10 C 282/2021-24 — Okresní soud v Přerově

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal vyklizení shora uvedené bytové jednotky s odůvodněním, že má bytovou jednotku [číslo] ve svém výlučném vlastnictví a žalovaná tuto bytovou jednotku užívá na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum]. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit nájemné ve výši [částka] a zálohy za služby ve výši [částka] měsíčně. Žalovaná tyto své povinnosti neplnila řádně, když nehradila sjednané platby za byt řádně a včas po dobu alespoň tří měsíců. Byly proto splněny podmínky pro výpověď z nájmu bytu dle § 2291 odst. 2 o.z. a žalobce nájemní smlouvu vypověděl výpovědí ze dne [datum]. Žalovaná si poštovní zásilku převzala dne [datum]. Nájem skončil dnem, kdy výpověď došla žalované, tj. dnem [datum]. Navíc nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Žalovaná byt dosud nevyklidila. 2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila. 3. Z informace o jednotce [číslo] soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] byt v budově [adresa] v k.ú. [obec], včetně podílu na společných částech [číslo], zapsáno na [list vlastnictví]. 4. Z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky [číslo] v 1. nadzemním podlaží obytného domu [adresa] v obci [obec] I – [obec] a k.ú. [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Ve smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] a zálohy na služby ve výši [částka]. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce předal dne [datum] bytovou jednotku [číslo] žalované k užívání. 5. Z výpovědi nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce dal žalované výpověď z nájmu bytu s výpovědní lhůtou v trvání tří měsíců z důvodu neuhrazení nájemného v plné výši s tím, že nájem skončí dnem [datum]. 6. Z výpovědi z nájmu a předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně dal žalované výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby dle § 2291 občanského zákoníku s tím, že nájem skončí dnem, kdy výpověď dojde. Výpověď z nájmu bytu byla dána z důvodu neuhrazení nájemného a záloh za služby za dobu tří měsíců (tj. období červenec až září 2021). Žalovaná byla poučena, že dle ustanovení § 2286 odst. 2 občanského zákoníku má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dále byla žalovaná vyzvána k úhradě dlužné částky a vyklizení bytu do [datum]. Zásilka byla žalované doručena dne [datum]. 7. Z vyčíslení pohledávek soud zjistil, že žalovaná je v prodlení s úhradami plateb za byt. 8. Soud neprovedl důkazy příjmovými pokladními doklady a výpisy z účtu, když tyto důkazy jsou nadbytečné pro rozhodnutí soudu ve věci samé. 9. Podle ustanovení § 2286 odst. 1, 2 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 10. Podle ustanovení § 2291 odst. 1, 2, 3 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. 11. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 12. Při rozhodování soud vycházel ze zjištěného skutkového stavu, podle něhož je žalobce výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v obci [obec] I – [obec], v budově [adresa] v k. ú. [obec] a žalovaná byt užívá na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaná nehradila řádně sjednané nájemné a zálohy za služby, žalobce jí proto dal přípisem ze dne [datum] výpověď z nájmu bytu s výpovědní lhůtou tři měsíce z důvodu opakované urgence o úhradu dlužného nájemného. Z předložené výpovědi však není zřejmé, zda a kdy byla tato výpověď žalované doručena. Přípisem ze dne [datum] dal žalobce žalované písemnou výpověď z nájmu bytu bez výpovědní lhůty podle § 2291 občanského zákoníku z důvodu zvlášť závažného porušení povinností, když neuhradila nájemné za dobu tří měsíců. Výpověď byla žalované doručena dne [datum]. Žalobce žalovanou ve výpovědi upozornil na právo vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2286 občanského zákoníku a zároveň ji vyzval k úhradě dlužné částky a vyklizení bytu ve lhůtě do [datum]. 13. Podle ustanovení § 2291 odst. 1 o.z. má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Podle § 2291 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Podle § 2291 odst. 3 o.z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Podle ustanovení § 2286 o.z. výpověď musí mít písemnou formu, musí dojít druhé straně a pronajímatel je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Pronajímatel má tedy možnost vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle ustanovení § 2291 občanského zákoníku jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi dle ustanovení § 2291 o.z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté přiměřené době, výpovědní důvod pomine. Nebyla-li splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi, je výpověď neplatná a nelze k ní přihlížet (viz např. rozsudek [název soudu] [název soudu] sp. zn. [spisová značka]). V projednávaném případě dospěl soud k závěru, že pokud jde o první výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], tak zde není zřejmé, zda a kdy byla žalované doručena, tedy k této výpovědi dle názoru soudu nelze přihlížet. Pokud jde o druhou výpověď z nájmu bytu ze dne [datum] podle § [číslo] bez výpovědní doby, která byla žalované doručena dne [datum], pak žalobce žalovanou ve výpovědi poučil dle § 2286 občanského zákoníku o možnosti podání námitek a přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem. K tomu soud uvádí, že pokud se jedná o poučení možnosti vznést námitky, tak absence takového poučení nezpůsobuje neplatnost výpovědi, když nepodání námitek nemá žádné právní následky, neboť v případě nájmu bytu nelze analogicky použít úpravu námitek dle § 2314 o.z. Nájemce by však měl být řádně poučen o možnosti domáhat se u soudu přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem včetně uvedení lhůty dle § 2290 o.z. Před podáním výpovědi z nájmu bytu musí pronajímatel vyzvat nájemce k nápravě protiprávního stavu a stanovit mu přiměřenou lhůtě k náprávě, když se jedná ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. o hmotněprávní podmínku výpovědi dle § [číslo] bez výpovědní doby. Soud v daném případě uzavřel, že v případě této výpovědi tato hmotněprávní podmínka splněna nebyla, neboť žalobce v řízení neprokázal, že by žalovanou před podáním výpovědi vyzval k odstranění závadného stavu (úhradě dlužného nájemného) a ke splnění této povinnosti jí stanovil přiměřenou dobu. Žalobce sice tvrdil, že za tuto výzvu lze považovat výpověď ze dne [datum], avšak v této výpovědi nebyla žalované stanovena žádná přiměřená doba k úhradě dlužného nájemného a navíc, jak bylo uvedeno shora, nebylo prokázáno, že by tato výpověď byla žalované skutečně doručena. S ohledem na shora uvedené soud považuje předmětnou výpověď z nájmu bytu za neplatnou a nelze k ní z tohoto důvodu přihlížet. Přesto lze podané žalobě na vyklizení předmětného bytu vyhovět, neboť nájemní vztah skončil uplynutím sjednané