3 C 181/2020-115 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jakožto slevy z kupní ceny nemovitosti nárokované žalobcem v důsledku zjištěných skrytých vad nemovitosti. Svou žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemku parc. [číslo] (zahrada), zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] u [obec] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], z žalovaného na žalobce. Vklad vlastnického práva žalobce k nemovitosti do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Na nemovitosti se po její koupi projevily vady, spočívající podle znaleckého posudku, který si nechal žalobce vypracovat, v 1) nevyhovujícím stavu střešní krytiny, která je s ohledem na její špatnou instalaci (ukončení krytiny u hřebene) zdrojem průsaků vody do stavby a horní prkna z důvodu průsaku vody prohnívají, 2) nevyhovujícím stavu stěny ve sklepě, kde bylo zjištěno, že zeď se tzv. vyvaluje a nemůže zajistit stabilitu nosných stěn, a 3) nevyhovujícím stavu podlahové konstrukce, kdy byly v okolí středové zdi domu ve sklepních prostorách nalezena místa utržené podlahy a jako příčina svažování podlahových krytin směrem ke středu stavby bylo odhaleno narušení zdi a špatná statika. S ohledem na to uplatnil žalobce u žalovaného dopisem ze dne [datum] nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny, která byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku [částka]. Žalovaný však žalobci ani na výzvu ničeho neuhradil. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a ve svém vyjádření uvedl, že žaloba je podle něj ze strany žalobce čistě účelová, což dokládá i to, že byla podána těsně před uplynutím pěti let od koupi nemovitosti žalobcem. Žalobce uvádí, že se na nemovitosti objevily po její koupi vady, ale nemovitost koupil od žalovaného v roce [rok]. Pokud žalobce tvrdí, že se na nemovitosti projevily vady spočívající v nevyhovujícím stavu střešní krytiny, stěny ve sklepě nebo podlahové konstrukce, pak tyto vady měl uplatnit bez zbytečného odkladu. Žalobce však uvádí, že nárok na slevu z kupní ceny uplatnil dopisem ze dne [datum] na základě znaleckého posudku ze dne [datum]. Žalobce tedy uplatnil vady až po téměř pěti letech. Navíc pokud nemovitost tyto vady má, jsou viditelné a těžko lze souhlasit s tím, že je objevil až nyní. Uvedené vady, které žalobce popisuje, nemovitost v době prodeje nevykazovala, a rovněž v kupní smlouvě je uvedeno, že žalobce nemovitosti přijímá bez výhrad. Žalovanému je známo, že žalobce v nemovitosti prováděl rekonstrukci, je tedy evidentní, že pokud nemovitost vykazuje vady, jedná se o vady, které vznikly působením žalobce. Následně žalovaný doplnil, že na předmětné nemovitosti po koupi byly prováděny stavební práce, které dle jeho názoru mohly mít vliv na stav nemovitosti. Navrhl, aby byl dále vypracován znalecký posudek z oboru statika pro posouzení stáří a původu praskliny ve zdi a dále vyžádán znalecký posudek, kterým byla nemovitost při prodeji oceněna. Dále je třeba podle žalovaného vzít v úvahu, že se nejednalo o převod např. rodinného domu, ale převáděla se chatka, která navíc ani nebyla zkolaudovaná a nebyla v dobrém stavu, a právě stav nemovitosti byl již promítnut do sjednané kupní ceny, navíc nároky na statiku a komfortnost chat jsou úplně jiné, než u rodinných domů. 3. Žalobce v následném vyjádření k námitkám žalovaného uvedl, že situace byla ovlivněna mimo jiné tím, že žalobce po dobu cca jednoho roku od koupě nemohl nemovitost řádně užívat v důsledku sporu předchozího odběratele elektrické energie v nemovitosti s dodavatelem, kvůli kterému byla přerušena dodávka energií do objektu. Nadto vytknuté vady jsou vadami skrytými, které žalobce nebyl schopen zjistit při prohlídce nemovitosti, která proběhla v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, a popsané vady se projevily až během užívání nemovitosti po několika letech. Další skutečností, která bránila vytknutí vad dříve, bylo i to, že některé vady byly v době prohlídky nemovitosti zakryty, když narušení nosné stěny bylo překryto perlinkou a lepidlem. Žalobce zjistil tuto vadu až po uplynutí dlouhé doby, kdy si všiml vychýlení předmětné stěny a byl nucen vrstvu lepidla a perlinky odstranit. Dle názoru žalobce neobstojí ani námitka žalovaného ohledně obsahu kupní smlouvy, neboť přijetí