11 C 9/2022-87 — Okresní soud Plzeň-jih

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 10.6.2021 domáhal po žalovaném zaplacení částky 231 948,05 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného za období září až listopad 2020 za nájem prostor sloužících k podnikání v prvním nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec]. 2. Soud ve věci vydal platební rozkaz, proti kterému žalovaný podal v zákonné lhůtě odpor. V odůvodnění odporu žalovaný uvedl, že tento vypověděl nájemní smlouvu ze dne 21.8.2006, na základě které mu žalobce pronajímal prostory sloužících k podnikání v prvním nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], dne 22.7.2020, když tuto výpověď žalovaný převzal dne 27.7.2020. Důvodem podané výpovědi bylo ukončení podnikatelské činnosti žalovaného. Na podanou výpověď žalovaného žalobce reagoval dopisem ze dne 3.8.2020, ve kterém uvedl, že výpověď považuje za předčasnou a nájemní vztah dle jeho názoru trvá. Tuto reakci žalobce považuje žalovaný za námitky ve smyslu ustanovení § 2314 o.z. Žalovaný nevzal podanou výpověď do jednoho měsíce od doručení námitek zpět. Žalobce měl následně možnost žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. S ohledem na skutečnost, že tak žalobce neučinil, je nutné považovat podanou výpověď za platnou a účinnou. Z důvodu právní jistoty pak podal žalovaný opakovanou výpověď dne 8.9.2020, tato byla doručena žalobci elektronicky. Žalovaný proto navrhl zamítnutí žaloby. 3. Soud ve věci nařídil ústní jednání. Při tomto jednání účastníci setrvali na svých postojích. 4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené dne 21.8.2006 mezi [jméno] [příjmení] a žalovaným má soud za prokázané, že žalovaný měl od 1.2.2007 v nájmu nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku č. parc. st. [číslo] v k.ú. [obec] na adrese [adresa]. Z výpisu z katastru nemovitostí ve spojení s dodatky [číslo] – 8 k výše uvedené nájemní smlouvě má soud za prokázané, že práva a povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy přešly v souvislosti se změnou vlastnictví k pozemku č. parc. st. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] v k.ú. [obec] na žalobce. Nájemné za nájem prostor sloužících k podnikání činilo od 1.3.2020 částku 110 649 Kč měsíčně a bylo splatné k 5. dni předcházejícího měsíce, než na který platba přísluší. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou pěti let s automatickou prolongací v případě, kdy jedna ze stran nedoručí druhé straně minimálně tři měsíce před uplynutím doby nájmu oznámení o ukončení nájemní smlouvy. Dle čl. VII. odst. 3 je nájemce oprávněn vypovědět nájemní smlouvy z důvodů uvedených v § 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. Dle odst. 4 je výpovědní doba jeden měsíc a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. 5. Z rozhodnutí [stát. instituce] – živnostenského úřadu č.j. [spisová značka] má soud za prokázané, že tímto rozhodnutím došlo k žádosti žalovaného ze dne 22.7.2020 ke zrušení jeho živnostenského oprávnění k provozování živnosti s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a to ke dni 31.8.2020. Předmětné rozhodnutí nabylo právní moci dne 27.7.2020. 6. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 22.7.2020 má soud za prokázané, že touto výpovědí žalovaný vypověděl žalobci nájemní smlouvu ze dne 21.8.2006 z důvodu ukončení své podnikatelské činnosti. Ze shodného tvrzení obou účastníků má soud za prokázané, že žalobce převzal výpověď dne 27.7.2020. 7. Z dopisu ze dne 3.8.2020 označeného jako„ Reakce na výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor“ má soud za prokázané, že tímto dopisem žalobce reagoval na výpověď žalovaného a to tak, že tuto neuznává, když z důvodu, že živnostenské oprávnění je stále v platnosti, nebyl naplněn výpovědní důvod. Ze shodného tvrzení účastníků má soud za prokázané, že tento dopis byl doručen žalovanému. Soud má dále za prokázané, že žalovaný na tento dopis reagoval dopisem ze dne 11.8.2020 označeným jako„ Vyjádření k reakci na výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor“, ve kterém uvedl, že na podané výpovědi trvá. Dne 21.8.2020 zaslala právní zástupkyně žalobce žalovanému emailem dopis ze dne 18.8.2020, ve kterém tomuto oznámila převzetí právního zastoupení a dále zopakovala, že žalobce považuje podanou výpověď za neplatnou z důvodu její předčasnosti. 