ECLI: ECLI:CZ:OSPU:2023:5.C.43.2023.1 Datum: 2023-06-28 Předmět: o neplatnost výpovědi z nájmu bytu Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 3074 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb."] ["nájem bytu""podnájem""smlouva nájemní""výpověď z nájmu"]
Čeho se rozhodnutí týká: Rozhodnutí se týká: o neplatnost výpovědi z nájmu bytu. Aplikuje: § 142 (99/1963 Sb.), § 2 (89/2012 Sb.), § 2286 (89/2012 Sb.), § 2290 (89/2012 Sb.).
1. Žalobce se proti žalovanému domáhal žalobou podanou dne 9.2.2023 určení, že výpověď z nájmu bytové jednotky [anonymizováno] 1 o velikosti 1+1 nacházející se v 8. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] ze dne 16. 12. 2022, daná mu žalovaným, je neplatná. Uvedl, že na základě nájemní smlouvy ze dne 12.1.2000 užívá bytovou jednotku [číslo] o vel. 1+1 v 8.nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V květnu 2022 žalobce umožnil dočasné užívání bytu rodině z Ukrajiny, a to z důvodu válečného stavu v této zemi, kdy rodina neměla jinou možnost bydlení – žalobce poskytl pronajatou bytovou jednotku ukrajinské rodině do 30.11.2022, když takový postup žalobce odůvodnil snahou o poskytnutí pomoci i přesto, že si byl vědom svých povinností plynoucích z nájemní smlouvy. Žalobce popřel, že by byl veden snahou o získání finančního profitu z podnájmu bytové jednotky. Žalovaný dal dne 16.12.2022 žalobci výpověď z nájmu bytu, přičemž žalobce z důvody výpovědi nesouhlasí – poskytnutí bytové jednotky ukrajinské rodině považuje za akt milosrdenství, kdy výpověď z tohoto důvodu by byla nepřiměřeně tvrdým opatřením, stavební úpravy bytové jednotky bez souhlasu žalovaného sporoval, neboť žalovaný po vyzdění bytového jádra byt zhlédl a neměl námitek. Žalobce se proti výpovědi bránil námitkami, když postup žalovaného považuje za neadekvátní, nepřiměřený konkrétním okolnostem případu – má za to, že by výpověď z nájmu měla být považována za neplatnou, když žalobce navíc nemá jinou možnost bydlení než v předmětném bytě a pokud pobývá na chatce, jedná se o bydlení nevhodné k trvalému užívání, tedy nevyhovění podané žalobě by z žalobce učinilo prakticky bezdomovce.
2. Žalovaný navrhl zamítnutí žalobního návrhu, neboť výpověď z nájmu bytu byla podána po právu. Žalovaný zdůraznil, že při místním šetření dne 18.10.2022 bylo zjištěno, že žalobce byt neužívá, tento přenechal do podnájmu ukrajinským občanům, z podnájmu finančně profitoval, neboť od města jej měl pronajatý za 2 737 Kč měsíčně, zatímco podnájemcům účtoval 8 220 Kč měsíčně za situace, kdy žalovaný sám měl k dispozici pro uprchlíky z Ukrajiny ubytovací kapacity zcela zdarma. Uvedl, že ze strany žalobce se rozhodně nejednalo o nezištnou pomoc v nouzi, když na podnájem bytu byla uzavřena i rezervační smlouva s realitním makléřem. Dle žalovaného byla při místním šetření zjištěna změna dispozice bytu, a to bez souhlasu žalovaného. Uzavřel, že žalobce odmítl po zjištěních při místním šetření s žalovaným jednat, chtěl věc řešit soudně, přičemž je zřejmé, že městský byt nijak nutně nepotřebuje, když jej mohl poskytnout podnájemcům. Žalovaný vypověděl nájemní smlouvu z důvodu hrubého porušení povinností nájemce, přičemž výpověď byla žalobci doručena dne 22.12.2022, má za to, že tato výpověď je platná.
3. Mezi účastníky byly nesporné tyto skutečnosti:
-) mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva ze dne 17.1.2000 na dobu neurčitou, na základě níž se stal žalobce nájemcem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec],
-) žalobce uzavřel dne 20.5.2022 na pronajatý byt podnájemní smlouvu s ukrajinskými občany [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova],
-) žalobce v době od 1.6.2022 umožnil užívání pronajatého bytu podnájemcům,
-) podnájem byl sjednán v součinnosti se zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] – realitní činnost, [obec a číslo], [obec],
-) žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu bytu, kterou žalovaný převzal dne 22.12.2022,
-) žalovaný proti výpovědi podal námitky, které žalovaný neuznal,
-) žaloba o neplatnost výpovědi z nájmu bytu je včasná, tedy podaná před uplynutím prekluzivní lhůty.
