14 C 135/2021-194 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobou doručenou soudu , datum, ve znění doplnění z , datum, , ze , datum, , ve znění částečného zpětvzetí žaloby a změny žaloby učiněných u jednání , datum, a ve znění doplnění z , datum, se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky , částka, s příslušenstvím jako nezaplacené provize za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy k prodeji nemovitých věcí ve vlastnictví žalované podle smlouvy o zprostředkování. Mezi stranami byla , datum, uzavřena smlouva o zprostředkování prodeje nemovitých věcí ve vlastnictví žalované, a to pozemku parc. č. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , a pozemku parc. č. , číslo, – zahrada, vše v katastrálním území , adresa, . Strany se dohodly, že žalobkyně opatří žalované příležitost k uzavření smlouvy k prodeji předmětných nemovitých věcí se zájemcem, a to za ujednanou kupní cenu a s provizí pro žalobkyni ve výši , částka, . Žalobkyně příležitost k uzavření smlouvy opatřila , datum, , kdy uzavřela rezervační smlouvu týkající se předmětných nemovitých věcí se zájemcem, který složil zálohu ve výši , částka, , avšak žalovaná byla poté nekontaktní, nereagovala na výzvy žalobkyně a z důvodů na straně žalované tak k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně se proto domáhá částky , částka, jako ujednané provize a k tomu úroku z prodlení od , datum, do zaplacení. Žalobkyně vyzvala žalovanou k plnění před podáním žaloby.2. Žalovaná se k žalobě ve znění po všech změnách a doplněních vyjádřila tak, že žalobkyně neobstarala příležitost k uzavření smlouvy v době stanovené smlouvou, neboť nezajistila skutečně vážného zájemce a nebylo prokázáno, zda tvrzený zájemce skutečně složil zálohu. Dále žalovaná namítla, že pokud žalobkyně nějakého zájemce opatřila, nebylo to za podmínek stanovených ve smlouvě, kde byla ujednána kupní cena , částka, . Samotné ujednání o výši provize pak žalovaná považuje za nicotné, neboť jde o nepřiměřené ujednání v rozporu s ustanoveními zákona na ochranu spotřebitele. Výši ujednané provize žalovaná považuje za příliš vysokou, neboť obvyklá provize činí 5 % z hodnoty nemovitosti, v daném případě by měla činit nejvýše , částka, . Žalovaná také namítla, že nebyla jasně ujednána splatnost provize, tedy by měla splatnost nastat až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Žalobkyně pak při uzavírání smlouvy nesplnila svou informační povinnost podle zákona o realitním zprostředkování a podle ustanovení na ochranu spotřebitele. Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout.3. Nad rámec uvedeného vymezení žalobního žádání soud dodává, že původně se žalobkyně domáhala částky , částka, s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty, která byla ve smlouvě o zprostředkování ujednána pro případ neposkytování součinnosti žalované. Po poučení o předběžném právním názoru soudu a výzvě k doplnění pak žalobkyně žalobní návrh změnila (a vzala částečně zpět), jak je uvedeno v odstavci 1. tohoto odůvodnění, a soud změnu žaloby připustil. Na změněnou žalobu pak svou argumentací reagovala i žalovaná.4. Soud věc projednal při jednáních konaných , datum, a , datum, a rozsudek vyhlásil , datum, , vždy za účasti žalobkyně i žalované. Během jednání strany setrvaly na svých stanoviscích a učinily následující shodná tvrzení o skutkových okolnostech, která soud ve smyslu § 120 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), vzal za svá skutková zjištění a dále k nim neprováděl dokazování. Mezi stranami je nesporné, že mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovanou jako klientem byla uzavřena smlouva o zprostředkování – výhradní z , datum, , ve které se žalobkyně zavázala opatřit žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy k prodeji nemovitých věcí ve vlastnictví žalované (pozemky parc. č. 66/2 a parc. č. 68/3 v katastrálním území , adresa, ). Nemovité věci žalované měly být žalobkyní podle smlouvy o zprostředkování nabízeny za kupní cenu ve výši , částka, (včetně odměny) a žalovaná se zavázala zaplatit odměnu žalobkyni za opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši , částka, , smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, , ve smlouvě byla ujednána smluvní pokuta ve výši odměny, a to pro případ porušení povinností žalované spočívajících mimo jiné v poskytnutí potřebné součinnosti ke sjednání obsahu kupní smlouvy k jejímu uzavření či k jednáním se zájemcem. U katastru nemovitostí bylo k , datum, zahájeno vkladové řízení týkající se předmětných nemovitých věcí