8. Z dopisu ze dne 9.9.2020 označeného jako„ Vyrozumění o převzetí právního zastoupení“ má soud za prokázané, že tímto dopisem oznámil právní zástupce žalovaného převzetí právního zastoupení. Tento dále trvá na podané výpovědi a vyzývá žalobce k převzetí nebytových prostor, které žalovaný již neužívá. Přílohou dopisu je dále opakovaná výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor z důvodu ukončení podnikatelské činnosti žalovaného. Ze shodného tvrzení účastníků má soud za prokázané, že tento dopis včetně přiložené výpovědi byl doručen emailem právnímu zástupci žalobce dne 9.9.2020. Na tento dopis reagoval právní zástupce žalobce dopisem ze dne 14.9.2020 označeným jako„ Reakce na sdělení ze dne 9.9.2020“, ve kterém trvá na původním stanovisku žalobce. Žalobce je dle tohoto dopisu ochoten nebytové prostory převzít až po ukončení nájemního vztahu, ke kterému dosud nedošlo. 9. Z protokolu o předání a převzetí nebytových prostor má soud za prokázané, že k protokolárnímu předání a převzetí předmětu nájmu došlo dne 1.12.2020. Z prohlášení o jednostranném zápočtu pohledávek ze dne 10.12.2020 má soud za prokázané, že tímto provedl žalobce započtení části své pohledávky na úhradu nájemného za měsíc září 2020 ve výši 100 000 Kč proti pohledávce žalovaného na vrácení jistoty dle nájemní smlouvy ve výši 100 000 Kč. 10. Z předžalobní upomínky ze dne 25.2.2021 má soud za prokázané, že touto byl žalovaný vyzván k úhradě dlužného nájemného ve výši 231 948,05 Kč. 11. Dle § 3074 odst. 1 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 12. Dle § 2308 písm. a) o.z. (a obdobně dle zrušeného § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., na které odkazuje uzavřená nájemní smlouva) nájem prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen. 13. Dle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Dle § 2310 odst. 2 o.z. výpovědní doba je tříměsíční. Dle § 2314 odst. 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle § 2314 odst. 2 o.z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. 14. Soud má z podané výpovědi žalovaného ze dne 22.7.2020, která byla doručena žalobci dne 27.7.2020, za prokázané, že touto výpovědí došlo k ukončení nájemní smlouvy ze dne 21.8.2006 a to konkrétně ke dni 31.8.2020, když ode dne 1.8.2020 počala běžet jednoměsíční výpovědní lhůta dle čl. VII. odst. 4 nájemní smlouvy. Tato pak doběhla právě dne 31.8.2020. Výpověď byla žalobci doručena dne 27.7.2020, kdy k tomuto dni již existovalo pravomocné rozhodnutí o ukončení podnikatelské činnosti žalovaného a bylo tedy postaveno najisto, zda a k jakému dni bude podnikatelská činnost žalovaného ukončena. Na tom nemění nic ani skutečnost, že k ukončení podnikatelské činnosti došlo až ke dni 31.8.2020, když i nájemní smlouva z tohoto důvodu uvažovala s určitou výpovědní lhůtou. 15. Soud dal dále za pravdu žalovanému i v tom, že tím, že žalobce nepožádal soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 o.z., došlo tím k prekluzi jeho práva a podanou výpověď je tedy nyní nutné považovat za výpověď platnou. 16. S ohledem na skutečnost, že nájemní vztah mezi účastníky zanikl již ke dni 31.8.2020, není žalobce oprávněn požadovat po žalovaném nájemné za měsíce září – listopad 2020. Soud má zároveň i za prokázané, že žalovaný měl snahu předat nebytové prostory žalobci již ke dni 31.8.2020, když k nepředání prostor k tomuto dni došlo z důvodů na straně žalobce. Z tohoto důvodu soudu nezbylo než podanou žalobu zamítnout. 17. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalovaný byl ve věci zcela úspěšný, má pr