12 C 224/2022-156 — Okresní soud v Písku

1. Žalobci a), b) se žalobou ze dne 26. 8. 2022 domáhají zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, a to k pozemkům parc. č. stav. , číslo parcely, , jehož součástí je stavba, parc. č. , číslo parcely, a parc. č. , číslo parcely, zapsaných na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Podíl žalobců a), b) na nemovitostech je ½ ve společném jmění manželů a 1/8 je podíl žalobce b), takže podíl žalovaného činí 3/8 na nemovitostech. Žalovaný koupil podíl v exekutorské dražbě, k nemovitostem tak nemá žádný vztah, zatímco žalobci a), b) užívají nemovitosti k trvalému bydlení. Realitní kancelář oslovená žalovaným vyčíslila hodnotu nemovitostí na 5 500 000 Kč. Proto žalobci a), b) navrhují zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem a jejich přikázání do vlastnictví žalobců a), b). Žalobci dne 27. 9. 2022 chtějí ustanovit znalce ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí.2. Žalovaný uvedl ve svém vyjádření ze dne 22. 9. 2022, že nemovité věci jsou reálně dělitelné. Prakticky se jedná o dva řadové domy, jak ostatně uvádí kvaziposudek žalobců. Domy sice nelze rozdělit na dvě čp., nicméně právně lze dům rozdělit na bytové jednotky. Takový způsob vypořádání má přednost před ostatními způsoby vypořádání, žalovaný má o vlastnictví oddělené věci zájem a je připraven a schopen případný cenový rozdíl mezi nově vzniklými jednotkami uhradit. K rozdělení není třeba žádných stavebních úprav, domy mají oddělené vstupy, nejsou stavebně propojené, nemají žádné společné prostory a takto byly tyto dva prostory po dlouhá léta zcela odděleně užívány, vč. přilehlých zahrad. K ostatní okolnosti zmiňované v žalobě nejsou pro věc rozhodující, uváděná cena zdaleka neodpovídá realitě, předložený posudek není pro soudní řízení použitelný. Žalovaný požadoval dne 21. 3. 2023 ocenění podílu na nemovitostech o velikosti 3/8. Žalovaný doplnil dne 18. 9. 2024, že žalovaný z doposud provedených a dále zamýšlených důkazů dovozuje, že soud hodlá žalující straně vyhovět v navrhovaném způsobu vypořádání, a to zrušení spoluvlastnictví a přikázání straně žalující za náhradu. Žalovaný s tímto postupem nesouhlasí, neboť takový postup nemá oporu ani v zákoně, ani v současné judikatuře a ani v doposud provedeném dokazování. Podle zákona má při vypořádání spoluvlastnictví přednost dělení věci. To je v tomto případě možné. Vyslechnutý znalec ve svém znaleckém posudku potvrdil, že nemovitost je dělitelná na dvě bytové jednotky, neboť takto byla takto dlouhou dobu spoluužívána rodinami dvou bratrů , jméno FO, . Obě jednotky (poloviny) mají úplně oddělené vstupy z ulice, nejsou ve vnitřním prostoru nijak propojeny a nejsou proto nutné jakékoli stavební úpravy. Žalovaný si je vědom, že nelze rozdělit na dvě samostatné stavby, nicméně to samo o sobě dělení na dvě jednotky nebrání, naopak judikatura NS takový způsob dělení považuje za rovnocenné řešení pro účely vypořádání. Žalovaná se tímto návrhem nedomáhá žádné násilného nebo nevhodného dělení s potřebou stavebních úprav, ale pouze požaduje právně stanovit a vymezit současný, dlouho existující a využívaný stav, když současná dispozice dvěma jednotkám již odpovídá. Žalovaná proto s ohledem na výše uvedené navrhuje, aby znalkyně při doplnění svého znaleckého posudku rovněž ocenila tyto dvě jednotky. Žalovaná poukazuje na to, že znalkyně ve své výpovědi a ve znaleckém posudku vymezila ještě dvě garáže, nicméně tyto části domu lze právně přičlenit k jednotlivým jednotkám, podle toho, jak je funkčně přístupnější do té které části stavby a jak byla vždy užívána. Nechť tedy znalkyně hodnotu těchto garáží zohlední v hodnotě přilehlé jednotky. Dále je nutné, aby znalkyně zaměřila veškeré prostory stavby a zanesla je to schématu. Žalovaná proto navrhuje, aby znalkyně rovněž odpověděla na tyto otázky: jaká je hodnota obou jednotek, přičemž nechť cenu jednotky napravo (při pohledu z ulice) určí spolu s přilehlou garáží a cenu jednotky nalevo (při pohledu z ulice) určí spolu s přilehlou garáží moto kolo, jaká je podlahová výměra obou jednotek.3. Ze seznamu nemovitostí je patrné, že nemovitosti: pozemky parc. č. stav. , číslo parcely, , jehož součástí je stavba, parc. č. , číslo parcely, a parc. č. , číslo parcely, , zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , jsou v podílovém spoluvlastnictví žalobce a), b) ve společném jmění manželů o velikosti podílu ½, žalobce b) o velikosti podílu 1/8 a žalovaného o velikosti podílu 3/8.4. Z posudku ceny obvyklé , právnická osoba, . ze dne 20. 