Okresní soud v Prostějově 8 C 223/2025-78 – Smlouva o nájmu bytu

Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 11. 9. 2025 a rozšířenou u ústního jednání dne , datum, domáhal po žalovaném doručení vyúčtování za rok 2024, zaplacení pokuty z prodlení v celkové výši 42.500 Kč za nesplnění povinnosti doručit včas vyúčtování a umožnění nahlédnout do podkladů pro vyúčtování za rok 2023, když žalobce jako nájemce uzavřel se žalovaným jakožto pronajímatelem dne , datum, nájemní smlouvu, na základě které v období od 1. 3. 2023 do 31. 5. 2024 obýval byt č. , hodnota, ve III. nadzemním patře domu č. p. , hodnota, v , adresa, . Konkrétně se žalobce domáhal pokuty z prodlení za nedoručené vyúčtování za rok 2023 od 1. 5. 2024 do 10. 7. 2024 ve výši 3.550 Kč, pokuty z prodlení za nedoručené vyúčtování za rok 2024 od 1. 5. 2025 do 5. 2. 2026 ve výši 14.050 Kč a pokuty z prodlení za neumožnění nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování za rok 2023 za období od 25. 9. 2024 do 5. 2. 2026 ve výši 24.900 Kč.2. V průběhu řízení vzal žalobce žalobu částečně zpět v rozsahu nároku na uložení povinnosti doručit vyúčtování za rok 2024 s odůvodněním, že žalovaný dne 11. 6. 2026 požadované vyúčtování prostřednictvím soudu předložil.3. Žalovaný s nárokem žalobce nesouhlasil. Uvedl, že vyúčtování služeb za rok 2023 žalobci doručil již dne 8. 1. 2024 vhozením do schránky bytu č. , hodnota, . Dne 11. 1. 2024 pak byl žalobci v hotovosti předán přeplatek ve výši 13.239 Kč, čímž žalobce fakticky potvrdil, že vyúčtování obdržel a souhlasil s ním. K vyúčtování služeb k datu skončení nájemní smlouvy žalovaný uvedl, že bylo žalobci doručeno rovněž vhozením do schránky dne 28. 5. 2024. Přeplatek nevrátil žalobci proto, že se žalobce o přeplatek nezajímal a neznal na něj kontaktní údaje. K neumožnění žalobci nahlédnout do podkladů pro vyúčtování za rok 2023 žalovaný tvrdil, že podklady k vyúčtování za rok 2023 byly připraveny k nahlédnutí v kanceláři ředitele žalovaného od 8. 1. 2024, o čemž byl žalobce osobně a ústně informován, přesto však možnosti nevyužil. Žalovaný má za to, že veškeré své povinnosti splnil a jednání žalobce považoval za zneužití práva.4. Na základě provedeného dokazování bylo zjištěn následující skutkový stav:5. Účastníci uzavřeli dne , datum, smlouvu o nájmu bytu. Žalovaný jako pronajímatel se zavázal poskytnout žalobci byt č. , hodnota, , název, ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. , hodnota, , stojícím na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. a obci , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 3. 2023 do 28. 2. 2025 a podle příjmového pokladního dokladu č. , hodnota, žalobce dne 9. 2. 2023 uhradil žalovanému jistotu spojenou s nájmem bytu ve výši 18 000 Kč.6. Z výdajového dokladu ze dne 11. 1. 2024 bylo zjištěno, že žalovaný vyplatil žalobci téhož dne 13.239 Kč jako rozdíl mezi zaplacenými zálohami na služby ve výši 30.000 Kč a spotřebovanou elektřinou ve výši 16.761 Kč.7. Z dopisu žalobce ze dne 22. 1. 2024, který byl téhož dne odeslán žalovanému, bylo zjištěno, že žalobce jím vyzval žalovaného k předložení řádného vyúčtování energií za rok 2023.8. Ze shodného vyjádření stran bylo zjištěno, že účastníci se dohodli na ukončení nájemní smlouvy ke dni 31. 5. 2024. Z předávacího protokolu k bytu č. , hodnota, ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce dne , datum, žalovanému předal pronajatý byt a žalovaný byt převzal bez zjištěných závad. Žalobce v protokolu uvedl kontaktní adresu a bankovní spojení a sdělil, že požaduje vyúčtování za rok 2023.9. Z listiny označené „Výzva k vyúčtování služeb; Předžalobní výzva“ ze dne 16. 5. 2024 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného k doložení řádného vyúčtování služeb za rok 2023 ve lhůtě do 7 dnů od doručení.10. Z dopisu žalovaného ze dne 11. 6. 2024 bylo zjištěno, že žalovaný požádal žalobce o sdělení stavu elektroměru za účelem provedení vyúčtování energií.11. Z dopisu žalobce ze dne 19. 6. 2024 bylo zjištěno, že vyúčtování energií za rok 2023 nebylo žalobci do tohoto data doručeno.12. Z výzvy ze dne 29. 7. 2024 s potvrzením o doručení do datové schránky žalovaného bylo zjištěno, že žalobci bylo dne 11. 7. 2024 doručeno prostřednictvím jeho právního zástupce vyúčtování energií za rok 2023 (pod názvem „Vyúčt. energií 2023“). Z této listiny předložené žalobcem bylo zjištěno, že žalobci vznikl za rok 2023 přeplatek na poskytnutých službách v částce 13.239 Kč. Z výzvy ze dne 29. 