36 C 263/2020 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se domáhal ochrany držby nájemních práv, která mu žalovaná zrušila tím, že [datum] umístila na hranici pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] betonové bloky, které znemožňují příjezd žalobce k předmětu nájmu, sjednanému [datum], a tvořenému užívacím právem k průmyslové hale bez čp/če na pozemku p.č.st. [anonymizováno] a k příjezdové cestě, která se nachází na pozemku dříve evidovaném jako p. [číslo] k části pozemku p.č.st. [anonymizováno] s hlavní vjezdovou halou do areálu. S předmětem nájmu umožněno též užívat dodávky el. energie a vody. Žalobce v místě provozoval od října 2019 depo pro třídění zásilek a jejich zpracování k dalšímu rozvozu, a to nepřetržitě až do [datum]. Po uzavření nájemní smlouvy došlo k rozdělení pozemku p. [číslo] na [číslo] a [číslo], což ovšem nemá vliv na povinnosti pronajímatele, protože na něho práva a povinnosti ze smlouvy nájemní přechází ex lege. Dne [datum] byl žalobci doručen dopis žalované, v němž jej upozorňuje, že bez právního důvodu užívá k průjezdu pozemek p. [číslo] že jej má opustit, jinak jej žalovaná uzavře. Také sděluje, že je dán důvod k výpovědi nájemní smlouvy. Dne [datum] se uskutečnilo jednání, na němž žalovaná žádala uzavření nových nájemních smluv, aby ještě téhož dne doručila žalobci dopis o okamžité výpovědi nájemní smlouvy, proti níž podal žalobce obratem námitky s tím, že výpověď je neplatná. Následující den nastalo popsané rušení držby. 2. Žalovaná se ke dni vyhlášení rozhodnutí nevyjádřila; zřejmě i proto, že jí pětidenní lhůta uplyne až o dva dny později, tedy [datum], nicméně soud přihlédl k pořádkové patnáctidenní lhůtě, v níž má rozhodnout, jakož i ke smyslu řízení, které má zajistit provizorní a rychlou ochranu rušené držby. 3. Žalobce svá tvrzení doložil - nájemní smlouvou z [datum], kterou uzavřel k tvrzenému předmětu nájmu jako nájemce s tehdejšími čtyřmi pronajímateli: [jméno] [příjmení], žalovanou, [jméno] [jméno] [příjmení], a s [příjmení] [jméno] [příjmení]. Nájem sjednán od [datum] do [datum]. Předmětem nájmu užívací práva k věcem, jak žalobce tvrdil, vč. placených dodávek vody a el. energie - názorným plánkem předmětu užívání, na němž zřetelná hala, manipulační prostor pro vykládku a komunikační trasa po areálu směrem k bráně na veřejnou komunikaci - popis místností haly - dvěma dopisy žalované z [datum], v nichž vyzývá žalobce k okamžitému ustání v užívání pozemku p. [číslo] s upozorněním, že jej jinak uzavře a nájemní smlouvu vypoví; a dopisem z [datum] o okamžité výpovědi z nájmu - dopisem žalobce ze [datum], jímž odmítá důvodnost výpovědi a namítá její neplatnost - pěti fotografiemi z místa pronajatého areálu, z nichž patrný nejen prostor předmětu nájmu, ale též umisťování betonových bloků na příjezdovou cestu 4. Podle § 1003 o.z. platí, že držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. 5. Podle § 1007 o.z. platí, že byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání. 6. Podle §§ 177 a 178 o.s.ř. platí, že domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat. Domáhá-li se žalobce zákazu provádění nebo odstraňování stavby z důvodů, že může být provedením nebo odstraněním stavby ohrožen nebo hrozí omezení jeho vlastnického práva, soud rozhodne o žalobě do 30 dnů od zahájení řízení. Předvolání k jednání musí být účastníkům doručeno nejméně 3 dny předem. V řízení se soud omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení. 7. Žaloba na ochranu držby představuje rychlou a provizorní ochranu držitele práva (držet lze nejen vlastnické právo, ale i právo nájemní, § 1002 o.z.). Provizornost řízení spočívá ve zvláštní úpravě povinností žalobce, jemuž k úspěchu postačí prokázat poslední pokojnou držbu a svémocné rušení, a také v omezení námitek žalovaného pouze na skutečnost, že žalobce získal držbu nepravou (svémocí, lstí, výprosou, § 993 o.z.), nebo že byl žalovaným z držby vypuzen (§ 1009 odst. 1 věta druhá o.z.). Nicméně obranou proti vypuzení je včasné podání žaloby na ochranu držby. 