3 C 287/2019-107 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaných společně a nerozdílně zaplacení částky 1.440.470,73 Kč jakožto náhrady škody v podobě ušlého zisku. Svou žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaní uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek žalovaných jako budoucích prodávajících uzavřít do [datum] se žalobcem jako budoucím kupujícím kupní smlouvu na nákup nemovitostí v Bulharsku (hotelu s názvem [anonymizována dvě slova] a přilehlého pozemku), jejichž vlastníky byli žalovaní a obchodní společnost založená dle bulharských právních předpisů s názvem [anonymizována dvě slova], kterou vlastnili žalovaní. Žalobce měl záměr zakoupené nemovitosti využívat za účelem provozu hotelu specializovaného pro českou klientelu. Žalovaní osobně jednali se žalobcem o prodeji nemovitosti a ujistili žalobce, že nemovitosti budou v daném termínu připraveny k prodeji, který se měl uskutečnit přímo na místě v Bulharsku tak, aby bylo možné budovu hotelu zrekonstruovat během zimy 2015 2016 a připravit ji pro letní sezónu roku 2016 k provozu žalobcem. Žalobce za tímto účelem měl přislíbeno naplnění kapacity od cestovních kanceláří na rok 2016. Mezi účastníky bylo dohodnuto, že se setkají dne [datum] v předmětném hotelu za účelem uzavření smlouvy, k podpisu kupní smlouvy však nedošlo, neboť žalovaní nepředložili smlouvu ani neměli k dispozici všechny právní dokumenty potřebné k prodeji nemovitosti na území [země]. Následně žalobce žalované vyzval k uzavření smlouvy do [datum], žalovaná 1) však odpověděla, že žalovaní v tomto termínu nejsou schopni smlouvu uzavřít. Žalobce byl ochoten jednat se žalovanými o dalším termínu uzavření smlouvy, avšak pod podmínkou změny sjednané kupní ceny ze sedmi milionů korun českých na šest milionů korun českých. Na tuto podmínku žalovaní nepřistoupili. Žalobce tak ztratil zájem za podmínek sjednaných ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní smlouvu uzavřít, neboť by již bylo ohroženo zahájení provozu hotelu [anonymizována dvě slova] v letní sezóně 2016 vzhledem k prodlení žalovaných, když nebyl dodržen termín uzavření kupní smlouvy do [datum]. Žalobci tak v důsledku jednání žalovaných vznikla škoda spočívající v ušlém zisku, neboť v důsledku porušení smluvních povinností žalovaných nedošlo u žalobce k rozmnožení jeho majetkových hodnot, ač se to dalo důvodně očekávat. Žalobce se proto domáhal ušlého zisku vypočteného jako rozdíl mezi předpokládaným ziskem z provozu hotelu [anonymizována dvě slova] a náklady, které by bylo třeba na jeho dosažení vynaložit, a to za období od [datum] do [datum] ve výši 1.440.470,73 Kč, vycházející ze znaleckého posudku, který si žalobce nechal zpracovat. Žalovaní však na výzvu žalobci požadovanou náhradu neuhradili. 2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli, aby soud žalobu v plném rozsahu jako nedůvodnou zamítl. Žalovaný 2) poukázal na to, že žalovaní nabízeli v roce 2015 předmětný rodinný hotel k prodeji za kupní cenu 8.100.000 Kč, následně však byli kontaktováni žalobcem, který jim nabídl, že nabízenou nemovitost koupí jak stojí a leží, aniž by ji viděl, pokud sníží kupní cenu na 7.000.000 Kč, a opakovaně žalované ujistil, že si nemovitost nepotřebuje prohlédnout. Žalovaní na tento návrh přistoupili a se žalobcem uzavřeli dne [datum] předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí, kterou jim žalobce předložil. Dne [datum] se strany sešly v prodávaném objektu i za přítomnosti bulharského právního zástupce [příjmení] [příjmení], od něhož se dozvěděli, že k převodu nemovitosti podle bulharského práva nemají všechny potřebné dokumenty a bude třeba ještě zajistit souhlas s užíváním stavby od správního úřadu, k uzavření smlouvy tak nedošlo. Žalobce si na místě prohlédl nemovitost a požadoval další slevu z kupní ceny ve výši jednoho milionu korun, s čímž žalovaní nesouhlasili. Bylo domluveno, že pan [příjmení] obstará potřebné dokumenty, k čemuž jej žalovaní sami zmocnili, sdělil však, že do [datum] mají správní úřady dovolenou, žalovaná proto žádala o prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy, která byla sjednána do [datum]. Žalovaní důvěřovali sdělení pana [příjmení] a neověřovali si nutnost doložení souhlasu s užíváním stavby, až později zjistili, že tento dokument nezbytný nebyl. Byl to však žalobce, který následně odmítl smlouvu podepsat za původně sjednaných podmínek, a žalovaní žádné své povinnosti stanovené smlouvou neporušili. Mezi stranami ostatně bylo sjednáno, že