7. 2024 bylo dále zjištěno, že žalovaný byl vyzván, aby žalobci umožnil nahlédnout do podkladů k vyúčtování za rok 2023 a za tímto účelem žalobci sdělil navrhované termíny.13. Z předžalobní výzvy ze dne 17. 9. 2024, která byla podle potvrzení o doručení žalovanému doručena téhož dne, bylo zjištěno, že žalobce žalovaného opět vyzval k umožnění nahlédnout do podkladů k vyúčtování za rok 2023 ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy.14. Z předžalobní výzvy ze dne 2. 6. 2025 s potvrzením o doručení bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k předložení vyúčtování služeb za rok 2024, k umožnění nahlédnutí do podkladů k vyúčtování za rok 2023 a k zaplacení částky 17.550 Kč jako pokuty za prodlení s předložením vyúčtování z roku 2023 a 2024 jakož i za neumožnění nahlédnutí do podkladů k vyúčtování za rok 2023.15. V rámci účastnického výslechu předseda správní rady žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že vyúčtování služeb za rok 2023 vložil dne 8. 1. 2024 do schránky žalobce a stejným způsobem mu dne 28. 5. 2024 doručil vyúčtování služeb za rok 2024. Žalovaný dále uvedl, že nahlédnutí do podkladů k vyúčtování za rok 2023 umožnil žalobci ústním sdělením při osobním kontaktu; písemné sdělení žalobci nezaslal a na jeho písemné výzvy nereagoval.16. Z listiny obsahující tabulkové vyúčtování za rok 2024 předložené žalovaným dne 8. 6. 2026 k výzvě soudu vyplývá, že žalobci vznikl na službách přeplatek ve výši 4.876 Kč. Z uvedené listiny nebylo zjištěno, zda a kdy byla žalobci doručena.17. Z vyjádření žalobce u jednání konaného dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný uhradil žalobci přeplatek vyplývající z vyúčtování služeb za rok 2024 po doručení předžalobní výzvy ze dne 26. 6. 2026.18. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.19. Podle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.20. Podle § 2 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 67/2013 Sb. se poskytovatelem služeb rozumí vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.21. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.22. Podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.23. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.24. Podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.25. Žalobce (navrhovatel) může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. (§ 96 odst. 1, 2 o. s. ř.)26. Vzhledem k tomu, že žalobce vzal žalobu na uložení povinnosti doručit vyúčtování za rok 2024 zpět, učinil tak jako osoba k tomu oprávněná, soud řízení v rozsahu zpětvzetí zastavil.27. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná. Podle citovaných ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. bylo na žalovaném, aby prokázal, že žalobci včas, tedy ve lhůtě do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, doručil písemné vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby za rok 2023, za rok 2024 a že žalobci umožnil ve lhůtě 30 dnů od doručení jeho písemné žádosti nahlédnout do podkladů k vyúčtování služeb za rok 2023. Žalovaný sice uvedl, že svou povinnost splnil, ale tvrzené skutečnosti neprokázal, přičemž důkazní břemeno leželo na něm, a to i v souvislosti s nezbytnou písemnou formou všech úkonů, která vyplývá z výše citovaného § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.28. V řízení bylo naopak zjištěno, že žalovaný žalobci vyúčtování za rok 2023 doručil prostřednictvím zástupce až dne 11. 7. 2024 a za rok 2024 v průběhu soudního řízení dne 11. 6. 2026. Žalobci proto vznikl nárok na pokutu z prodlení ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.29. U vyúčtování služeb za rok 2023 se žalovaný octil v prodlení dne 1. 5. 2024, přičemž žalovaný žalobci vyúčtování prokazatelně předložil až dne 11. 7. 2024. Žalovaný tak byl v prodlení s předložením vyúčtování 71 dnů, proto v tomto nároku náleží žalobci pokuta z prodlení ve výši 3.550 Kč (50 x 71).30. U vyúčtování služeb za rok 2024 se žalovaný octil v prodlení dne 1. 5. 2025, přičemž žalovaný žalobci vyúčtování prokazatelně doručil až dne 11. 6. 2026 (prostřednictvím soudu). Žalovaný byl v prodlení s předložením vyúčtování 406 dnů, žalobce však požadoval pokutu z prodlení pouze za období od 1. 5. 2025 do 5. 2. 