3 C 65/2025-127 — Okresní soud v Písku

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Písku dne 24. 1. 2025 se žalobkyně domáhala vůči žalované zaplacení částky 20 280 Kč s příslušenstvím. Podle žaloby uzavřela žalovaná dne 30. 1. 2020 s právní předchůdkyní žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, smlouvu o nájmu, na základě níž užívala bytovou jednotku č. , číslo, , číslo, v , adresa, . Na základě kupní smlouvy se ke dni 29. 9. 2021 stala vlastníkem předmětné bytové jednotky žalobkyně. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou do 28. 2. 2022. V souvislosti s ukončením nájmu porušila žalovaná povinnost stanovenou čl. X. bod 10.1. nájemní smlouvy, neboť žalobkyni nepředala byt zpět řádně vymalovaný a uklizený. Žalovaná pouze vadně přemalovala barevné stěny, bílé stěny nevymalovala vůbec, v rozích pokojů byly pavučiny a plíseň, byt byl celkově špinavý a neuklizený. Žalobkyně nechala byt vymalovat, v té souvislosti zaplatila částku 18 480 Kč (včetně opravy omítek, broušení stěn po dekoru, odstranění plísně). V důsledku porušení povinností žalovanou tak žalobkyni vznikla škoda odpovídající uvedené částce. Obdobně pak zaplatila žalobkyně částku 5 300 Kč za úklid bytové jednotky, čímž jí vznikla další škoda. Rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 28. 4. 2023, sp. zn. 10 C 105/2022, byla žalované uložena povinnost k náhradě pouze části škody způsobené v souvislosti s neuklizením bytu ve výši 3 500 Kč, kterou žalovaná následně zaplatila. Ve zbývajícím rozsahu byla podaná žaloba v rámci odvolacího řízení žalobkyní vzata zpět, neboť žalobkyně se rozhodla řešit vše novým podáním. Žalobkyně se přitom neztotožňuje s argumentací okresního soudu, který žalobkyni nepřiznal celou částku nárokovanou v souvislosti s provedeným úklidem bytu, neboť podle žalobkyně nebyl žádný důvod ke krácení žalobou uplatněné částky.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. V odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu ze dne 21. 2. 2025 uvedla, že podání žaloby je pro ni překvapivé, neboť od skončení řízení vedeného u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. , spisová značka, (kauci) ve výši 19 000 Kč, kterou žalovaná složila před podpisem nájemní smlouvy. Žalobkyně dluží žalované v souvislosti s jistotou i úroky z jistoty ve smyslu ust. § 1802 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kapitalizované částkou 3 961 Kč (10 % ročně z částky 19 000 Kč od 30. 1. 2020 do 28. 2. 2022), jakož i zákonný úrok z prodlení kapitalizovaný částkou 6 654 Kč (11,75 % ročně z částky 19 000 Kč od 1. 3. 2022 do 20. 2. 2025). Oproti nároku žalobkyně uplatněném žalobou tak žalovaná započítává své nároky v pořadí nároku na vrácení jistoty ve výši 19 000 Kč, nároku na zaplacení úroku z jistoty ve výši 3 961 Kč a nároku na zaplacení úroku z prodlení ve výši 6 654 Kč. Žalovaná zdůraznila, že soud rozhodující v předchozím řízení shledal započtení vzájemných nároků provedené dříve žalobkyní neplatným, přičemž k žádnému dalšímu započtení v mezidobí nedošlo, tudíž ani nedošlo k zániku nároku žalované.3. V reakci na tvrzení žalované žalobkyně v písemném podání ze dne 28. 3. 2025 podrobně zopakovala svoji argumentaci. Pokud žalovaná argumentuje tím, že jí dosud nebyla ze strany žalobkyně vrácena složená jistota, tato byla v souladu s rozhodnutím okresního soudu použita na úhradu dlužného nájemného za měsíce leden a únor 2022, tedy byla zcela spotřebována a nemůže být žalobkyní vrácena. Stejně tak se žalobkyně nemohla ocitnout v prodlení s vrácením jistoty, neboť tato byla spotřebována započtením na dlužné nájemné, které bylo splatné ještě předtím, než měla být jistota vrácena. Úrok z jistoty pak podle žalobkyně může činit maximálně setiny či desetiny procent ročně, neboť jeho výše odpovídá úrokům z krátkodobých dluhopisů, nikoli průměrné výši úroků z bankovních úvěrů, jak se nesprávně domnívá žalovaná.4. V, Anonymizováno, písemném vyjádření ze dne 7. 4. 2025 žalovaná zopakovala, že ze strany žalobkyně nikdy nedošlo k zápočtu žalovanou složené jistoty oproti dlužnému nájemnému. Žalobkyně v minulosti provedla zápočet složené jistoty na náhradu škody, Okresní soud v Písku však v řízení vedeném pod sp. zn. 10 C 105/2022 dospěl k závěru, že se jednalo o zápočet neplatný, neboť nárok žalobkyně na náhradu škody nebyl v okamžiku zápočtu splatný. Naopak žalovaná provedla vlastní správný zápočet v odporu podaném v rámci nyní probíhajícího řízení, z důvodu opatrnosti jej pak provedla opakovaně dopisem ze dne 6. 3. 