11 C 64/2025-29 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou tomuto soudu dne 30. 1. 2025 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky celkem ve výši 35 935 Kč s příslušenstvím, s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem bytového domu na adrese , adresa, v Plzni a dne 1.9.2022 uzavřel jako pronajímatel s žalovanou jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, , o velikosti 2+1 situovaného v 2. NP uvedeného domu. Nájemné dle čl. 5 odst. 5.1. nájemní smlouvy činilo 12.500 Kč měsíčně, splatné vždy nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který je hrazeno. Výše platby za služby činila dle čl. 5. odst. 5.6. nájemní smlouvy 1.500 Kč měsíčně se stejnou splatností jako nájemné. Žalobce uzavřel s žalovanou dne 25.8.2023 dohodu o ukončení nájemní smlouvy s tím, že nájem skončí ke dni 17.8.2023. Dluh na nájemném dle této dohody činil ke dni ukončení nájmu částku celkem ve výši 35.935 Kč. Žalovaná svůj dluh vůči žalobci současně uznala, co důvodu i výše. Jelikož nedošlo ze strany žalované k úhradě dluhu výše uvedeného, zaslal jí žalobce prostřednictvím svého právního zástupce upomínku dne 5.12.2023, kterou jí vyzval k úhradě dlužné částky 35.935 Kč do sedmi dnů od doručení upomínky. Upomínka byla zaslány na adresu bytu a dále na adresu trvalého bydliště žalované, doručována byla dne 8.12.2023, žalovaná si ji ve lhůtě uložení zásilek nevyzvedla, a proto byla odeslána zpět. Žalobce požaduje zákonné úroky z prodlení ode dne 16.12.2023 (8.12.2023 byla zásilky uložena na poště a připravena k vyzvednutí, žalovaná se s ní od tohoto dne mohla seznámit, splatnost nastala dle upomínky sedm dní po uložení, tedy 15.12.2023).2. Žalovaný se k prvé žalobě nevyjádřil. K jednání soudu se žalobce ani žalovaný bez řádné a v časné omluvy nedostavili, a soud proto věc projednal v jejich nepřítomnosti a vycházel z obsahu spisu a z provedených důkazů dle § 101 odst. 3 o.s.ř.3. Soud má na základě předložené smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 9. 2022 a internetových informací katastru nemovitostí o parcele parcelní číslo , hodnota, v k.ú. a obci , adresa, , za zjištěné, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 1. 9. 2022 nájemní smlouvu ve smyslu § 2235 a následující občanského zákoníku o nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti 2+1 v domě na adrese , adresa, , kdy budova je součástí pozemku parc. č. , hodnota, . Nájemní smlouva byla uzavřena na období od 1. 9. 2022 do 31. 12. 2022, nájemce se zavázal hradit pronajímateli nájemné ve výši 12 500 Kč měsíčně, splatné vždy nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který je placeno, a zálohy za služby ve výši 1 500 Kč měsíčně, splatné ve stejném termínu. Pronajímatel se v odst. 5.6 nájemní smlouvy zavázal, provést jednou ročně vyúčtování zálohových plateb dle skutečné spotřeby na základě jednotkových cen příslušných dodavatelů platných pro dané období. Z Dohody o ukončení nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dnem 25. 8. 2023, má soud za zjištěné, že tito se dohodli na ukončení nájmu k uvedené bytové jednotce slovy: „ účastníci této dohody se vzájemně dohodli na ukončení nájmu bytu založeného nájemní smlouvou, a to ke dni 31. 8. 2023; tedy dnem 17. 8. 2023 nájem bytu končí“. Byť je tato formulace nejasná ohledně data ukončení nájmu, neboť obsahuje dvě různá data, ke kterým má nájem bytu skončit, lze pro potřeby tohoto řízení vycházet z toho, že žalovaný jako nájemce užíval nájemní byt i po skončení doby, na kterou byl nájem sjednán, tedy i po datu 31. 12. 2022, a žalobce jako pronajímatel jej do jednoho měsíce po úhrnném datu nevyzval, aby věc odevzdal, a proto došlo k prolongaci nájemního vztahu dle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku nejprve do 30. 4. 2023, tedy o další 4. měsíce, a následně do 31. 8. 2023. Na základě dohody o ukončení nájemní smlouvy pak nájemní vztah mezi účastníky trval přinejmenším do 17. 8. 