13 C 272/2024-151 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalované vyklizení pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, - objekt k bydlení, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, (dále též: „nemovitosti“), a jejich odevzdání žalobci. Uvedl, že jako výlučný vlastník pozemků uzavřel dne , datum, nájemní smlouvu s právní předchůdkyní žalované, společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a.s., IČO , Anonymizováno, (dále jen: „právní předchůdkyně žalované“). Předmětem nájmu byl pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, a část pozemku parc. č. 460/1. Nemovitosti byly žalované přenechány k užívání za účelem výkonu podnikatelské činnosti. Dodatkem k nájemní smlouvě došlo k úpravě názvu právní předchůdkyně žalované. V důsledku rozdělení odštěpením sloučením následně práva a povinnosti z nájemní smlouvy přešla na žalovanou. V návaznosti na to byl uzavřen dodatek k nájemní smlouvě, v níž se změnilo označení nájemce. V nájemní smlouvě se právní předchůdkyně žalované jako nájemce zavázala provést rekonstrukci budovy č. p. 25, , adresa, , v rozsahu uvedeném v příloze smlouvy, a to do 3 let od uzavření nájemní smlouvy, tj. do , datum, . Pokud by rekonstrukci dle smluvních ujednání neprovedla, byl žalobce oprávněn nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Žalovaná (resp. ani její právní předchůdkyně) však rekonstrukci řádně a včas neprovedla, přičemž některé z prací, k jejichž zajištění se zavázala, provedla pouze částečně a některé neprovedla vůbec. Žalobce proto nájemní smlouvu vypověděl a výpověď žalované dodal do datové schránky dne , datum, . Výpovědní lhůta uplynula dne , datum, . Žalobce žalovanou vyzval k bezodkladnému vyklizení nemovitostí nejpozději do , datum, a k jejich předání dne , datum, . Žalovaná mu sdělila, že výpověď z nájmu neuznává a nemovitosti nevyklidí. Podle názoru žalobce však žalovaná užívá nemovitosti neoprávněně, neboť nájemní vztah mezi účastníky řízení uplynutím výpovědní lhůty skončil. Žalobce se proto domáhá vyklizení nemovitostí.2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznávala. Uvedla, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Žalovaná (resp. její právní předchůdkyně) se skutečně zavázala provést rekonstrukci specifikovanou ve smlouvě a s rekonstrukcí započala po převzetí nemovitostí. Dne , datum, žalobce žalované zaslal výpověď z nájmu z důvodu, že žalovaná rekonstrukci neprovedla ve sjednané lhůtě. Dne , datum, žalovaná obdržela výzvu k vyklizení a předání nemovitostí. Žalovaná však s výpovědí z nájmu nesouhlasila. Předně uvedla, že ujednání o právu žalobce vypovědět nájemní smlouvu při nedokončení rekonstrukce do tří let od uzavření nájemní smlouvy bylo v nájemní smlouvě obsaženo pro případ, že by nájemce své povinnosti neplnil vůbec či je plnil nedostatečně. Žalovaná však nemovitosti konstantně rekonstruuje a zvyšuje jejich hodnotu; většina rekonstrukcí byla provedena. Nemovitosti byly v době jejich převzetí ve špatném stavu. Žalovaná proto provedla rekonstrukce v hodnotě , částka, tak, aby užívání nemovitostí bylo bezpečné. Provádění rekonstrukce bylo přerušeno až doručením výpovědi z nájmu. Dále žalovaná uvedla, že tříletá lhůta ke splnění povinnosti žalovanou uplynula v lednu 2016. Nebyl-li žalobce s pracemi na nemovitostech spokojen, měl dostatek času žalovanou kontaktovat. To však poprvé učinil až doručením výpovědi z nájmu, tedy po devíti letech. Právo na uplatnění výpovědního důvodu je tak již promlčeno, neboť je žalobce neuplatnil do tří let od uplynutí lhůty ke splnění povinnosti. Pokud by právo promlčeno nebylo, zaniklo nevykonáním práva bez zbytečného odkladu. Konečně žalovaná uvedla, že starosta