11 C 118/2021-34 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobce [celé jméno žalobce] se žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal, aby byla žalovaná [celé jméno žalované] zavázána k zaplacení částky 96 900 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaná jako vlastník a pronajímatel uzavřela s žalobcem jako nájemcem dne [datum] smlouvu o nájmu bytu (dále též jen„ smlouva“), kterou žalobci pronajala byt č. jednotky [číslo] o velikosti 2+KK v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec], ulice [ulice] (dále též jen„ předmětný byt“), a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s automatickým prodloužením nájmu vždy o rok, ledaže by kterákoliv ze smluvních stran nejpozději 10 dnů před uplynutím doby nájmu oznámila druhé smluvní straně, že si obnovení nepřeje. Nájem by takto opakovaně prodloužen do [datum]. Žalobce se ve smlouvě zavázal ke hrazení nájemného (5 300 Kč měsíčně) a zálohy na služby v částce 4 200 Kč měsíčně. [příjmení] měsíční zálohy dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy sestávala ze zálohy na teplou užitkovou vodu (400 Kč), studenou užitkovou vodu (300 Kč), vytápění bytu (800 Kč), elektrickou energii (900 Kč) a fondu oprav a správy domu včetně veškerých nákladů s tím spojených (1 800 Kč). Platba částky 1 800 Kč jako zálohy na fond oprav a správu domu včetně veškerých nákladů s tím spojených není službou spojenou s užíváním bytu, ale provozním nákladem žalované jako pronajímatele. Žalobce se v nájemní smlouvě nezavázal hradit žalované příspěvek do fondu oprav a správy domu, neboť se zavázal„ hradit pronajímateli zálohy na níže vymezené služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě“. Žalobce tak platbou částky 1 800 Kč měsíčně poskytl žalované v době od [datum] do [datum] plnění, jež je bezdůvodným obohacením na straně žalované na úkor žalobce v rozsahu 61 200 Kč (34 x 1 800 Kč). 2. Žalobce uhradil žalované v období od [datum] do [datum] jako zálohy na dodávku tepla částku celkem 26 400 Kč, avšak žalovaná uhradila poskytovateli této služby pouze částku 10 200 Kč (v roce 2018 částku 3 000 Kč, v roce 2019 částku 3 600 Kč a v roce 2020 částku 3 600 Kč), jak plyne z každoročních vyúčtování, a zbývající částku 16 200 Kč si ponechala, čímž vzniklo bezdůvodné obohacení na straně žalované v této částce na úkor žalobce. Žalobce uhradil žalované v období od [datum] do [datum] jako zálohy na dodávku elektrické energie částku celkem 29 700 Kč, avšak žalovaná uhradila poskytovateli této služby pouze částku 10 200 Kč (v roce 2018 částku 3 000 Kč, v roce 2019 částku 3 600 Kč a v roce 2020 částku 3 600 Kč) jak plyne z každoročních vyúčtování, a zbývající částku 19 500 Kč si ponechala, čímž vzniklo bezdůvodné obohacení na straně žalované v této částce na úkor žalobce. Žalovaná dosud dluh vzniklý jejím bezdůvodným obohacením v celkové částce 96 900 Kč neuhradila, ač byla předžalobní výzvou ze dne [datum] k úhradě dluhu do sedmi dnů od jejího doručení vyzvána. 3. Žalovaná [celé jméno žalované] navrhla zamítnutí žaloby a namítla, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla sjednána prostřednictvím [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [příjmení] [jméno] (dále též jen„ realitní kancelář“), přičemž znění smlouvy bylo vypracováno realitní kanceláří, kdy žalovaná jako pronajímatel požadovala měsíční platbu částky 9 500 Kč včetně veškerých služeb. Při uzavření smlouvy došlo k chybě na straně realitní kanceláře, neboť v článku IV. odst. 4.2 smlouvy byly mylně uvedeny částky záloh pro tříčlennou domácnost. Žalovaná na tuto chybu upozornila realitní kancelář, která vypracovala dodatek [číslo] k nájemní smlouvě s opravou chyby, kdy tabulka záloh je správně s údaji pro jednu osobu, jež odpovídá předpisu plateb, který stanoví správce domu. Žalovaná o tom informovala žalobce a po diskusi oba podepsali dodatek nájemní smlouvy na ulici [ulice] v přítomnosti svědka [jméno] [příjmení]. Vyúčtování záloh na dodávku tepla a elektrické energie tak odpovídá uzavřené smlouvě a žalobce po předložení vyúčtování záloh za roky 2018, 2019 a 2020 nevznesl proti nim žádné námitky. V článku IV. odst. 4.2 smlouvy je sjednána i platba položky fond oprav částce 1 800 Kč měsíčně, ke které se žalobce zavázal podpisem smlouvy, proto na straně žalované nevzniklo bezdůvodné obohacení. Žalovaná v lednu 2021 požádala žalobce o zapůjčení jeho vyhotovení dodatku [číslo] k nájemní smlouvě, kterým v té době nedisponovala, což žalobce odmítl s tím, že tuto listinu nemůže najít. Žalobce poté přerušil veškerou komunikaci s žalovanou a vznikl mu dluh na nájemném. Žalovaná nyní disponuje pouze kopií dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. Dále žalovaná namítla, že nároky žalobce jsou promlčeny. 