18 C 149/2016-507 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou podanou u soudu dne [datum] změněnou se souhlasem soudu domáhal po žalované zaplacení 326 189 Kč se zákonným úrokem z prodlení ode dne [datum] do zaplacení s odůvodněním, že se jedná o náhradu za trvalé porosty na pozemcích dle pozemkového katastru [číslo] v [katastrální uzemí]. Tvrdil, že s právními předchůdci žalované coby pronajímateli uzavřel nájemní smlouvy, jejichž předmětem byl nájem uvedených pozemků. Na těchto pozemcích žalobce, případně jeho právní předchůdce, zasadil vinnou révu a užíval je jako vinice. Pro případ ukončení nájmu bylo v nájemních smlouvách ujednáno, že pronajímatelé zaplatí žalobci za trvalý porost (vinice) finanční náhradu. Žalovaná koupila předmětné pozemky, čímž vstoupila do práv a povinností původních pronajímatelů. Nájem skončil dne [datum] v důsledku rozhodnutí o pozemkové úpravě. Žalobce požadovanou finanční náhradu vyčíslil na základě znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Žalovaná ji však ani přes výzvu neuhradila. 2. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok. Namítla, že s žalobcem žádné nájemní smlouvy neuzavřela. Dále zpochybnila správnost vyčíslení ceny trvalých porostů včetně zvolené metody ocenění. Vinice se mají oceňovat výnosovou metodou, nikoli dle vyhlášky pro určení administrativní ceny. Dále poukázala na skutečnost, že původně byla žalována náhrada za porosty na jiných pozemcích, než které byly předmětem nájemních smluv, a to na pozemcích náhradních, které žalovaná získala až na základě pozemkové úpravy za pozemky původní. Žalobce sice žalobu v průběhu řízení změnil a uplatnil nárok na náhradu za porosty na původních pozemcích, tento nárok však byl již promlčen. 3. Ze shodných tvrzení účastníků a z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti. 4. Z nájemní smlouvy [číslo] podepsané dne [datum] žalobcem coby nájemcem a [jméno] [příjmení] coby pronajímatelem dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] byla vlastníkem pozemků evidovaných v pozemkovém katastru pod [číslo] v k. ú. [obec] u [obec], které přenechala žalobci k užívání. Žalobce byl současně oprávněn brát z pronajatých pozemků a z trvalých porostů na nich veškeré užitky. Nájem byl sjednán na dobu určitou do dne [datum] s prodloužením o dalších 10 let v případě, že pronajímatel neoznámí nájemci alespoň 1 rok před ukončením sjednané doby platnosti, že nájem končí. V ostatních ujednáních bylo sjednáno, že v případě ukončení nájmu je pronajímatel povinen uhradit nájemci hodnotu trvalých porostů podle znaleckého posudku vyhotoveného v době ukončení nájemního vztahu. 5. Z nájemní smlouvy [číslo] soud zjistil, že ji dne [datum] podepsal žalobce coby nájemce a dne [datum] [jméno] [příjmení] coby pronajímatel. Jejím předmětem byl nájem mj. pozemku dle PK [číslo] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Pro případ ukončení nájmu ze strany pronajímatele bylo sjednáno, že pronajímatel uhradí nájemci hodnotu trvalých porostů, které byly vysazeny se souhlasem pronajímatele, a to ve výši určené znaleckým posudkem vypracovaným na základě vyhlášek platných v době ukončení nájmu. 6. Z nájemní smlouvy [číslo] soud zjistil, že ji dne [datum] podepsal žalobce coby nájemce a [jméno] [příjmení] coby pronajímatel. Na základě této smlouvy [jméno] [příjmení] přenechala žalobci do užívání své pozemky dle PK [číslo] Smlouva obsahovala totožné ujednání pro případ ukončení nájmu jako smlouva uzavřená s [jméno] [příjmení], tj. že v případě ukončení nájmu je pronajímatel povinen uhradit nájemci hodnotu trvalých porostů podle znaleckého posudku vyhotoveného v době ukončení nájemního vztahu. 7. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne [datum] včetně dodatku měla [jméno] [příjmení] přenechat do užívání žalobci svůj pozemek dle PK [číslo] v případě ukončení nájmu ze strany pronajímatele měla uhradit žalobci hodnotu trvalých porostů ve výši určené znaleckým posudkem vypracovaném na základě vyhlášek platných v době ukončení nájmu. Žalovaná sporovala pravost podpisu pronajímatelky na této smlouvě. [jméno] [jméno] [příjmení] při svém výslechu popřela, že by se jednalo o její podpis. Žalobce tak neprokázal, že podpis [jméno] [příjmení] na nájemní smlouvě je skutečně jejím pravým podpisem. Závazek nahradit trvalé porosty na jejím původním pozemku tedy nevznikl. 8. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná nabyla vlastnické právo k původním pozemkům od svých právních předchůdců v roce 2012. Tato skutečnost vyplynula i z kupních smluv uzavřených s původními vlastníky, a to z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [jméno] [příjmení] ohledně pozemků dle PK [číslo] kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [jméno] [příjmení] ohledně pozemků [číslo] kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s [jméno] [příjmení] ohledně pozemku dle PK [číslo] kupní smlouvy z téhož dne uzavřené s [jméno] [příjmení] ohledně pozemku dle PK [číslo]. 9. Z rozhodnutí [anonymizována tři slova] ze dne [datum rozhodnutí] [číslo jednací] včetně příloh soud zjistil, že tímto rozhodnutím bylo rozhodnuto v souladu se schváleným návrhem komplexních pozemkových úprav podle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb. o výměně nebo přechodu vlastnických práv. Vyplývá z něj, že žalovaná pozbyla vlastnické právo k pozemkům PK [číslo] nabyla vlastnické právo k pozemkům parc. [číslo] (13 955 m²), parc. [číslo] (3 251 m²), parc. [číslo] (4 417 m²) a parc. [číslo] (2 853 m²). Mezi účastníky bylo nesporné, že účinky tohoto rozhodnutí nastaly dne [datum]. 10. Znalec [příjmení] [příjmení] ve svém posudku, jenž byl podkladem pro podanou žalobu, ocenil vinice (trvalé porosty) na náhradních pozemcích parc. [číslo] (13 955 m²), parc. [číslo] (3 251 m²), parc. [číslo] (4 417 m²) a parc. [číslo] (2 853 m²), ke kterým žalovaná nabyla vlastnické právo právě až na základě pozemkové úpravy a které nejsou totožnou částí zemského povrchu jako pozemky původní, a které tak nebyly předmětem nájemních smluv. Zjištění z tohoto posudku tudíž nebylo možné použít pro potřeby projednávaného sporu, jelikož oceňoval jiné trvalé porosty, než jaké jsou předmětem tohoto řízení. 11. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou před podáním žaloby k úhradě žalované částky ve lhůtě 10 dní ode dne doručení výzvy. Dle dodejky byla výzva žalované doručena dne [datum]. 12. Soudem zadaný znalecký posudek znaleckého ústavu [anonymizována dvě slova] v [obec] ocenil trvalé porosty na původních pozemcích. Znalecký ústav nejprve vytvořil vlastní metodu ocenění tzv. bodového hodnocení, od které zástupce znaleckého ústavu při ústním jednání soudu sám upustil z důvodu jejího subjektivního charakteru a předložil dodatek znaleckého posudku, v němž zvolil metodu ocenění dle vyhláškové ceny se zohledněním úbytku keřů na vinicích (vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., příloha [číslo]). Zdůraznil, že složitost ocenění je v tom, že vinaři by nekupovali samostatný porost, nýbrž jen pozemky s porosty, anebo pozemky, které by si sami osadili. [příjmení] trvalý porost je tedy neobchodovatelný, proto je na místě použít ke stanovení jeho ceny administrativní metodu. Při stanovení rozlohy vinic čerpal z údajů zjištěných pro potřeby komplexní pozemkové úpravy. Vycházel přitom z vlastní plochy vinice, nikoli z celé výměry pozemku. Jeden keř má plochu 2,2 m², plně osázená vinice o rozloze 1 hektar by tak čítala 4 545 keřů vinné révy. Každá vinice však má přirozené ztráty. Úbytek keřů stanovil tak, že oslovil několik vinařů z dané oblasti, aby se vyjádřili ke ztrátám, a jejich odpovědi zprůměroval. Tímto postupem zjistil, že u vinice staré 13 let je úbytek keřů 9,4 %, u 18 let staré vinice 17,4 % a u vinice staré 30 a více let je úbytek 34 %. V [obec] se navíc vinice nedosazuje, používá se metoda tzv. hřížení. Dále vysvětlil, že aby ocenil vinici, nepotřebuje ji vidět, vychází z výměry a z ceny ve vyhlášce a výsledek koriguje zohledněním přirozeného úbytku keřů. Znalecký ústav dospěl k následujícím zjištěním. Hodnota trvalého porostu na pozemku č. PK [číslo] činí 42 210 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 166 460 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 703 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 327 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 967 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 904 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 906 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 964 Kč (vinice stará [anonymizováno] let), na pozemku č. PK [číslo] činí 1 480 Kč (vinice stará [anonymizováno] let) a na pozemku č. PK [číslo] činí 1 159 Kč (vinice stará [anonymizováno] let). Na pozemcích PK [číslo] se vinice nenacházela. 13. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro konečné rozhodnutí věci (např. svědek [jméno] [příjmení] se vyjadřoval k výsadbě vinohradu na pozemcích parc. [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] znalecký posudek Ing. [příjmení] oceňoval porosty také na náhradních pozemcích parc. [číslo]