2026, proto žalobci náleží pokuta z prodlení ve výši 14.050 Kč (50 x 281).31. Stejně tak žalovaný neprokázal, že umožnil žalobci seznámit se s podklady k vyúčtování za rok 2023, když žalobce popřel, že by žalovaný ústně reagoval na výzvu ve lhůtě 7 dnů, kterou doručil žalovanému dne 17. 9. 2024 a jinou formu reakce na výzvu žalovaný netvrdil ani neprokázal. Žalovaný se tak ocitl ke dni 25. 9. 2024 v prodlení, které dosud trvá, soud proto žalovanému uložil povinnost umožnit žalobci nahlédnout do podkladů k vyúčtování služeb, doložit náklady na jednotlivé služby a způsob jejich rozúčtování za rok 2023 a rovněž umožnit žalobci pořízení kopií podkladů k vyúčtování za rok 2023 v souvislosti s výše uvedenou nájemní smlouvou. Žalobce požadoval pokutu z prodlení za neumožnění nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování za rok 2023 za období od 25. 9. 2024 do 5. 2. 2026, tj. za 498 dní. Jelikož byl žalovaný v uvedeném období prokazatelně v prodlení se splněním této povinnosti, náleží žalobci pokuta z prodlení za uvedené období ve výši 24.900 Kč (50 x 498).32. Pro úplnost soud uvádí k námitce žalovaného, podle které žalobce převzetí vyúčtování za rok 2023 fakticky potvrdil tím, že dne 11. 1. 2024 převzal přeplatek ve výši 13.239 Kč, že ze samotného převzetí přeplatku nelze dovodit, že žalobci bylo doručeno i písemné vyúčtování, přičemž žalovaný žádný důkaz o doručení vyúčtování žalobci nepředložil. Pokud žalovaný dále tvrdil, že vyúčtování za rok 2024 zpracoval a doručil v zákonné lhůtě, lze předpokládat, že by přeplatek z něj vyplývající byl žalobci vyplacen nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.) Přeplatek ve výši 4.876 Kč však žalovaný uhradil žalobci až v červnu 2026. Tvrzení žalovaného, že vyúčtování služeb za rok 2024 vhodil žalobci do poštovní schránky dne 28. 5. 2024, je navíc v rozporu se skutečností, že k předání bytu došlo až 31. 5. 2024 a žalovaný teprve dne 11. 6. 2024 požádal žalobce o sdělení stavu elektroměru ke dni předání bytu. Žalovaný nadto zcela v rozporu s citovanou zákonnou úpravou očekával výzvu žalovaného k vyplacení přeplatku, přestože potřebné údaje o bydlišti a bankovním spojení na žalobce znal z předávacího protokolu ze dne , datum, .33. Žalobce je poplatníkem poplatku za řízení před soudem I. stupně (§ 2 odst. 1 písm. a/ zák. č. 549/1991 Sb.). Původně se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 27.800 Kč a splnění zákonných povinností, kdy výše soudního poplatku činila dle položky 1 bod 1 písm. b) a dle položky 4 bod 1 písm. c) částku 5.390 Kč (1 x 1.390 Kč + 2 x 2.000 Kč). Dne 2. 4. 2026 však žalobce rozšířil žalobu, když se nově domáhal ještě zaplacení částky 14.700 Kč. Výše poplatkové povinnosti žalobce tak dle položky 1 bod 1 písm. b) a dle položky 4 bod 1 písm. c) činí 6.125 Kč (1 x 2.125 Kč + 2 x 2.000 Kč). Žalobce svou poplatkovou povinnost splnil pouze co do výše 5.390 Kč. Vzhledem k výše uvedenému byl žalobci doměřen soudní poplatek za žalobu ve výši 735 Kč (6.125 Kč – 5.390 Kč). Uvedenou povinnost je žalobce povinen splnit ve lhůtě do 3 dnů od právní moci rozhodnutí (§ 7 odst. 2 zák. č. 549/1991 Sb.).34. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 a § 146 odst. 2 věta druhá o. s. ř. V části bylo řízení o žalobě podané důvodně zastaveno pro chování žalovaného po podání žaloby a v části byl žalobce zcela úspěšný. Soud proto přiznal žalobci právo náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Účelně vynaložené náklady žalobce tvoří:- 6.125 Kč soudní poplatek- 38.160 Kč (6 x 4.620 + 2 x 5.220 Kč) odměna za úkony právní služby z tarifní hodnoty 87.800 Kč (27.800 Kč + 2 x 30.000 Kč) podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) za 6 úkonů započatých před rozšířením žaloby dne 2. 4. 2026 (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, porada s klientem dne 30. 1. 2026 a 2 x účast na jednání dne , datum, ) a z tarifní hodnoty 102.500 Kč (42.500 Kč + 2 x 30.000 Kč) za 2 úkony učiněné po rozšíření žaloby dne 2. 4. 2026 (účast na jednání dne , datum, a dne , datum, )- 10.800 Kč (8 x 3 x 450 Kč) paušální náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 a. t. v souvislosti s 8 úkony právní služby u tří samostatných nároků- 10.281,60 Kč DPH podle § 137 odst. 3 písm. a) o.s.ř. ve výši 21 % z částky 48.960 KčCelkové náklady žalobce činí částku 65.366,60 Kč. Lhůty k plnění byly stanoveny v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.