14 C 146/2017-303 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou, doručenou soudu dne 10. 4. 2017, žalobce navrhl zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova – rodinný dům [adresa], v [katastrální uzemí], obci [obec], části [územní celek], a to přikázáním těchto nemovitých věcí do výlučného vlastnictví žalobce za peněžitou náhradu, kterou bude povinen vyplatit žalované. Žaloba je odůvodněna tím, že účastníci řízení jsou bývalými manžely, jejich manželství bylo rozvedeno rozsudkem [název soudu], č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci 11. 7. 2015. Ještě před rozvodem manželství došlo k zúžení společného jmění manželů rozsudkem [název soudu] č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci 14. 2. 2012. Protože dosud nedošlo k vypořádání společného jmění manželů a od zúžení společného jmění manželů uplynuly více než tři roky, došlo ve vztahu k uvedeným nemovitým věcem k fikci jejich vypořádání a účastníci se tak stali jejich podílovými spoluvlastníky, každý s podílem o velikosti jedné poloviny ve vztahu k celku. Účastníci řízení předmětné nemovitosti společně neužívají, po jejich rozchodu se o nemovité věci stará žalobce a má zájem tak činit i do budoucna, hradí veškeré náklady spojené s provozem nemovitosti a rovněž splácí hypoteční úvěr, ze kterého byla financována kupní cena. Ani jeden z účastníků už nechce zachovat spoluvlastnictví, zároveň ale nejsou schopni se dohodnout na způsobu jeho vypořádání. Reálné rozdělení nemovitých věcí není možné, neboť dům s pozemkem tvoří jednolitý celek, dům nelze rozdělit na dvě bytové jednotky a pozemek je pouze pod stavbou rodinného domu a jeho nejbližšího okolí a měl by tak být zachován pro vlastníka domu. Následně žalobce navrhl vypořádání v širším smyslu, kdy do vypořádání zahrnout také společný úvěrový závazek vůči [právnická osoba], vzniklý na základě smlouvy o hypotečním úvěru č. [spisová značka] (úvěrový účet č. [bankovní účet]). 2. Žalovaná navrhla shodně s žalobcem, aby podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovité věci bylo zrušeno, na rozdíl od žalobce však navrhla, aby věc byla přikázána do jejího výlučného vlastnictví a aby jí byl dále přikázán také společný úvěrový závazek. Žalovaná učinila nesporným, že v důsledku zákonné fikce uplynutí lhůty pro vypořádání společného jmění manželů je předmětná nemovitá věc v podílovém spoluvlastnictví účastníků. Reálné rozdělení věci není možné, je proto namístě přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za adekvátní náhradu. Schopnost vyplatit druhého spoluvlastníka prokazují oba účastníci, u žalované je však třeba vyzdvihnout, že podstatnou část prostředků má k dispozici bez nutnosti poskytnutí úvěru a může tak žalobce vyplatit okamžitě, kdežto žalobce je závislý na poskytnutí úvěru bankou, případně navýšení stávajícího úvěru. Nemovitou věc pořídili účastníci společně za trvání manželství, oba o ni do svého rozchodu pečovali a oba jsou schopni věc účelně využít do budoucna. U žalované je oproti žalobci kladem, že k ubytovacím službám již měla živnostenské oprávnění, má zkušenosti s jednáním s úřady a s vedením účetnictví. Žalobce pracuje v [země], žalovaná má jako osoba samostatně výdělečně činná i lepší časový prostor pro zabezpečení péče o nemovitou věc a její rozvoj. Žalobce se také na žalovanou v případě problémů s úřady a jednání s dalšími subjekty obrací. Po rozluce účastníků žalobce zamezil žalované do nemovitosti přístup a odmítal jí vyplácet podíly ze zisku a neinformovali ji o hospodaření se společnou věcí, čehož se žalovaná musela domáhat soudně. Žalobce často řeší problémy neprávními prostředky, prostřednictvím najatých osob se snažil žalovanou zastrašovat, aby upustila od svého záměru s ubytovnou. Věc byla sice postoupena přestupkovému řízení, z výpovědi žalobce před policejním orgánem však vyplývá, že dané osoby si skutečně najal a měly žalovanou zastrašit. Žalobce nemá vhodné osobnostní předpoklady pro jednání s lidmi a provoz ubytovny, a v rámci spravedlivého vypořádání by nemovitost měla připadnout žalované, neboť ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2598/2010 by neměla být chování žalobce poskytnuta právní ochrana, neboť se nemůže dovolávat skutečností, které by jinak svědčily v jeho prospěch, pokud jsou důsledkem jeho protiprávního nebo nemravného jednání. 3. Soud ve věci provedl listinné důkazy a zjistil z nich následující skutečnosti. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou účastníci řízení vedeni jako vlastníci v režimu společného jmění manželů ve vztahu k pozemku [parcelní číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí] o výměře 533 m², jehož součástí je budova [adresa] – rodinný dům. Nabývacím titulem je kupní smlouva ze dne 4. 4. 2007 s právními účinky vkladu ke dni 17. 4. 2007. Nemovitá věc je zatížena zástavním právem ve prospěch [právnická osoba] na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 13. 4. 2010. 4. Rozsudkem Okresního soudu Plzeň-město ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci [datum], bylo společné jmění manželů, účastníků tohoto řízení, kteří uzavřeli manželství [datum] v [anonymizována dvě slova], zúženo až na věci, tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti. Rozsudkem Okresního soudu Plzeň-město ze [anonymizováno] [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci dne [datum], bylo manželství účastníků řízení, uzavřené dne 24. 10. 1998 před [stát. instituce], rozvedeno. 5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že předmětná nemovitá věc bylo nabyta za trvání manželství a tvořila tak součást společného jmění manželů dle ust. § 143 odst. 1 písm. a) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“). Zároveň bylo společné jmění manželů shora uvedeným rozsudkem ke dni 14. 2. 2012 zúženo až na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti. Tím začala běžet zákonná tříletá lhůta pro vypořádání společného jmění dle ust. § 150 odst. 4 obč. zák., která marně uplynula dnem 14. 2. 2015, když mezi účastníky bylo nesporné, že k vypořádání společného jmění mezi nimi nedošlo. Podle ust. § 150 odst. 4 obč. zák. ve spojení s ust. § 3036 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) proto platí fikce vypořádání tak, že předmětná nemovitá věc je nadále v podílovém spoluvlastnictví účastníků a každému z nich náleží podíl o velikosti jedné ideální poloviny. Totéž platí přiměřeně o společném hypotečním závazku vůči [právnická osoba] 6. Mezi účastníky je nesporné, že nadále nehodlají setrvat ve spoluvlastnictví, zároveň však nejsou schopni se dohodnout na zrušení a způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Podle ust. § 1143 o. z. je tak dán důvod k tomu, aby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodl soud. Jako první způsob vypořádání zákon předpokládá rozdělení věci, je-li to možné (§ 1144 odst. 1 o. z.). Účastníci řízení se shodli na tom, že rozdělení dané nemovité věci není dobře možné, což potvrdil i znalec [celé jméno znalce] při výslechu před soudem dne 12. 1. 2018, podle ust. § 1147 o. z. tak připadá v úvahu přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Tento způsob ostatně navrhovaly obě strany, byť každý z účastníků navrhoval, aby věc byla přiřknuta do jeho výlučného vlastnictví. 7. V souvislosti s tímto způsobem vypořádání se soud zabýval zjištěním, jaká je obvyklá cena nemovité věci pro účely zjištění přiměřené náhrady druhému ze spoluvlastníků. Soudem ustanovený znalec [celé jméno znalce] podal dne 30. 8. 2017 znalecký posudek, v němž určil obvyklou cenu nemovité věci částkou 5 900 000 Kč. V posudku uvedl, že se jedná o bývalou zemědělskou usedlost v městské části [část obce], která je v současné době využívána pro účely ubytování. Vlevo od vstupu na pozemek je umístěna bývalá obytná část, která zahrnuje dva byty s příslušenstvím. Na obytnou část navazují bývalé vedlejší stavby, kde jsou dva pokoje s předsíní. Na východní straně je bývalá stodola s podkrovím, v přízemí jsou čtyři pokoje s příslušenstvím, v podkroví jsou upravené tři pokoje. Celý objekt uzavírá v prvé části bývalý hospodářský objekt, kde jsou dva pokoje a pokoj s příslušenstvím. Objekt je starý zhruba 100 let, běžně užívaný a udržovaný, v průměrném stavu, v roce 2008 byla provedena vestavba pokojů do podkroví bývalé stodoly. Při zjištění obvyklé ceny znalec použil porovnávací metodu se srovnatelnými domy ve stejné nebo obdobné lokalitě, jedná se celkem o sedm srovnávaných nemovitostí, z toho šest rodinných domů a jeden činžovní dům. Činžovní dům je využívaný jako ubytovna a má tak srovnatelné využití, má rovněž srovnatelnou velikost užitné plochy a standard vnitřních ploch, oproti oceňovanému objektu je v lepším stavu po provedených úpravách, přičemž v případě tohoto srovnávaného objektu byla v prosinci 2015 realizována kupní cena 6 500 000 Kč, což odpovídá jednotkové ceně 18 840 Kč za 1 m² užitné plochy. U předmětné nemovitosti znalec stanovil obvyklou cenu 5 900 000 Kč, což odpovídá jednotkové ceně 18 265 Kč za 1 m² užitné plochy, tedy oproti srovnávanému činžovnímu domu, který je v lepším technickém stavu,