8. Je tedy zřejmé, že tak, jak je omezen okruh potřebných žalobních tvrzení a zároveň obrany žalovaného, je omezena též možnost soudu zkoumat jiné právní otázky, které by souvisely s mimosoudním jednáním účastníků (v této věci zejména platnost výpovědi z nájmu a důvodnost obrany žalobce proti této výpovědi). 9. Soud hodnotil popsaná zjištění a přiložené listiny zvlášť a v jejich vzájemných souvislostech, přihlížeje ke všemu, co za řízení vyšlo najevo. 10. V uvedeném hmotněprávním a procesněprávním rámci se soud omezil na zjištění, že žalobce požádal o ochranu držby včas, neboť její rušení nastalo [datum], zatímco žaloba byla podána v šestitýdenní propadné lhůtě [datum]. Dále se soud omezil na zjištění, že žalobci nájemní právo k hale, příjezdové cestě a k dodávkám energie náleží podle určité písemné nájemní smlouvy s dobou nájmu překračující počátek rušení držby. Dále se soud omezil na zjištění, že sama žalovaná si nájemních práv žalobce byla ve svých dopisem vědoma, tudíž ohledně faktického předmětu nájmu nemůže být sporu. 11. Žalobce tedy prokázal existenci držby nájemní práv. 12. Pokud jde o prokázání svémocného rušení, podává se nejen z dopisů žalované, v nichž úmysl zamezit žalovanému přístup výslovně projevila, ale i z černobílých fotografií, jež znázorňují umístění betonových bloků na asfaltovou příjezdovou cestu. 13. Žalobce tedy splnil zákonem uložené povinnosti, aby se domohl ochrany držby. 14. Pokud jde o možnosti žalované namítat nepravou držbu, vyšel soud z prokázané skutečnosti, že nájemní smlouva vylučuje vetření do držby svémocí, lstí nebo výprosou, neboť se jedná o řádné sjednání užívacích práv; nadto platí zákonná domněnka pravosti držby podle § 993 o.z. 15. Tedy pravost držby žalobce je prakticky nezpochybnitelná; sama žalovaná ji dokazuje výpovědí nájemní smlouvy, tedy tím, že s nájmem, jako s důvodem držení (výkonu) nájemních práv, ve svém právním jednání pracovala a chtěla jej zrušit. 16. Pokud jde o další možnost obrany žalované, spočívající ve vypuzení žalobce z držby, je prakticky důvodnost obrany vyloučena žalobou a datací dopisů žalované, tedy žalobce si uchoval obranu včasným zahájením řízení, přičemž důkaz vypuzení spočívá nejen ve fotografiích, ale i v obsahu a dataci dopisů. 17. Jestliže tedy rozhodoval soud o žalobě bez vyjádření žalované, zvážil její zákonné možnosti obrany a dospěl k závěru, že by nemohly být důvodné, ani kdyby je využila. Žalované však zůstává cesta řádné žaloby na ochranu vlastnictví, případně na ochranu domnělého vlastnictví (§ 1040 a 1043 o.z., viz. výklad [jméno] [příjmení] in: Svoboda K., [příjmení] [jméno], Levý J., [příjmení] [jméno] a kol. Občanský soudní řád. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, §§ 180 a související). 18. Soud přiznal úspěšnému žalobci podle § 142 odst. 1 a podle § 151 odst. 1,2 o.s.ř. plnou náhradu nákladů, sestávající se z odměny za právní zastoupení podle § 7 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhl.č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za tři úkony právní služby, spočívající v převzetí věci, předžalobní výzvě obsažené v dopise ze [datum], a v sepisu žaloby, celkem 3 x [částka]; dále sestávající z paušální náhrady hotových výdajů 3 x [částka] podle § 13 téže vyhlášky, a z 21% dph = [částka]; a také ze soudního poplatku [anonymizována dvě slova]. Kč. Součtem náhrada činí [částka]. Soud použil pro základ tarifní hodnoty částku [anonymizována dvě slova]. Kč, protože ochrana držby není adv. tarifem zvláště upravena, přičemž držba sama o sobě nemá význam, není-li spojena s konkrétním právem, jež má být drženo. V dané věci se žalobce domáhal ochrany držby nájemních práv, proto soud vycházel z ustanovení adv. tarifu, které je oceňuje zvolenou tarifní hodnotou. 19. Povinnost k náhradě nákladů musí žalovaná splnit k rukám zástupce žalobce podle § 149 o.s.ř., ve lhůtě určené podle § 160 o.s.ř.