15 C 53/2021-240 — Okresní soud v Pardubicích

1 Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k pozemku označenému jako stavební parcela číslo , hodnota, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, , objekt bydlení (nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, u Katastrálního úřadu , adresa, , dále v odůvodnění i jen „nemovitost“). Po celou dobu řízení setrvávala na stanovisku, že nemovitost má být přikázána do jejího výlučného vlastnictví s povinností zaplatit žalovanému vypořádací podíl. Spoluvlastnický podíl 3/4 koupila za cenu 1 200 000 Kč od otce svého přítele a jeho dvou strýců, z nichž každý vlastnil čtvrtinový podíl a dům neobýval. V době, kdy nabyla spoluvlastnický podíl, byl dům využíván k bydlení toliko , jméno FO, a jejím manželem, který dům po úmrtí manželky v listopadu 2020 obývá dosud. Od poloviny roku 2020 se snažila nabýt celou nemovitost. Následně se snažila se žalovaným v listopadu 2020 dohodnout na rozsahu a placení rekonstrukce nemovitosti. Snažila se dále vyřešit i otázku, že otec žalovaného užívá nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Žalovaný jí v souvislosti s tím sdělil, že v případě rekonstrukce se jeho rodiče nikam stěhovat nebudou s tím, že v jimi užívané části se nic rekonstruovat nebude, neboť on si to nepřeje. Pokud se snažila dosáhnout toho, aby nemovitost byla využívána v rozsahu spoluvlastnických podílů, tak žalovaný navrhl rozdělit dům na bytové jednotky s tím, že si nechá prostory, kde bydlí jeho rodiče a rozhodně se nebude finančně podílet na opravách zbytku nemovitosti, jen na opravách společných částí. S rozdělením na bytové jednotky nesouhlasila. Následně ze schůzek vyplynulo, že se účastníci nemohou dohodnout na běžné správě. Nejsou schopni se domluvit ani na hospodaření se společnou věcí. Není mezi nimi možná ani dohoda na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tedy nemá zájem na dalším trvání spoluvlastnictví.2 Žalovaný ve vyjádření k žalobě konstatoval, že žalobkyně čekala s nabytím spoluvlastnického podílu na dobu, kdy bude zrušeno zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Následně žádala o odkoupení podílu matku žalovaného. Ta z důvodu nátlaku na ni darovala svůj spoluvlastnický podíl jemu. Konstatoval, že v nemovitosti žije 57 let jeho otec a o nemovitost se stará. Své stanovisko ohledně dalšího osudu nemovitosti žalobkyni jasně deklaroval v prosinci 2020 a uvedl i postoj ohledně oprav nemovitosti. Opravy nevyloučil s tím, že musí ale být realizovány za obvyklou cenu a budou probíhat postupem dle stavebního zákona. Dále uvedl, že je třeba přihlédnout k tomu, že žalobkyně nabyla podíl na nemovitosti kupní smlouvu na základě svého svobodného rozhodnutí. V době koupě podílu jí byl znám stav nemovitosti. Navrhl zrušení spoluvlastnictví rozdělením na jednotky s tím, že se stane vlastníkem jednotky v prvním nadzemním podlaží na západní straně objektu, kterou nyní obývá jeho otec. Pro případ, že by soud nerozhodl o rozdělení se vznikem jednotek, tak navrhl, aby nemovitost byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví, neboť v ní chce zůstat, narodil se tam, strávil zde dětství, žije zde jeho otec a on sám chce využít nemovitost pro své potomky.3 Z provedených důkazů učinil soud následující pro věc podstatná zjištění:4 Ze shodných tvrzení účastníků i výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že žalobkyně je vlastníkem podílu o velikosti 3/4 k nemovitosti, žalovaný v rozsahu 1/4.5 Z dopisu datovaného 2. 12. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně učinila žalovanému návrh na odkoupení spoluvlastnického podílu k nemovitosti za cenu 400 000 Kč na základě tržního ocenění vypracovaného realitní znaleckou kanceláří , právnická osoba, ze dne 20. 11. 2020 a dále nabídla právo užívání stávajícího bytu pro otce žalovaného s nájemní smlouvou ve výši 55 Kč za metr čtverečný plus energie, a to do zahájení rekonstrukce s tím, že po dobu rekonstrukce nebude nájemné požadováno a po rekonstrukci pak bude nájemné činit 100 Kč za metr čtverečný plus další poplatky, a to na dobu neurčitou, případně i výměna bytu za menší. Jako alternativu nabídla i zřízení věcného břemene na dobu dožití.6 Žalobce reagoval dopisem, z nějž bylo zjištěno, že navazuje na schůzku z 15. 11. 2020, při níž se účastníci viděli podruhé a na níž byl žalobkyní a panem , Anonymizováno, seznámen s plánovanou rekonstrukcí a laickým odhadem nákladů. Konstatoval, že dne 22. 11. 