5. 2022 je 5 500 000 Kč s tím, že jde o dva domy, dvougenerační rodinný dům a dům na zahradě.5. Ze znaleckého posudku č. 4496/47/23 ze dne 2. 2. 2023 ve znění dodatku ze dne 10. 4. 2022 , tituly před jménem, , právnická osoba, soud zjistil, že posuzovala cenu obvyklou rodinného domu původního a přístavby a nástavby se samostatným vchodem. Dům by bylo možné rozdělit na bytové jednotky, přičemž by bylo potřeba udělat prohlášení vlastníka domu a určit velikost podílu na společných částech domu, přičemž u obou jednotek je předpoklad rekonstrukce. Cena obvyklá nemovitostí jako celku činí 6 800 000 Kč a podíl o velikosti 3/8 činí 2 250 000 Kč.6. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 13. 3. 2024 je patrné, že vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parc. č. stav. , číslo parcely, , jehož součástí je stavba čp. , číslo parcely, , pozemku parc. č. , číslo parcely, a pozemku parc. č. , číslo parcely, vše v k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , jsou žalovaný o velikosti podílu 3/8, žalobkyně a) o velikosti podílu ½ a žalobkyně b) o velikosti podílu 1/8 (dále též jen „nemovitosti“).7. Z usnesení č. j. 12 D 562/2023-50 z 29. 2. 2024 vyplývá mj., že dědici po zůstaviteli, tj. původním žalobci a) , jméno FO, , jsou žalobkyně a) a žalobkyně b), včetně spoluvlastnického podílu na nemovitostech, zapsaných na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , o velikosti 1/8 a ½.8. Z úmrtního listu Městského úřadu v , adresa, z 30. 8. 2023, vedeného v knize úmrtí matričního úřadu v Písku ve sv. , Anonymizováno, , roč. , Anonymizováno, , str. , Anonymizováno, a poř. č. , hodnota, , je zřejmé, že , jméno FO, zemřel dne 23. 8. 2023.9. Z výslechu znalkyně , tituly před jménem, , právnická osoba, dne 9. 8. 2023 soud zjistil, že reálně rozdělit nemovitosti nelze tak, aby odpovídaly podílům spoluvlastníků, ale pokud jde o prohlášení vlastníka budovy, bylo by možné rozdělit nemovitosti na bytové jednotky. Pak už by byly posuzovány samostatně bytové jednotky a nebytové prostory, přičemž ta varianta rozdělení těch nebytových prostor není pouze jedna, je jich více. Záleželo by na způsobu užívání těchto nebytových prostor a na tom, jestli byly součástí užívání tedy spolu s tou jednou jednotkou nebo s oběma jednotkami a v jakém poměru, musela by se vyřešit situace ohledně podílů na pozemku pod budovou a zohlednit, že jedna jednotka je vybavena lépe a druhá by vyžadovala větší rekonstrukční zákrok. Posuzovaný dům rozdělit prohlášením vlastníka budovy na bytové jednotky lze, ale nepůjde dle zkušeností znalkyně o šťastné řešení vzhledem k tomu, že účastníci jsou cizími subjekty, nikoliv rodinou. Ocenit nemovitosti cenou obvyklou, tj. v tržní ceně, po rozdělení by bylo možné, ale bylo by náročnější vyhledávat nějaké referenční objekty tak, aby odpovídaly rozděleným nemovitostem a způsobu jejich užívání po rozdělení. Znalkyně může ocenit bytové jednotky již před rozdělením, pokud by nebylo třeba stavebních úprav s tím, že pozemek pod budovou musí odpovídat těm podílům, které by byly stanoveny, přičemž zadní pozemek by mohl být užíván pouze jedním spoluvlastníkem anebo více spoluvlastníky, a to v poměru, který by si účastníci stanovili. Nebytové prostory, označené ve znaleckém posudku jako garáže, tj. prostory v přístavbě, tak tyto neodpovídají dnešním parametrům pro garáž, a pokud jde o druhý prostor, jde o prostor užívaný jako komora, není průchozí s tou další garáží a je to prostor, který určitě by nebylo možné použít jako garáž pro parkování auta. Ke způsobu užívání nemovitosti lze uvést, že rodinný dům má původní část, která není téměř vůbec rekonstruována a měla jen nízkou střechu a byla přízemní a měla vstup a dvě okna, a nelze ji momentálně užívat okamžitě bez dalších úprav, a přístavba, resp. nadzemní podlaží či jakási nástavba na ten původní dům, která přesahuje nad tu původní část jedním pokojem, ta je užívána k bydlení, byla ještě nastavena a je samostatně přístupná, a zčásti nad jednu „garáž“. V mezidobí se přistavěly dva prostory, a to prostory, nazvané garážemi, byť nejsou možné užívat obě jako garáže.10. Z přehledu účtu žalobkyně u , právnická osoba, . je patrné, že ke dni 19. 9. 2024 je zůstatek na účtu 2 850 364,63 Kč.11. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, ze dne 14. 11. 2024 , tituly před