2023. V odstavci 1., 1.3. dohody o ukončení nájemní smlouvy strany uvedly, že dluh na nájemném a poplatcích za služby ke dni ukončení nájmu činí za měsíc červen 2023 částku 14 000 Kč, za měsíc červenec 2023 částku 14 000 Kč a za měsíc srpen 2023 částku 7 935 Kč a žalovaný jako nájemce tímto uznává svůj dluh co na důvodu i výše. Soudu byl dále k důkazu předložen předávací protokol o předání předmětného bytu žalovaným žalobci ze dne 25. 8. 2023. Žalobce doložil, že vyzýval žalovaného o úhradu žalované částky prostřednictvím přípisu svého právního zástupce ze dne 4. 12. 2023.4. Na základě těchto provedených důkazů má soud za prokázané, že žalovaný jako nájemce měl povinnost hradit po dobu trvání nájemního vztahu žalobci jako pronajímateli jednak měsíční nájemné ve výši 12 500 Kč a jednak zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 1 500 Kč v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a dle § 2246 a § 2247 občanského zákoníku. Zálohy na služby byl žalobce jako pronajímatel povinen v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a rovněž dle § 2247 odst. 3 o. z. povinen jednou ročně vyúčtovat podle skutečné hodnoty služeb spojených s užíváním bytu. Za rok 2023 měl tak žalobce jako pronajímatel tyto služby žalovanému vyúčtovat nejpozději v první polovině roku 2024 a soud nemá důvod předpokládat, že žalobce tuto svoji povinnost nesplnil. Po provedeném vyúčtování služeb má pronajímatel vůči nájemci nárok již pouze na zaplacení případného nedoplatku skutečné hodnoty služeb poskytnutých nájemci z užíváním daného bytu a nikoliv na úhradu záloh, které měl nájemce na tyto služby hradit v průběhu zúčtovacího období, neboť k zániku nároku na úhradu záloh došlo provedením vyúčtování. Žalobce se v tomto řízení na základě podané žaloby domáhal úhrady dluhu na nájemném, nikoliv plateb za služby, ve výši 35 935 Kč, který žalovaný co do důvodu a výše uznal. Z dohody o ukončení nájemní smlouvy a v ní obsaženém uznání dluhu dle § 2053 o. z. je však zřejmé, že předmětem uznání ze strany žalovaného byl dluh nejen na nájemném, ale i na poplatcích za služby spojené s užíváním bytu, celkem dluh v částce 35 935 Kč. Vzhledem k tomu, že za měsíce červen a červenec 2023 byla předmětem uznání částka vždy ve výši 14 000 Kč, která je součtem měsíčního nájemného ve výši 12 500 Kč a měsíční zálohy ve výši 1 500 Kč, lze výkladem tohoto právního jednání účastníků dospět k závěru, že žalovaný uznal vůči žalobci svůj dluh na nájemném za tyto dva měsíce po 12 500 Kč. V případě měsíce srpna 2023 není zřejmé, jakým způsobem byla uznaná částka 7 935 Kč stanovena, ani v jakém rozsahu je složená z nájemného a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, a soud proto vycházel z toho, že předmětem uznání je minimálně částka za nájemné za období od 1. 8. - 17. 8. 2023 ve výši 6 855 Kč (12 500 Kč : 31 dní *17). Celkem proto soud podané žalobě vyhověl co do částky 31 855 Kč představující dlužné nájemné za měsíce červen, červenec 2023 a za období od 1. - 17. 8. 2023. Žalovaný v tomto řízení netvrdil, ani neprokazoval, že by tento dluh vůči žalobci uhradil. Ve zbývající části soud podanou žalobu jako nedůvodnou zamítl. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.5. Žalobce byl v tomto řízení převážně úspěšný a soud mu proto přiznal dle § 142 a) odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 2 o.s.ř. právo na částečnou náhradu nákladů tohoto řízení v rozsahu 80 % celkových nákladů, kdy soud od procesního úspěchu žalobcem (přibližně 90 %) odečetl jeho procesní neúspěch. Náklady tohoto řízení představují odměnu zástupce žalobce za tři úkony právní služby po 2 540 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), a to za převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy žalovanému a sepis žaloby, dva režijní paušály po 300 Kč dle § 13 advokátního tarifu ve znění platném do 31. 12. 2023 za první dva citované úkoly právní služby, jeden režijní paušál po 450 Kč dle § 13 advokátního tarifu v platném znění za sepis žaloby, 21 % DPH z těchto položek a zaplacený soudní poplatek 1 438 Kč, celkem 11 928,70 Kč. 80 % z těchto celkových nákladů činí částku 9 543 Kč. I zde byla stanovena stejná lhůta plnění.