2020 poslal e-mailem panu , Anonymizováno, soupis prací, ale reakci neobdržel, přesto projektantovi podklady odeslal a očekává cenovou nabídku. Konstatoval, že nebude s prováděním jakýchkoliv prací souhlasit do doby stavebního povolení či souhlasu vydaného příslušným stavebním úřadem. Uzavřel, že jako nejlepší řešení se mu jeví vymezení bytových jednotek na základě prohlášení vlastníka.7 Z cenové nabídky společnosti , právnická osoba, . bylo zjištěno, že na základě žádosti žalovaného zpracovala společnost 18. 6. 2021 cenovou nabídku na vybudování schodiště s cenou 306 948 Kč bez DPH.8 Z dopisu z 28. 6. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně se na žalovaného obrátila ohledně vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu, žalovaný reagoval dopisem z 14. 7. 2021 tak, že požadavek odmítl a důvody vysvětlil.9 Z dopisu z 30. 11. 2021 bylo zjištěno, že žalovaný oslovil žalobkyni s požadavky ohledně zimní údržby a topení.10 Z dopisu žalovaného ze dne 16. 7. 2021, který žalobkyně převzala následujícího dne, bylo zjištěno, že je reakcí na vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě společné věci ze dne 3. 7. 2021. Uvedl, že do doby rozhodnutí soudu nechce nijak zasahovat do objektů ve dvoře. Dále podrobně popsal zastřešení prostor mezi dřevníkem a zděným plotem, kůlnu a přístřešek mezi objektem dřevníku a kůlny s tím, že jako minoritní spoluvlastník nevidí jediný důvod k demolici. Vyjádřil se k problematice užívání garáže, skladu, vjezdu do dvora, vejminku, prádelky, dřevníku, sklepa, kotelny s tím, že pokud žalobkyně bude chtít demolici i přes jeho nesouhlas provést, podá na ni trestní oznámení pro poškození cizí věci a porušení domovní svobody a bude požadovat náhradu škody.11 Ze zápisu ze dne 17. 7. 2021 (záznam o rozhodnutí spoluvlastníků o správě společné věci) bylo zjištěno, že ohledně demolice nepovolené stavby, navazující kůlny, termínu pro vyklizení nepovolené stavby do 31. 8. 2021, realizace demolice a odstranění nepovolené stavby do 30. 12. 2021, realizace demolice a odstranění kůlny užívání společných prostor – garáže, a skladu, sklepa číslo 1, sklepa číslo 2 hlasovali účastníci rozdílně. Shoda v hlasování je ohledně užívání společných prostor od 1. 8. 2021 u místnosti číslo 2 - vejminek, místnosti číslo 3 - prádelka, místnosti číslo 4 - dřevník, pravidel pro přístup do garáží i místnosti číslo 1 pro závoz uhlí a dřeva a ohledně uvolnění garáže dvakrát ročně pro závoz dřeva do dřevníku.12 Z prvé části znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že předpokládané náklady na vybudování čtyř bytových jednotek v domě jsou cca 1 300 000 Kč. V případě vzniku čtyř jednotek se bude jednat o bytový dům, což podléhá ohlášení příslušnému stavebnímu úřadu. Varianta tří bytových jednotek navrhovaná žalovaným, bez zásahu do venkovního pláště domu, tedy s venkovním schodištěm, je možná, vyžadovalo by to souhlasné stanovisko stavebního úřadu. Pro vybudování tří bytových jednotek dle návrhu žalovaného by bylo nutno vybudovat venkovní schodiště a za předpokladu zachování stávající dispozice druhé vnitřní schodiště. Náklady na zbudování venkovního schodiště v částce 370 000 Kč včetně DPH považuje za přiměřené; náklady na vybudování vnitřního schodiště za druhým nadzemním podlažím předpokládá ve výši cca 180 000 Kč. Vymezení jednotek není důvodem ke stavebním úpravám. Tedy, aby nově vytvořené prostory mohly být užívány jako samostatné (se sociálním zázemím, kuchyňskou linkou a elektroinstalací), tak minimální náklady na vymezení dvou bytových jednotek dle návrhu žalovaného by činily 950 000 Kč. Předpoklad, aby velikost jednotek přesně odpovídala stávajícím spoluvlastnickým podílům je nereálný, lze se mu však velmi přiblížit. V prvním nadzemním podlaží lze vytvořit jednu jednotku, k dispozici je stávající sociální zázemí, tudíž předpokládal zachování stávajícího způsobu odvětrání. Neshledal jako problematické vybudovat druhou toaletu, například místo spíže. Odvětrání sociálního zázemí ve druhém nadzemním podlaží lze bez problémů vyvést do půdního prostoru a následně nad střechu. Pokud má kvantifikovat náklady na rozdělení na bytové jednotky, včetně provedení hydroizolace, podřezání domu, nové rozvody elektřiny, měřidla elektrické energie, vytápění pro každou jednotku, zařízení pro zajištění teplé užitkové vody, nové rozvody topení a odpadů s ohledem na nutnost vybudování koupelen v navrhovaných bytových jednotkách, tak náklady na tyto stavební úpravy předpokládá ve výši minimálně 1 300 000 Kč. S ohledem na dispoziční řešení domu, a to zejména dispozici centrální chodby v prvním nadzemn