nemovitosti bez výhrad se pojí s přijetím vad, které jsou zjevné, nikoli s vadami skrytými. Vady pak byly u žalovaného uplatněny včas v zákonné lhůtě pěti let. K výzvě soudu dále žalobce doplnil skutková tvrzení, týkající se stavebních a jiných prací, prováděných na nemovitosti po její koupi, a doplnil, že na nemovitosti prováděl udržovací a rekonstrukční práce, nejednalo se však podle něj o zásadní zásahy do nemovitosti, jednalo se zejména o opravy vad zmíněných ve znaleckém posudku, které nebyly znalcem posouzeny jako vady, které se mohly projevit až po předání nemovitosti, konkrétně žalobce na nemovitosti prováděl opravu nefunkčního odpadu (zahrnující vykopání odpadu v koupelně), opravu svodu dešťové vody, nahrazení původní vodárny, opravu nevyhovující elektroinstalace, nahrazení původního elektrokotle a dozateplení objektu (stropní konstrukce) a dále přistoupil k zabezpečení vadné stěny ve sklepě proti zřícení železnými vzpěrami a opravě garáže a odstranění dřevěného altánku, následně ještě doplnil, že byly prováděny též výkopové práce při odhalení stávající odpadní roury z důvodu špatného odtoku vody, které nicméně byly prováděny ve vzdálenosti 10 až 15 m od středové stěny. 4. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na jeho základě k následujícím skutkovým zjištěním. 5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím a jejím předmětem je převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemku parc. [číslo] (zahrada), zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] u [obec] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu ve výši [částka]. V čl. V. odst. 4 předmětné smlouvy kupující prohlásil, že je mu stav předmětných nemovitostí ke dni uzavření smlouvy dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek je přejímá tak jak stojí a leží do svého vlastnictví. 6. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V [číslo] [rok] [číslo] ze dne [datum] má soud za prokázané, že vlastnické právo žalobce k předmětným nemovitostem, které nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum], bylo do katastru nemovitostí zapsáno dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. 7. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] [číslo] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že předmětem posudku je posouzení skrytých vad na stavbě č.e. [anonymizováno] v obci [obec] a případné slevy z kupní ceny. Úkolem znalce bylo posoudit následující vady - 1) nefunkční odpad (v odpadní rouře pod vanou bylo nalezeno motorové pero na čištění odpadu, v důsledku čehož neodtékal odpad), 2) svod dešťové vody (svod dešťové vody na jedné straně domu byl shledán příčinou opakovaného zaplavování sklepních prostor), 3) vodárna (z důvodu nedostatečného objemu byla shledána nezpůsobilou pro zajištění vody pro objekt), 4) elektroinstalace (na půdě byla při revizi zjištěna nevyhovující elektroinstalace), 5) elektrokotel (zjištěna nefunkčnost vyhořelého elektro stykače jako zdroje k elektrokotli, 6) chybějící zateplení stropních konstrukcí, 7) stav střešní krytiny (střešní krytina je s ohledem na sklon střechy budovy a její špatné instalace zdrojem průsaků vody do stavby, 8) stěny ve sklepě (zjištěn nevyhovující stav sklepní stěny, zeď se vyvaluje a je narušena její statika), 9) podlahová konstrukce (v okolí středové zdi domu ve sklepních prostorách byla nalezena místa utržené podlahy, příčinou svažování podlahových krytin ke středu stavby bylo odhaleno narušení zdi a špatná statika stavby), 10) rozhodnutí o odstranění stavby (klient obdržel rozhodnutí o odstranění stavby, které bylo nařízeno již proti předchozímu vlastníkovi, aniž by o tom byl klient informován). O skryté vady, tedy vady, které existovaly již v době převzetí stavby kupujícím, ale vyšly najevo dodatečně, tedy nebyly při prodeji nemovitosti zřejmé a projevili se až později při užívání stavby, se může podle znalce jednat pouze v případě tří uplatněných vad - stavu střešní krytiny, stěny ve sklepě a podlahových konstrukcí, které splňují všechny výše uvedené podmínky, ostatní vady mohly být zjištěny již při koupi. Pokud jde o stav střešní krytiny, podle znalce je hřeben střechy v současné době viditelně prohnutý, hřebenem do střešní konstrukce zatéká a prkna, kterými je střecha pobitá, jsou prohnilá a prověšuj