20 C 25/2021-218 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobci se žalobou podanou dne 12. 1. 2021 domáhali proti žalovaným zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Ideální podíly na předmětných pozemcích tvořily 3/20 pro žalobce a/, 3/20 pro žalobce b/, 6/20 pro žalobkyni c/, 1/4 pro žalovaného 1/ a 3/20 pro žalovaného 2/. Žalobci uvedli, že neměli zájem ve spoluvlastnictví se žalovanými setrvat, když tito o nemovitosti nejevili žádný zájem. Žalobci měli v úmyslu do nemovitostí investovat, neměli však zájem zhodnocovat podíly žalovaných, kteří se o nemovitost nestarali. Reálná dělba by byla neproveditelná, resp. nehospodárná a finančně náročná. Navrhli přikázání nemovitostí do spoluvlastnictví žalobců za přiměřenou náhradu žalovaným. Předložili znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 2. 11. 2020, kterým byl podíl 1/4 oceněn částkou 245 000 Kč a podíl 3/20 částkou 145 000 Kč. Žalobci dále uvedli, že nemovitosti nabyli ve veřejných dražbách, kterých se žalovaní neúčastnili, tedy se nepokoušeli dražené spoluvlastnické podíly získat do svého vlastnictví. Žalovaní neprokázali schopnost vypořádat žalobce částkou 1 290 000 Kč, zatímco žalobci složili částku 915 600 Kč převyšující vypořádací podíl ve výši 860 000 Kč. Taktéž uvedli, že žalobce a/ je vlastníkem přilehlého pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec]. 2. Žalovaní potvrdili spoluvlastnictví předmětných nemovitostí se žalobci. Souhlasili se záměrem spoluvlastnictví k nemovitostem zrušit. Odmítli však návrh na přikázání do spoluvlastnictví žalobců a navrhli přikázání do svého spoluvlastnictví. Žalovaní nesouhlasili s tvrzením, že k nemovitostem neměli žádný vztah. Uvedli, že nemovitosti byly zakoupeny v roce 2001 z prostředků žalovaného 1/ a jeho rodičů za účelem ubytování jeho bratra [celé jméno žalovaného] staršího (otce žalovaného 2/), který měl zdravotní omezení a pět dětí. Po zakoupení nemovitostí byla provedena zásadní rekonstrukce nemovitostí, byla přebudována koupelna, rozvody, topení, podlahové krytiny, dveře a okna. Až po této rekonstrukci bylo možné nemovitosti standardně obývat. Žalovaný 1/ za dobu života [celé jméno žalovaného] st. na opravu a údržbu nemovitostí vynaložil nejméně 500 000 Kč, nadále se o nemovitosti starali oba žalovaní, [celé jméno žalovaného] st. toho nebyl schopen ani fyzicky ani finančně; na majetek [celé jméno žalovaného] st. byly vedeny exekuce, které byly opět hrazeny žalovanými. Byli domluveni, že [celé jméno žalovaného] st. převede svůj podíl na žalovaného 1/, avšak převod nebyl realizován a došlo k zákonné dědické posloupnosti. Spoluvlastnické podíly na nemovitostech tak zdědily děti [celé jméno žalovaného] st., z nichž některé měly finanční problémy, pravděpodobně i v exekuci, a své podíly prodali žalovaným. Pro žalované bylo neakceptovatelné, aby nemovitosti získaly cizí osoby, když dlouhodobě bylo plánováno, že nemovitosti bude užívat žalovaný 2/, který nemá bytovou situaci vyřešenou. Žalovaní se domnívali, že žalobci jsou osoby„ spekulující“ v oblasti nemovitostí a k nemovitostem jistě neměli žádný vztah, nebyl proto dán důvod, aby nemovitosti byly přikázány do spoluvlastnictví jim. 3. Z provedených důkazů učinil soud následující pro věc podstatná zjištění: 4. Ze shodných tvrzení účastníků i výpisů z katastru nemovitostí vyplývá, že k pozemkům parcelní čísla st. [anonymizováno] (výměra 519 m2, součástí je stavba [adresa]) a [číslo] (výměra 210 m2), zapsaným na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], vlastní žalobce a/ ideální podíl o velikosti 3/20, žalobce b/ ideální podíl o velikosti 3/20, žalobkyně c/ ideální podíl o velikosti 6/20, žalovaný 1/ ideální podíl o velikosti 1/4 a žalovaný 2/ ideální podíl o velikosti 3/20. Dále ze shodných tvrzení účastníků i výpisů z katastru nemovitostí vyplývá, že žalobce a/ je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] zapsaném na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] (výměra 179 m2), sousedícím z východní strany s předmětnými nemovitostmi. 5. Listem vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] bylo ke dni 11. 1. 2021 prokázáno, že žalovaný 1/ svůj podíl na nemovitostech nabyl kupní smlouvou ke dni 15. 6. 2001, žalovaný 2/ svůj podíl nabyl usnesením soudu o dědictví č.j. [číslo jednací] ke dni 15. 3. 2017, žalobkyně c/ svůj podíl nabyla usneseními soudního exekutora o udělení příklepu ke dni 28. 2. 2019 a ke dni 26. 11. 2019 a žalobci a/ a b/ své podíly nabyli kupní smlouvou ke dni 11. 8. 2020. 