7 C 165/2021-201 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k pozemkům uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku (dále také jen„ předmětné nemovitosti“) s tím, že žalobkyně a žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, přičemž všichni podíloví spoluvlastníci, s výjimkou [celé jméno žalovaného], vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti [anonymizováno], [celé jméno žalovaného] potom vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti [anonymizováno]. Předmětné nemovitosti nejsou žádnými spoluvlastníky po několik let užívány. Probíhá fakticky jen údržba zahrady a jsou hrazeny služby zahradníka a další náklady. Spoluvlastnictví předmětných nemovitostí v této podobě je pro žalobkyni a její rodinu nevyhovující. O zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem nedošlo mezi účastníky k dohodě. Žalobkyně navrhla zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem a přikázání spoluvlastnického podílu žalobkyně do podílového spoluvlastnictví žalovaných s tím, že tito budou povinni zaplatit žalobkyni na vypořádání jejího podílu částku stanovenou na základě znaleckého posudku. Žalobkyně dále navrhla, aby jí soud přiznal náhradu nákladů řízení. 2. Třetí žalovaný, [celé jméno žalovaného], nejprve navrhoval, aby byla žaloba zamítnuta, neboť byla podána v nevhodnou dobu vzhledem k vysokému věku ostatních žalovaných. Pro případ, že by soud tento právní názor neakceptoval, navrhoval, aby byl spoluvlastnický podíl žalobkyně přikázán do podílového spoluvlastnictví žalovaných dle jejich vzájemných podílů. Poté, co soud účastníkům sdělili svůj předběžný náhled na věc, třetí žalovaný navrhl, aby bylo podílové spoluvlastnictví účastníků zrušeno a spoluvlastnický podíl žalobkyně o velikosti 1/8 byl přikázán do podílového spoluvlastnictví žalovaných dle jejich vzájemných spoluvlastnických podílů. Žádal o přiznání náhrady nákladů řízení vzhledem k tomu, že před podáním žaloby neobdržel předžalobní výzvu. 3. Žalovaní jedna, dva, čtyři a pět nejprve navrhovali, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl s tím, že se žalobkyně zrušení a vypořádání spoluvlastnictví domáhá v nevhodnou dobu a na jejich úkor. Žalovaní jsou osoby ve věku 74 až 81 let a jejich zdravotní stav odpovídá jejich věku. Z důvodu rodinné historie se pro ně jedná o značně emotivní záležitost a případné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví by pro ně představovalo neúměrnou zdravotní zátěž. Pro případ, že by se soud neztotožnil s tímto právním názorem, žalovaní navrhli, aby byl spoluvlastnický podíl žalobkyně přikázán do podílového spoluvlastnictví všech žalovaných. Poté, co soud účastníkům sdělil svůj předběžný náhled na věc, žalovaní navrhli, aby bylo podílové spoluvlastnictví účastníků zrušeno a aby byl spoluvlastnický podíl žalobkyně přikázán do podílového spoluvlastnictví žalovaných dle jejich vzájemných podílů. 4. Mezi účastníky bylo nesporné, že jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí se spoluvlastnickými podíly uvedenými v žalobě, že stavba, která je předmětem vypořádání, obsahuje pouze jednu bytovou jednotku, a předmětné nemovitosti shodně považovali za reálně nedělitelné. 5. Z darovací smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že paní [jméno] [celé jméno žalované] darovala žalobkyni mj. spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/8 k předmětným nemovitostem. 6. Z výpisu z Katastru nemovitostí k datu [datum] soud zjistil, že předmětné nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví účastníků, přičemž manželé [celé jméno žalovaného] vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8, žalobkyně spoluvlastnický podíl o velikosti [anonymizováno], [celé jméno žalovaného] spoluvlastnický podíl o velikosti 3/6, [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 a [celé jméno žalované] spoluvlastnický podíl o velikosti [anonymizováno]. 7. Ze znaleckého posudku [číslo] 2021 vypracovaného [jméno] [příjmení] ke dni [datum] soud zjistil, že byla odhadnuta tržní hodnota předmětných nemovitostí částkou [anonymizována dvě slova] Kč. 8. Ze znaleckého posudku č. 2021 [číslo] vypracovaného [jméno] [příjmení] ke dni [datum] soud zjistil, že znalec stanovil obvyklou cenu (tržní hodnotu) předmětných nemovitostí ve výši [částka]. Z dodatku ke znaleckému posudku č. 2021 [číslo] vypracovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že znalec ke dni [datum] stanovil obvyklou cenu (tržní hodnotu) předmětných nemovitostí ve výši [částka]. Dodatek obsahoval doložku dle § 127a) o. s. ř. Z dodatku ke znaleckému posudku č. položky 2021 [číslo] vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení] soud zjistil, že znalec stanovil obvyklou cenu (tržní hodnotu) předmětných nemovitostí ke dni [datum] ve výši [částka]. 9. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že předmětné pozemky se nachází dle územního plánu [obec] v zóně B1 – plochy bydlení – vily na velkých pozemcích. Územní plán [obec] je platný od [datum]. 10. Ze znaleckého posudku [číslo] vyhotoveného znalkyni [příjmení] [jméno] [příjmení] podle stavu ke dni [datum] soud zjistil, že znalkyně stanovila tržní hodnotu předmětných nemovitostí ve výši [částka]. 11. Z výslechu znalce [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v prvé řadě by se měla zjišťovat cena obvyklá, tato je však zjistitelná pouze z realizovaných prodejů, k čemuž nebyl dostatek informací, nebo informace byly, ale nebyl dostatek potřebných údajů. Znalec proto zjišťoval tržní hodnotu, kdy ve znaleckém posudku rovněž určil nákladovou hodnotu nemovitostí. Tuto však určil za účelem orientace jako doplňkový způsob ocenění. Fakticky byla tržní hodnota stanovena porovnávacím způsobem. Postupoval tak, že si předmětný pozemek rozdělil na dvě části, nikoli pro účely rozdělení tohoto pozemku, ale za účelem jeho ocenění, kdy tento pozemek má [anonymizována dvě slova] m². V územním plánu, kde je pozemek zařazen mezi pozemky plochy bydlení – vily na velkých pozemcích, je minimální rozměr pozemku pro výstavbu rodinného domu [anonymizována dvě slova] m², proto uzavřel, že onen pozemek je nadměrně velký s potenciálem prodeje jeho spodní části. Fakticky ocenil prostřednictvím porovnávací metody horní část pozemku s vilou a zvlášť dolní část pozemku a následně ceny sečetl. [ulice] rozdíl mezi jeho znaleckým posudkem a znaleckým posudkem znalce [jméno] [příjmení] vidí v odlišném náhledu na využitelnost spodní části pozemku, kdy znalec [příjmení] považoval spodní část pozemku za méně využitelnou a počítal s cenou [částka] za 1 m². Znalec [příjmení] považoval spodní část předmětného pozemku za využitelnou pro výstavbu, protože je zde přístupová cesta, sítě, územní plán tomu nebrání. Znalkyně [příjmení] také rozdělila předmětný pozemek pro účely ocenění na dvě části. [ulice] část pozemku však uvažovala o rozměru [anonymizována dvě slova] m², nikoli o rozměru [anonymizována dvě slova] m² jako znalec [příjmení]. Je věc názoru, v jakém rozsahu dolní část pozemku oddělit. Znalec připustil, že mohl ve svém znaleckém posudku použít redukci ceny pro svažitost, což neudělal. K aktualizaci obvyklé ceny ke dni [datum] znalec uvedl, že by byla [částka]. Znalec v případě horní části pozemku s vilou srovnával obdobné pozemky se stavbami, zatímco spodní část pozemku s domkem správce nesrovnával s pozemky se stavbami, ale považoval jej za pozemek nezastavěný, a to vzhledem k zanedbatelné výměře stavby a její hodnotě. 12. Z výslechu znalce [jméno] [příjmení] soud zjistil, že předmětný pozemek pro účely ocenění rozdělil na dvě části, na vrchní část přístupnou z ulice [anonymizována dvě slova], kdy tento pozemek je mírně svažitý, a na spodní část přístupnou z cesty na [anonymizováno]. Na tomto spodním pozemku je stavba [adresa], pod ní je umístěna opěrná zídka a pod ní již je pozemek velmi svažitý. Vrchní část pozemku má proto jinou cenu než část spodní. Dle územního plánu jde o pozemek stavební a lze oddělit stavební pozemek o výměře [anonymizována dvě slova] m². Při ocenění vrchní části pozemku pozemek srovnával s ostatními nezastavěnými pozemky v lokalitě. Co se týče spodního pozemku ve svahu, zde, protože se s těmito pozemky neobchoduje, provedl odborný odhad ceny ve výši [částka] za 1 m². Dále znalec ocenil rodinný dům dle vyhláškové ceny a stavbu ve spodní části opět dle vyhláškové ceny. K výsledné ceně dospěl součtem ceny obou pozemků a obou rodinných domů vč. příslušenství. Vyšla částka [částka]. Znalec dospěl k závěru, že k červnu roku 2022 zůstala obvyklá cena předmětných nemovitostí stejná. Jestliže obvyklá cena dle znaleckého posudku [jméno] [příjmení] byla u horního pozemku stanovena Ing. [příjmení] ve výši [částka] a znalcem [příjmení] ve výši [anonymizována dvě slova], potom v tom není diametrální rozdíl. U svažitého pozemku znalkyně [příjmení] [příjmení] provedla ponížení o 15%. Jestliže se dva znalecké posudky od sebe neliší o více než 10 %, jsou úplně v pořádku, a pokud porovnával posudek svůj a posudek Ing. [příjmení], liší se o 8,5 %. 13. Z výslechu znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ve svém znaleckém posudku stanovila tržní hodnotu na základě porovnání ob