4. Žalobce k námitkám žalované uvedl, že nepodepsal dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, ač je na listině kopie jeho podpisu. 5. Při provedeném dokazování smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] prokázáno, že žalovaná jako vlastník a pronajímatel pronajala žalovanému byt č. jednotky [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec], ulice [ulice], a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s prodloužením nájmu o jeden rok, jestliže některá ze smluvních stran nejméně deset dnů před uplynutím doby nájmu písemně neoznámí druhé smluvní straně, že trvá na ukončení nájmu (článek I., II. a III. smlouvy) a žalobce se zavázal k měsíční úhradě nájemného 5 300 Kč dle článku IV. odst. 4.1 smlouvy a záloh na služby zahrnujících teplou užitkovou vodu (400 Kč), studenou užitkovou vodu (300 Kč), vytápění bytu (800 Kč), elektrickou energii (900 Kč) a fond oprav a správy domu včetně veškerých nákladů s tím spojených (1 800 Kč) dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy. 6. Oznámením o výši úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu od [datum] bylo prokázáno, že správce domu stanovil žalované měsíční úhradu v částce 1 634 Kč pro předmětný byt, která zahrnovala mimo jiné teplou užitkovou vodu (260 Kč), studenou užitkovou vodu (100 Kč) a topení (300 Kč). Kopií dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná disponuje kopií této listiny, dle které došlo k dohodě účastníků o změně znění článku IV. smlouvy tak, že žalobce se zavázal k měsíční úhradě nájemného 8 500 Kč dle článku IV. odst. 4.1 smlouvy a záloh na služby zahrnujících teplou užitkovou vodu (260 Kč), studenou užitkovou vodu (140 Kč), vytápění bytu (300 Kč), elektrickou energii (300 Kč) dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy. Fakturami za dodávku elektřiny ze dne [datum] a [datum] byl prokázáno, že dodavatel elektřiny vyzval žalovanou k úhradě ceny za dodávku elektrické energie v předmětném bytě. 7. Předžalobní výzvou ze dne [datum] a odpovědí na ni ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení a žalovaná to odmítla. 8. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že provozuje realitní kancelář už asi 13 let, žalobce poznal jako zájemce o nájem bytu a s žalovanou dlouhodobě, 9 – 10 let, spolupracuje při poptávkách pronájmů bytů. Byl osobně přítomen při podpisu nájemní smlouvy mezi účastníky, u dalších jednání mezi nimi přítomen nebyl a není to ani jeho obvyklá praxe při řešení nějakých dodatků [příjmení] je taková, že žalovaná obdrží vyhotovení smlouvy, které připravuje svědek, a pak následně v horizontu týdne či deseti dnů kontroluje údaje ve smlouvě, zejména co se týče plateb a čísel účtů. V tomto konkrétním případě nájemní smlouvu připravil svědek nebo jeho asistentka a předložil ji žalobci a žalované k podpisu, následně se mu ozvala asi do týdne žalovaná s tím, že ve smlouvě jsou špatně nastavené platby pro domácnost s více osobami a dostal pokyn k opravě. Při jejich spolupráci s žalovanou se nějaké chyby staly už opakovaně. [příjmení] osobně vypracoval dodatek [číslo] ze dne [datum], neboť takovýto typ dodatku vytvářím pouze on a poznává typ tabulek i způsob barevného zvýraznění částky nájemného, který používá, ale nyní už si není jistý, zda ho pouze zaslal e-mailem žalované nebo ho vytiskl a předal při osobním setkání, která jsou mezi nimi s ohledem na množství pronajímaných bytů poměrně častá. O tom, co se stalo s takto připraveným dodatkem ke smlouvě, se pak dále s nikým nebavil. Pokud se týká výše záloh v tabulce, která je uvedena v dodatku [číslo] pak se jedná o obvyklou výši záloh pro domácnost s jedním členem, která byla běžná v roce 2018. Svědek v letech 2018 – 2021 u jiných pronajímatelů zaznamenal navýšení položek záloh u pronajímaných bytů, což ale neplatí u bytů, které pronajímá žalovaná. Svědek po ukončení nájmu na základě plné moci žalované převzal od žalobce pronajatý byt na adrese [adresa žalobce]. Při této příležitosti od žalobce převzal klíče od bytu a předložil mu k podpisu předávací protokol, který připravil svědek na žádost žalobkyně. V tomto předávacím protokolu doplnil zjištěné stavy spotřeby u dodávek elektřiny, plynu a dalších služeb a jsou v něm uvedeny i případné přeplatky či nedoplatky za jednotlivé dodávky, které mu sdělila žalovaná. Žalobce s údaji u některých přeplatků či nedoplatků nesouhlasil a proto odmítl protokol podepsat. Svědek poté protokol vrátil