6. Usnesením soudního komisaře Okresního soudu v Pardubicích [anonymizováno] [jméno] [příjmení] č. j. [číslo jednací] ze dne 5. ledna 2017 byla stanovena obvyklá hodnota pozůstalosti po [celé jméno žalovaného], narozeném dne [datum], zemřelém dne [datum], částkou 971 355,50 Kč, po odečtení dluhů a dalších pasiv pozůstalosti byla určena čistá hodnota pozůstalosti částkou 922 367,50 Kč. Pozůstalé děti [jméno] [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného] (žalovaný 2/), [jméno] [příjmení], [celé jméno žalovaného] [příjmení] [příjmení] nabyly rovným dílem aktiva pozůstalosti, každý 1/5. Do aktiv pozůstalosti náležel mj. podíl 3/4 na pozemcích parc. č. st. [anonymizováno] a [číslo] v k.ú. [obec] (na předmětných nemovitostech) včetně součástí a příslušenství; tento podíl byl oceněn částkou 862 500 Kč. 7. Kupní smlouvou sepsanou ve formě notářského zápisu notářky [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sp. zn. [anonymizována dvě slova] [rok], [spisová značka], dne 15. 6. 2001, bylo prokázáno, že žalovaný 1/ a [celé jméno žalovaného] st. nabyli předmětné nemovitosti od [jméno] [příjmení], a to [celé jméno žalovaného] st. ¾ za částku 375 000 Kč, a žalovaný 1/ za částku 125 000 Kč [celé jméno žalovaného] st. v zápisu prohlásil, že finanční prostředky na nákup nemovitostí obdržel od svých rodičů. 8. Znaleckým posudkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] 2020 byla ke dni 30. 10. 2020 stanovena obvyklá cena nemovitostí částkou 1 400 000 Kč, podíly [číslo] a 1/4 znalkyně ocenila částkami 145 000 Kč a 245 000 Kč, když podíly z celkové ceny upravila koeficientem 0,7 z důvodu obtížné prodejnosti spoluvlastnického podílu samostatně oproti celku. 9. Znaleckým posudkem [celé jméno znalce] [číslo] byla ke dni 7. 1. 2022 stanovena obvyklá cena nemovitostí částkou 2 000 000 – 2 150 000 Kč (průměr 2 075 000 Kč), podíl 3/20 byl oceněn částkou 270 000 – 290 000 Kč (průměr 280 000 Kč), podíl 1/4 částkou 450 000 – 484 000 Kč (průměr 467 000 Kč), podíl 6/20 částkou 540 000 – 580 000 Kč (průměr 560 000 Kč). Znalec uvedl, že znalkyní [příjmení] použitý koeficient 0,7 byl v době zpracování jejího posudku akceptovatelný, k datu zpracování svého posudku však znalec považoval za správné uvažovat s koeficientem 0,9. Taktéž bylo vzhledem k časovému odstupu nutno počítat s procentem nárůstu cen mezi říjnem 2020 a lednem 2022 ve výši 21 %, na základě tohoto přepočtu by pak závěry znalkyně [příjmení] mohly být aktualizovány tak, že obvyklá cena podílů 3/20 a 1/4 by činila 226 000 Kč a 381 000 Kč. 10. Smlouvou o úschově ze dne 27. 4. 2022 bylo prokázáno, že žalobci se zavázali složit do úschovy advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] celkem (poměrně dle svých podílů) částku 572 250 Kč pro odkup podílu žalovaného 1/ a částku 343 350 Kč pro odkup podílu žalovaného 2/. Potvrzením ze dne 28. 4. 2022 advokát potvrdil složení uvedených částek. 11. Smlouvou o advokátní úschově ze dne 17. 5. 2022 bylo prokázáno, že do úschovy [anonymizováno 6 slov], složil žalovaný 1/ částku 700 000 Kč a žalovaný 2/ částku 420 000 Kč za účelem odkupu podílů žalobců na předmětných nemovitostech. 12. Při svém účastnickém výslechu žalobce a/ uvedl, že vzhledem k vlastnictví přilehlého pozemku měl předpoklady zkompletovat celý soubor do svého vlastnictví. Přilehlý pozemek nabyl od žalobce b/, od koho jej nabyl on žalobce a/ nevěděl. Byla široká škála možností, jak s nemovitostmi naložit, předpokládal zřízení rekreačního objektu. O údržbu nemovitostí se nestaral, to zařizoval žalobce b/. 13. Při svém účastnickém výslechu žalovaný 2/ uvedl, že předmětné nemovitosti byly zakoupeny pro jeho otce, a to z prostředků žalovaného 1/ a matky žalovaného 1/. V domě se v roce 2001 dělala rekonstrukce, nebyla tam např. koupelna, dělala se nová elektřina. V dědickém řízení po otci žalovaného 2/ ([celé jméno žalovaného] st.) došlo k rozdělení na podíly, přičemž dva sourozenci o své podíly přišli v exekuci, 2 sourozenci podíly prodali. Žalovaný 2/ své podíly neprodal, neboť chtěl dům ponechat v rodině, chtěl ho zrekonstruovat a bydlet v něm. V době, kdy jeho sourozenci podíly prodávali, mu je nabízeli, avšak neměl na jejich vyplacení. To, že byly následně skutečně prodány, nevěděl. O exekučních dražbách také nevěděl, nicméně by i tak neměl peníze na jejich vyplacení. Se žalovaným 1/ složili potřebné peníze do úschovy, následně měli v úmyslu střádat na provoz domu. Žalovaný 2/ dále uvedl, že podnikal v oboru nákup-prodej, měl příjem cca 30 – 40 000 Kč měsíčně, neměl úvěry či jiné dluhy, neměl děti, jinou nemovitost nevlastnil. Sám