, dokonce řešila předání energetického štítku PENB a aktivně chtěla případně věc řešit na bytovém družstvu. Teprve poté se dohodl termín podepsání kupní smlouvy. Podpis kupní smlouvy a ověření podpisů proběhlo v kanceláři , tituly před jménem, , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , advokáta v , adresa, dne 26. 7. 2021. Žalobkyně se k podpisu dostavila osobně, znovu si zkontrolovala podmínky a smlouvu dobrovolně podepsala. Žalovaní žalobkyni řádně a podle podmínek smlouvy uhradili kupní cenu a smlouva byla zapsána do katastru nemovitostí. Pokud se žalobkyně domáhá ustanovení občanského zákoníku o lichvě, pak ale sama prokázala jen tolik, že opakovaně lživě jednala ve vztahu ke svým blízkým i ke svému okolí, což popírá její případnou rozumovou slabost. Rozhodně nelze akceptovat tvrzení žalobkyně, že je osobou nezkušenou, jednající s jistou rozumovou slabostí. Naprosto lživá jsou tvrzení žalobkyně o stanovení ceny za bytovou jednotku, neboť tuto cenu stanovila sama žalobkyně. V bytové jednotce jsou nájemci, bytová jednotka je ve stavu, kdy bude nutné provést celkovou totální rekonstrukci, dům není zateplený a jde o bytovou jednotku ve 3. podlaží bytového dobu bez výtahu, proto je sjednaná kupní cena adekvátní. Žalovaní se po celou dobu od prodeje bytové jednotky se žalobkyní potkávali a nikdy si na nic nestěžovala. Podání žaloby je proto šokovalo. Je to žalobkyně, která posílá na účet žalovanému platby od nájemců jednotky, které dlouhodobě od nájemců vybírá v hotovosti. Tak to bylo dohodnuto, tak je to plněno, a tak to byla i její podmínka při prodeji bytu. Žalobkyně se nikdy nezmínila, že by snad byla v tísni, že by byla nezkušená nebo trpěla rozumovou slabostí.3. Následně žalobkyně doplnila svá žalobní tvrzení podáními ze dne 5. 8. 2022 (č. l. 46) a, Anonymizováno, , datum, (č. l. 99). Jednak polemizovala s tvrzením žalovaných o špatném stavu bytu, když uvedla, že celková rekonstrukce sice provedena nebyla, leč v jednotce byla vyměněna okna a nyní se zde nachází nová plastová okna, a jádro bytu je zděné (není přítomen žádný vysloužilý tzv. umakart). Dále uvedla, že její nezkušenost, rozumovou slabost, rozrušení, lehkomyslnost, tíseň či jiný z rozhodných jevů pro posouzení věci podle § 1796 občanského zákoníku může prokázat , jméno FO, , která ačkoli nebyla přítomna uzavření kupní smlouvy a nemůže prokazovat vědomost žalovaných o těchto okolnostech, může prokázat, že tyto okolnosti se při jednání žalobkyně vyskytují dlouhodobě. Nezkušenost žalobkyně při uzavírání kupní smlouvy vyplývá již z toho, že žalobkyně se nesnažila udělat si představu o obvyklé ceně bytu jinak, než ze sdělení žalovaného a spolehla se na to, že jeho tvrzení je pravdivé. Žalobkyně nezjišťovala obvyklou cenu bytu např. z cen nemovitostí inzerovaných na realitních serverech ani se např. neporadila se členy své rodiny, ani nezjišťovala cenu bytu u nezávislé odborně způsobilé osoby. Žalobkyně se v obvyklých cenách bytu v regionu , adresa, vůbec nevy