2025, kdy oproti nárokům uplatněným žalobou ve výši 1 800 Kč a 18 480 Kč včetně úroku z prodlení z těchto částek ve výši 7 024 Kč započetla nárok žalované v celkové výši 47 615 Kč v pořadí nároku na vrácení jistoty 19 000 Kč, nároku na zaplacení úroků z jistoty ve výši 3 961 Kč, nároku na zaplacení úroku z prodlení ve výši 6 654 Kč a nároku na zaplacení pokuty za pozdní vyúčtování nákladů a záloh za poskytnuté služby ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. za kalendářní rok 2022 ve výši 18 000 Kč (prodlení žalobkyně trvalo od 1. 5. 2023 do 24. 4. 2024, výše pokuty činí 50 Kč denně).5. Žalobkyně v písemném podání ze dne 19. 5. 2025 reagovala, že v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 10 C 105/2022 vzala zpět svoji žalobu poté, co akceptovala tvrzení žalované, že tato nájemné za měsíce leden a únor 2022 uhradila použitím jistoty, což uváděla přímo i jako poznámku v platbách záloh za tyto měsíce. Podle žalobkyně došlo ke konkludentnímu započtení vzájemných pohledávek (pohledávky na nájemné proti pohledávce na vrácení kauce), pokud by soud dospěl k opačnému závěru, bylo by jednání žalované v rozporu s dobrými mravy a zneužitím výkonu práva. Nyní v důsledku uvedeného žalobkyně vymáhá po žalované škodu vzniklou porušením povinností žalované řádně vymalovat a uklidit pronajatou bytovou jednotku po skončení nájmu. Pokud žalovaná tvrdí, že rovněž disponuje pohledávkou z titulu nároku na pokutu za pozdní vyúčtování služeb za období roku 2022, není tomu tak, neboť v rámci e-mailové komunikace proběhlé v měsíci dubnu 2024 se žalovaná dohodla se žalobkyní na zániku této pohledávky, jakož i pohledávky žalobkyně na úhradu služeb vyúčtované žalované fakturou č. , číslo, v částce 5 256,10 Kč. Žalobkyně pak z důvodu právní jistoty dopisem ze dne 21. 3. 2025 započetla svoji pohledávku z titulu pokuty za porušení povinnosti žalované oznámit z pozice nájemce skutečný počet osob žijících v bytové jednotce v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., která za období do 30. 4. 2023 činila 26 500 Kč, oproti pohledávce žalované z titulu pokuty za pozdní vyúčtování služeb.6. Provedeným dokazováním byla soudem učiněna níže uvedená skutková zjištění:7. Smlouvou o nájmu bytu uzavřenou dne 30. 1. 2020 přenechala pronajímatelka , tituly před jménem, , jméno FO, žalované k dočasnému užívání bytovou jednotku č. , číslo, , číslo, nacházející se v budově č. p. , číslo, , , adresa, , a to na dobu od 1. 2. 2020 do 28. 2. 2021. Podle bodu 10.1 smlouvy se žalovaná zavázala nejpozději v den skončení nájmu předat řádně vyklizený a uklizený byt pronajímatelce, a to ve stavu, ve kterém byl žalovanou převzat, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Byt má být podle citovaného článku předán vymalovaný typem barvy, který určí pronajímatelka. Podle bodu 12.1 smlouvy složila žalovaná před podpisem smlouvy na účet pronajímatelky peněžitou jistotu ve výši 19 000 Kč.8. Dodatkem č. 1 Nájemní smlouvy ze dne 30. 1. 2020 uzavřeným dne 1. 3. 2021 byl sjednaný nájemní vztah prodloužen do 28. 2. 2022.9. Podle Výpisu z katastru nemovitostí ke dni 22. 1. 2026 (list vlastnictví č. , hodnota, , kat. území a obec , adresa, ) je výlučným vlastníkem bytu č. , číslo, , číslo, vymezeného v budově , adresa, , číslo, , , adresa, , na základě Smlouvy kupní ze dne 24. 9. 2021 s účinky ode dne 29. 9. 2021 žalobkyně.10. Podle Detailu transakce ze dne 12. 1. 2022 zaslala žalovaná žalobkyni platbu ve výši 3 790 Kč s poznámkou „, jméno FO, – nájem (jen energie) – 1. nájem z kauce“. Dne 14. 2. 2022 pak zaslala další platbu v téže výši s poznámkou „, jméno FO, – nájem (jen energie) – 2. nájem z kauce“.11. Fakturou - daňovým dokladem č. , hodnota, ze dne 10. 3. 2022 splatným dne 17. 3. 2022 vyúčtoval , jméno FO, , IČO , IČO, , žalobkyni provedení opravy omítek, broušení stěn po dekoru, odstranění plísně a bílou malbu v bytě č. , hodnota, , , adresa, , číslo, , adresa, , , adresa, , v ceně 18 480 Kč.12. Fakturou - daňovým dokladem č. 35/22 ze dne 14. 3. 2022 splatným dne 31. 3. 2022 vyúčtovala , jméno FO, , IČO , IČO, , žalobkyni kompletní úklid bytové jednotky č. , hodnota, , , adresa, , číslo, , adresa, , , adresa, , v ceně 5 300 Kč.13. V Čestném prohlášení podepsaném dne 16. 5. 2022 prohlásil , jméno FO, , že na základě žádosti žalobkyně provedl dne 10. 3. 2022 výmalbu bytové jednotky č. , hodnota, v Čechově ulici v Písku, přičemž současně popsal zjištěný stav bytu a jednotlivé činnosti, které vykonal. Vyúčtovaná částka 18 480 Kč byla podle prohlášení jmenovaného následně žalobkyní uhrazena.14. V dalším Čestném prohlášení ze dne 16. 5. 2022 popsala , jméno FO, podrobným způsobem průběh převzetí