návrh kupních smluv předloží žalobce, což nikdy neučinil. Žalobce následně podmínil uzavření kupní smlouvy uzavřením dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí, kterým bude snížena kupní cena o jeden milion korun, což žalovaní odmítli. Dne [datum] pak žalovaní obdrželi e-mailovou zprávu od zástupce žalobce s informací, že žalobce nemá zájem na uzavření kupní smlouvy tak, jak byla původně domluvena, ale uzavře kupní smlouvu pouze za cenu 6.000.000 Kč, přičemž na tuto nabídku žalovaní odmítli přistoupit. Své povinnosti ze smlouvy tedy naopak porušil žalobce. Jde-li o žalovaný nárok, poukázal dále na to, že žalobce nijak neprokázal, že by mu skutečně ušel zisk, tedy že měl zajištěny všechny předpoklady pro uskutečnění zamýšleného podnikatelského záměru (odpovídající živnostenské oprávnění, nasmlouvanou klientelu), a rovněž na absenci příčinné souvislosti mezi tvrzeným jednáním žalovaných a vznikem údajné škody. Rovněž předložený znalecký posudek nemůže být podkladem pro vyhovění žalobě. Žalovaná 1) ve svém vyjádření uvedla, že mezi stranami není sporu o tom, že dne [datum] byla uzavřena předmětná smlouva o smlouvě budoucí kupní, v níž se smluvní strany zavázaly, že na výzvu žalobce nejpozději do [datum] uzavřou kupní smlouvu, na základě které prodají žalovaní žalobci za kupní cenu ve výši 7.000.000 Kč nemovité věci ve smlouvě specifikované, ani o tom, že k uzavření smlouvy nakonec nedošlo, přičemž pokud jde o skutkový popis, odkázala na vyjádření žalovaného 2). Současně poukázala na to, že žalobce řádně neučinil výzvu k uzavření předmětných smluv, neboť nikdy nepředložil žalovaným návrh smlouvy, nemohlo tedy dojít k porušení povinnosti na straně žalovaných, a rovněž sporovala existenci ušlého zisku s ohledem na to, že pro podnikání v této oblasti neměl žalobce zajištěny žádné předpoklady, i příčinnou souvislost tvrzeného porušení smluvní povinnosti žalovaných a tvrzené škody, s ohledem na to, že žalobce již dne [datum], tedy pouhých 15 dní po uplynutí sjednané lhůty, sdělil žalovaným, že nadále nemá zájem na uzavření předvídané kupní smlouvy za sjednaných podmínek, neměl tedy již o koupi a provoz hotelu zjevně zájem a nemohl mu vzniknout ušlý zisk za budoucí období. Rovněž žalovaná 1) sporovala závěry předloženého znaleckého posudku. 3. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum] soud zjistil, že touto smlouvou se žalovaná 1), žalovaný 2) a [právnická osoba] dům, IČ [číslo], jako budoucí prodávající na straně jedné, a žalobce jako budoucí kupující na straně druhé, zavázali na výzvu budoucího kupujícího nejpozději do [datum] uzavřít kupní smlouvy na koupi nemovitostí specifikovaných v čl. II této smlouvy (pozemku [číslo] ve městě [anonymizováno] v oblasti [anonymizováno] a stavby na tomto pozemku na adrese [adresa], za kupní cenu ve výši 7.000.000 Kč. 5. Z e-mailové komunikace mezi zástupcem žalobce a panem [příjmení] [příjmení] ze dne [datum], [datum] a [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalobce oslovil pana [jméno] [příjmení] s žádostí o právní pomoc s uzavřením kupních smluv na nemovitosti na území Bulharska, přičemž pan [příjmení] upozornil zástupce žalobce na další otázky s tím spojené, které bude třeba vyřešit. 6. Z e-mailové zprávy zástupce žalobce adresované žalované 1) ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalobce sděluje, že dle domluvy žalovaní mohou vystavit plnou moc panu [příjmení], který by pro ně zajistil vystavení veškerých potřebných dokumentů pro podpis smlouvy. Pan [anonymizováno] by tedy měl žalované kontaktovat se zněním plné moci a je připraven k součinnosti, aby s ním žalovaní mohli vše dohodnout. Náklady spojené s jeho službami pak bude hradit žalobce s tím, že je následně započítá do kupní ceny nemovitosti. 7. Z e-mailové komunikace mezi zástupcem žalobce a žalovanými ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum] soud zjistil, že e-mailem ze dne [datum] žalobce prostřednictvím svého právního zástupce požádal žalovanou 1) o předložení návrhu kupní smlouvy na koupi hotelu v Bulharsku se všemi přílohami a potřebnými doklady k užívání nemovitostí do [datum]. Žalovaná 1) e-mailovou zprávou ze dne [datum] požádala o prodloužení termínu smlouvy o smlouvě budoucí, vzhledem k tomu, že bulharské správní úřady do [datum] nevykonávaly svoji činnost, a pověřený zástupce v Bulharsku tak nemohl zajistit potřebné doklady k vyřízení prodeje v daném termínu. E-mailovou zprávou ze dne [datum] zástupce žalobce sdělil žalovaným, že žalobce s prodlouže