7 C 371/2020-712 — Okresní soud Praha-západ

1. Poté, co soud připustil změnu žalobního návrhu usnesením ze dne , datum, se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření smlouvy o převodu svého spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ na nemovitostech: budova , adresa, (bydlení) na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a budova , adresa, (bydlení) na pozemku parc. č. 372/3, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“ či „předmětné domy“), na žalobce za kupní cenu , částka, . Pro případ, že by soud tomuto žalobnímu návrhu nemohl vyhovět, žalobce navrhl, aby soud určil, že výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí je žalobce. Žalobu odůvodnil tím, že dne , datum, uzavřel žalobce se žalovaným smlouvu o sdružení, přičemž účelem smlouvy bylo vytvoření podmínek pro získání státní dotace a s využitím sdružených prostředků zajistit výstavbu dvou bytových domů v , adresa, celkem o 63 bytech a v nich po dobu 20 let zabezpečit trvalé nájemní bydlení s věcně usměrňovaným nájemným ve smyslu dotace. Na základě smlouvy o sdružení získal žalovaný dotaci, která pokrývala cca ½ celkových nákladů výstavby domu a technické infrastruktury. Druhou ½ vybral žalobce od svých členů. Žalovaný poskytl pro účely sdružení a výstavby pozemek parc. č. , hodnota, v katastrálním území (k.ú.) , adresa, . Výstavba domů započala v roce 1997. Na pozemku parc. č. , hodnota, vznikly dva bytové domy č. p. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , přičemž pozemek parc. č. , hodnota, byl rozdělen na pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém se nachází bytový dům č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém se nachází bytový dům č. p. , Anonymizováno, , a na pozemek parc. č. 372/1, který tvoří okolí domu (parkoviště, trávník, zeleň). Všechny tři pozemky zůstaly a stále jsou ve výlučném vlastnictví žalovaného, oba bytové domy jsou ve spoluvlastnictví účastníků, kdy spoluvlastnický podíl každého z nich činí ½. Dne , datum, , krátce před kolaudací bytových domů, byl mezi žalobcem a žalovaným uzavřen dodatek ke smlouvě o sdružení, který významným způsobem modifikoval článek V. smlouvy o sdružení. Dodatek stanovil, že po zániku sdružení, tj. po uplynutí 20 let od kolaudace předmětných domů, převede žalovaný bezodkladně svůj spoluvlastnický podíl na veškerém společnou činností získaném majetku na družstvo za , částka, . , právnická osoba, byly dokončeny a zkolaudovány, kolaudační rozhodnutí k domu č.p. 1333 nabylo právní moci dne , datum, , kolaudační rozhodnutí k domu č.p. , Anonymizováno, nabylo právní moci dne , datum, . Lhůta 20 let od kolaudace bytových domů uplynula kumulativně , datum, , o převod dle dodatku č. , hodnota, smlouvy o sdružení bylo možné požádat nejdříve , datum, . Žalobce vstoupil do jednání se zástupci žalovaného již v květnu 2019. Žalovaný však smlouvu dle dodatku č. , hodnota, smlouvy o sdružení odmítl podepsat s tím, že podle něj je dodatek č. , hodnota, neplatný, neboť nebyl schválen zastupitelstvem města. Dovolávání se neplatnosti 20 let starých závazků je v rozporu s dobrými mravy, neboť neplatnost způsobilo samo město svou nedbalostí. Po dobu 20 let jednaly obě strany v dobré víře, že po uplynutí lhůty bude spoluvlastnictví vypořádáno dle dodatku č. , hodnota, . Žalobce spoléhal na to, že žalovaný přistoupí ke svým závazkům odpovědně a nebude se snažit získat majetkový prospěch z vlastní nedbalosti (zastupitelstvo o dodatku č. , hodnota, vůbec nejednalo, není to tak, že by jej zamítlo). Jelikož však žalovaný neprojevil ochotu dostát svým závazkům, je žalobce nucen podat žalobu. Žalobce zdůraznil, že důvody žalovaným tvrzené neplatnosti smlouvy o sdružení a třech dodatků způsobil on sám. Žalovaný zcela opomíjí fakt, že se smluvní strany po dobu 20 let podle uzavřené smlouvy o sdružení ve znění třech dodatků fakticky chovaly, aniž by platnost vzájemných ujednání jakkoli zpochybňovaly. Poukázal na to, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné, než jako na neplatné, a dále poukázal na znění § 579 odst. 1 o.z., tj. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Žalobce, jakož i jeho členové – družstevníci – v dobré víře očekávali, že majetek, který byl pořízen z významné části za jejich vlastní prostředky, bude převeden do vlastnictví žalobce. Přestože se žalobce stal dle zápisu v katastru nemovitostí spoluvlastníkem o velikosti ideální ½ předmětných domů, tento jeho podíl neodrážel jeho ekonomický vklad. Z ryze ekonomického hlediska byly domy postaveny z finančních prostředků žalobce a nabytí plných vlastnických práv k celým těmto domům bylo v podstatě pouze odloženo do uplynutí 20 let. Až do roku 2015 žalovaný nevedl svůj spoluvlastnický podíl na předmětných domech ani v evidenci svého hmotného majetku. Na předmětný právní vztah lze s odkazem na ust. § 3030 o. z. aplikovat též ust. § 6 a 8 nového o.z. I pokud by měly být vyslyšeny argumenty žalovaného ohledně neplatnosti smlouvy o sdružení, jakož i na tuto smlouvu navazujících dodatků, pak takový výklad nemůže jít k tíži žalobce, neboť důvody tvrzené neplatnosti pramení pouze z porušení zákonných povinností žalovaného a případná náprava těchto porušení je též pouze v rukou žalovaného. Žalobce poukázal na rozdílný přístup žalovaného k žalobci a bytovému družstvu Cihlářka. Žalovaný žádnými svými finančními prostředky k výstavbě domů nepřispěl a s ohledem na argumentaci žalovaného nemá k nabytí podílu na předmětných domech žádný platný právní titul. Žalovaný se nikdy nepodílel ani na správě a údržbě předmětných domů. Žalobce poukázal na rozsudek Okresního soudu , adresa, východ ze dne , datum, č.j. , spisová značka, . Žalobce sporoval, že by se ze strany žalovaného jednalo o dvacetiletou držbu v dobré víře. Žalovaný neměl v úmyslu vykonávat vlastnické právo k předmětným nemovitostem. Žalovaný o svém vlastnickém právu ani nevěděl. Začal majetek vést ve svých evidencích až v roce 2015. Žalovaný sice obsazoval byty dle smlouvy o sdružení, tj. postupoval podle této smlouvy, ale nikterak se nepodílel na správě nemovitosti, na její údržbě a podobně.2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta s tím, že dle smlouvy o sdružení se měl veškerý majetek nabytý sdružení stát z ½ vlastnictvím žalobce a z ½ vlastnictvím žalovaného. Z hlediska užívání jednotlivých bytů měl mít žalovaný zejména právo obsazovat a rozhodovat o užívání určitého počtu bytů po předchozím projednání se žalobcem (tzv. obecní byty), přičemž veškerá plnění včetně příjmu z výnosu nájemného spojené s nájmem měl obdržet a náklady spojené se službami a údržbou měl hradit pouze žalobce. Doba trvání sdružení byla sjednána na 20 let od kolaudace domů s tím, že i po zániku sdružení zůstávají účastníci nadále spoluvlastníky veškerého společnou činností získaného majetku, zejména bytových domů. Na hospodaření s ním, na výdajích na opravy a údržbu, jakož i na příjmech (výnosu z nájemného) se budou podílet v poměru svých spoluvlastnických podílů. Smlouva o sdružení tedy nepředpokládala jiný způsob vypořádání spoluvlastnictví k majetku sdružení, než pokračování stavu platného za dobu trvání sdružení. Byť zastupitelstvo města , adresa, na svém zasedání odsouhlasilo vstup do sdružení pro výstavbu bytů, stejně jako podání žádosti na Ministerstvo pro místní rozvoj o státní dotaci na bytovou výstavbu, nelze dle žalovaného učinit závěr, že by zastupitelstvo ať již přímo či nepřímo schválilo i samotné uzavření smlouvy o sdružení, jak to v obdobném případě rozhodl Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne , datum, č.j. , spisová značka, . Obsah smlouvy o sdružení obsahuje jiné podmínky, než jsou uvedeny v zápisu ze zasedání zastupitelstva žalovaného ze dne , datum, . , adresa, obsahem smlouvy o sdružení bylo dle článku IV. nabytí majetku k nově stavěným budovám v rozsahu spoluvlastnického podílu ½ pro žalovaného. V tomto případě je dle názoru žalovaného nepochybné, že takový úkon vyžadoval splnění podmínek vyplývajících z § 36a odst. 1 písm. a) zákona č. 367/1990 Sb., o obcích, tj. schválení zastupitelstvem. Vzhledem ke skutečnosti, že zastupitelstvo žalovaného uzavření smlouvy o sdružení nikdy neschválilo, je nutné pohlížet na smlouvu o sdružení a všechny dodatky k ní jako na absolutně neplatné, byť podle smlouvy o sdružení strany postupovaly. Dne , datum, byl mezi účastníky uzavřen dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o sdružení, kterým se změnil způsob hospodaření se společným nemovitým majetkem tak, že žalobce je oprávněn obsazovat a samostatně rozhodovat o užívání celkem , hodnota, bytových jednotek a žalovaný je oprávněn obsazovat a samostatně rozhodovat o užívání celkem , hodnota, bytových jednotek z celkového počtu 63 bytových jednotek. Dodatkem č. , hodnota, tedy došlo ke snížení počtu jednotek tzv. obecních bytů. Navrhovaný dodatek č. , hodnota, byl jednomyslně schválen zastupitelstvem dne , datum, . Platnost samotného dodatku č.