4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 17.1.2000 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, předmětem nájmu byl byt o jedné místnosti v 8.nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dle čl. V..2 písm. d) se nájemce zavázal byt užívat jen k bydlení, dodržovat podmínky stanovené právními předpisy, zásadami dobrých mravů nebo dohodnuté s pronajímatelem, a to zejména neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu. Dle výpočtového listu činí smluvní nájem za byt 2 737 Kč měsíčně, celkem k úhradě včetně poskytovaných služeb bylo žalovaným předepsáno 3 450 Kč měsíčně.
5. Ze zápisu o provedeném místním šetření ze dne 18.10.2022, které provedli pracovníci žalovaného, bylo zjištěno, že v době šetření zjistili, že v pronajatém bytě žije ukrajinská rodina, která má od žalobce byt podnajatý.
6. Z podnájemní smlouvy ze dne 20.5.2022 bylo zjištěno, že ji uzavřel žalobce jako nájemce s [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] jako podnájemci, předmětem podnájmu je byt [číslo] o vel. 1+1 v 8. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], podnájem byl sjednán na dobu od 1.6.2022 do 31.5.2023 s možností prolongace. Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 220 Kč měsíčně, zálohy na služby 2 780 Kč měsíčně a 500 Kč měsíčně, celkem tedy 11 500 Kč měsíčně s tím, že částka je splatná na měsíc předem v hotovosti k rukám nájemce. Součástí podnájemní smlouvy je předávací protokol energií a klíčů.
7. Ze smlouvy o rezervaci soud zjistil, že byla uzavřena dne 9.5.2022 mezi [jméno] [příjmení], [IČO] jako zprostředkovatelem a [anonymizována dvě slova] jako zájemcem s tím, že zájemce prohlásil, že má vážný úmysl vzít si do podnájmu byt [číslo] o vel. 1+1 v domě [adresa] v ulici [ulice] za nabídnutou cenu 11 000 Kč. Dle čl. III. zájemce má povinnost uhradit zálohu ve výši 11 000 Kč v hotovosti či na účet zprostředkovatele.
8. Z výpovědi z nájmu bytu datované dnem 16.12.2022 bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel vypověděl dle § 2288 odst.1 písm.a) občanského zákoníku nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice], [obec] z důvodu hrubého porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, a to poskytování v bytě ubytování jiným za úplatu bez souhlasu pronajímatele. Nájemce byl vyzván k vyklizení bytu do 15 dnů od skončení 3 měsíční výpovědní doby. Zároveň pronajímatel nájemce poučil o právu podat do výpovědi námitky a ve lhůtě do 2 měsíců návrh k soudu k přezkumu oprávněnosti podané výpovědi.
9. Z doručenky bylo zjištěno, že výpověď z nájmu bytu byla žalobci doručena dne 22.12.2022.
10. Z námitek proti výpovědi z nájmu bytu ze dne 6.2.2023 bylo zjištěno, že žalobce jako nájemce uplatnil proti výpovědi námitky, kdy argumentoval tím, že poskytl ubytování v pronajatém bytě ukrajinské rodině v nouzi pouze na dočasnou dobu.
11. Soud hodnotil provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přičemž dospěl k závěru, že poskytují dostatečný podklad pro učinění závěru o skutkovém stavu - z uvedeného důvodu soud pro nadbytečnost neprovedl účastnický výslech žalobce.
12. Na základě provedeného dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu.
Žalobce jako nájemce měl od žalovaného jako pronajímatele na základě nájemní smlouvy ze dne 17.1.2000 k dispozici byt [číslo] o velikosti 1+1 v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], přičemž sjednané nájemné činilo 2 737 Kč měsíčně. Dle nájemní smlouvy měl žalobce jako nájemce, mimo jiné, povinnost neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu. Dne 20.5.2022 žalobce uzavřel s ukrajinskými občany [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] podnájemní smlouvu, na základě níž přenechal podnájemcům do užívání pronajatý byt za sjednané nájemné ve výši 8 220 Kč měsíčně na dobu do 31.5.2023 s možností prolongace, nájemné mělo být dle smlouvy hrazeno na měsíc předem v hotovosti k rukám nájemce – skutečnost podnájmu bytu byla pronajímatelem zjištěna v rámci místního šetření dne 18.10.2022. Před uzavřením podnájemní smlouvy [anonymizována dvě slova] uzavřela s realitním zprostředkovatelem [jméno] [příjmení] rezervační smlouvu, v níž deklarovala vážný zájem o podnájem bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec] za nabídnutou cenu 11 000 Kč měsíčně, přičemž tuto částku uhradila k rukám zprostředkovatele [jméno] [příjmení] jako odměnu. Žalovaný jako pronajímatel vypověděl dne 16.12.2022 nájem bytu žalobcem pro hrubé porušení povinností nájemce, které konkretizoval porušením povinnosti nájemce neposkytovat v bytě ubytování jiným za úplatu, ve výpovědi žalobce poučil o právu podat námitky a ve stanovené lhůtě návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti dané výpovědi - výpověď z nájmu byla žalobci doručena dne 22.12.2022, dne 6.2.2023 podal žalobce proti výpovědi námitky a dne 9.2.2023 podal žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
13. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.
14. Podle §3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
15. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímat
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.