žalované, ve kterém byla žalovaná převodcem a nabyvatelem byl , jméno FO, na základě smlouvy kupní z , datum, . Dopisem z , datum, žalovaná sdělila žalobkyni, že odstupuje od smlouvy o zprostředkování, protože žalobkyně jí předložila kupní smlouvu s kupní cenou , částka, , přestože ujednána byla kupní cena , částka, ; dopis byl žalobkyni doručen , datum, . Dopisem z , datum, žalobkyně reagovala na odstoupení žalované od smlouvy tak, že odstoupení nepovažuje za platné, že se jí nedaří se s žalovanou spojit, že předložená kupní smlouva s cenou , částka, byla pouze návrhem a kupní cena je , částka, , a že , datum, byla uzavřena rezervační smlouva se zájemcem; dopis byl žalované doručen , datum, . Dopisem z , datum, žalovaná sdělila žalobkyni, že se nemůže dostavit na schůzku , datum, ze zdravotních důvodů; dopis byl žalobkyni doručen. Dopisem z , datum, žalobkyně vůči žalované uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty , částka, z důvodu porušení smlouvy o zprostředkování a vyzvala ji ke včasné úhradě; dopis byl žalované doručen. Předžalobní výzvou z , datum, vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení smluvní pokuty , částka, před podáním žaloby; dopis byl žalované doručen. Kupní smlouvou z , datum, žalovaná převedla předmětné nemovité věci na , jméno FO, .5. Mezi stranami po vyjasnění nesporných skutečností zůstaly sporné skutkové otázky, zda žalobkyně opatřila pro žalovanou příležitost k uzavření smlouvy o rezervaci se zájemcem o koupi předmětných nemovitých věcí, a dále, k jakému okamžiku měla být odměna uhrazena ze strany žalované. Na tyto skutkové otázky pak navazuje právní otázka, zda žalobkyni vznikl nárok na zaplacení ujednané odměny a kdy nastala její splatnost. K uvedeným skutkovým otázkám soud provedl dokazování následujícími listinnými důkazy a svědeckou výpovědí a následně se zabýval právním hodnocením.6. Z listiny označené jako Smlouva o zprostředkování – výhradní z , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako klient se dohodly na vykonání činnosti zprostředkovatele směřující k uzavření smlouvy kupní k prodeji předmětných nemovitých věcí ve vlastnictví žalované za kupní cenu , částka, (včetně odměny zprostředkovatele), přičemž byla ujednána odměna zprostředkovatele ve výši , částka, . Je obsaženo ujednání o udělení plné moci zprostředkovateli k uzavření smlouvy o rezervaci jménem klienta. Trvání dohody bylo ujednáno na dobu určitou do , datum, . Přílohou je listina označená jako Poučení klienta obsahující poučení o právu na odstoupení od smlouvy a listina označená jako Zpracování osobních údajů.7. Z listiny označené jako Smlouva o rezervaci ze , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně jako zprostředkovatel, žalovaná jako prodávající a , jméno FO, jako zájemce se dohodli na rezervaci předmětných nemovitých věcí ve vlastnictví žalované za účelem uzavření kupní smlouvy se zájemcem, dohodnutá kupní cena , částka, a rezervační záloha , částka, ; na místě podpisu za žalovanou je stejný podpis jako na místě podpisu za žalobkyni.8. Z listiny označené jako Příjmový pokladní doklad ze , datum, (předložen k nahlédnutí u jednání a později zaslán do spisu) bylo zjištěno, že od , jméno FO, Kalbáče byla přijata záloha , částka, na dům , adresa, .9. Z listiny obsahující výpis z SMS zpráv bylo zjištěno, že jde o zprávy adresované žalované, jde o opakované SMS zprávy týkající se prodeje předmětných nemovitých věcí žalované, ze kterých vyplývá, že ke , datum, byl zájemce o koupi domu, a dále, že žalovanou se nedaří zastihnout.10. Dále soud k důkazu provedl svědeckou výpověď , jméno FO, Kalbáče, ze které zjistil, že svědek hledal ke koupi dům a oslovil jednatele žalobkyně, přes kterého již dříve dům prodával. Byl mu nabídnut dům v Kladníkách, který se mu líbil, přestože ho viděl jen z venku z cesty a z obecního pozemku. Dovnitř se podívat nebyl, prý tam byly věci majitelky. U jednání popsal vzhled domu a zahrady. O dům měl zájem a v kanceláři žalobkyně sepsali rezervační smlouvu a uhradil v hotovosti zálohu , částka, , k tomu asi dostal paragon. Když mu byla rezervační smlouva předložena k nahlédnutí, tak uvedl, že ji poznává. Plánoval hypotéku a opravu domu, ale byl problém s majitelkou, která nekomunikovala. Nespěchal na to a už neví, co se vlastně stalo, ale dům nedostal. Majitelku nikdy neviděl. Události nedovedl svědek přesně časově zařadit a uvedl, že to bylo asi před dvěma lety, smlouvu má někde na půdě. Kupní cena měla být , částka, . Soud i přes námitku žalované o nevěrohodnosti svědka hodnotí svědka jako věrohodného. Svědek po