žalobce nebyl oprávněn k podání výpovědi. Starosta výpověď podal na základě usnesení rady žalobce, které však nebylo dostatečně určité k tomu, aby starostovi v souladu se zákonem o obcích založilo pravomoc vypovědět nájemní smlouvu. Vypovězení nájemní smlouvy je v pravomoci rady města, a má-li být k určitému jednání pověřen starosta, musí být z obsahu pověření (usnesení) patrné, co a vůči komu má starosta vykonat. V usnesení je však špatně označen nájemce i datum uzavření nájemní smlouvy. Výpověď navíc byla dána rok po přijetí uvedeného usnesení. Jednání starosty přitom musí obsahově korespondovat s usnesením rady města. Výpověď z nájmu je proto podle žalované z uvedených důvodů neplatná a v rozporu s dobrými mravy.3. V replice k vyjádření žalované žalobce uvedl, že není pravdou, že by žalovaná rekonstruovala nemovitost tak, aby ji uvedla do bezpečného stavu. Žalovaná sama totiž dne , datum, uvedla, že nemovitost je v katastrofálním stavu a není způsobilá svému užívání, neboť ohrožuje životy a majetek osob pohybujících se v okolí domu; nemovitosti přitom žalovaná užívá k podnájmu. Žalobce má k dispozici odborné vyjádření, podle kterého žalovaná rekonstrukci ve stanoveném rozsahu neprovedla ani k , datum, . Toto odborné vyjádření žalobce obdržel dne , datum, a následně přistoupil k výpovědi z nájmu, neboť až tehdy bylo zřejmé, že žalovaná svou povinnost nesplnila ani dodatečně. Výpověď podle žalobce není v rozporu s dobrými mravy, neboť úměrně povinnosti rekonstruovat byla stanovena i doba nájmu a výše nájemného. Žalovaná navíc proti výpovědi z nájmu neuplatnila v zákonné lhůtě námitky a její právo domáhat se přezkumu výpovědi tak již zaniklo. Tvrdí-li žalovaná, že právo žalobce vypovědět nájemní smlouvu bylo v době podání výpovědi promlčeno, právo podat výpověď nepodléhá promlčení jako neoddělitelná součást vlastnického práva. Promlčecí lhůta by navíc začala běžet až od , datum, , kdy se žalobce z odborného vyjádření dozvěděl o tom, že žalovaná svou povinnost nesplnila. Žalobce současně nebyl povinen výpověď podat bez zbytečného odkladu, neboť taková lhůta se uplatňuje při odstoupení od smlouvy, nikoliv při výpovědi z nájmu. Důvodné nejsou ani výhrady žalované proti usnesení rady žalobce. Dle usnesení měla být jednoznačně vypovězena nájemní smlouva k uvedeným nemovitostem, přičemž v usnesení bylo uvedeno označení nemovitostí „Hacák“, které se v praxi dlouhodobě používá a je uvedeno i v usnesení o schválení nájemní smlouvy. To, že bylo řešeno ukončení předmětné nájemní smlouvy, je zřejmé i ze zápisu z jednání rady. K nemovitostem neexistuje jiná nájemní smlouva než ta, která je předmětem řízení, a současně ani nebyla v lednu 2013 uzavírána jiná nájemní smlouva. Písařská chyba v označení data uzavření smlouvy tak nezakládá neurčitost usnesení. Skutečnost, že žalobce přistoupil k podání výpovědi se zpožděním, je dána tím, že žalobce ověřoval, zda žalovaná skutečně nesplnila povinnosti jí uložené nájemní smlouvou, a není tak v rozporu s dobrými mravy.4. Podáním ze dne , datum, vstoupila do řízení jako vedlejší účastnice , jméno FO, , narozená , datum, , bytem , adresa, , , adresa, . Uvedla, že na výsledku řízení má právní zájem, neboť má podnájemní vztah k nemovitostem, o jejichž vyklizení se rozhoduje, resp. že se žalovanou jedná o uzavření podnájemní smlouvy. Vedlejší účastnice přes opakované výzvy soudu neuvedla, na jaké straně hodlá v řízení vystupovat, a soud tak (v souladu s upozorněním v těchto výzvách) předpokládal, že v řízení vystupuje na straně žalované. Žalovaná při jednání dne , datum, uvedla, že nesouhlasí s tím, aby vedlejší účastnice na její straně vystupovala a že vedlejší účastnice k nemovitostem podnájemní vztah nemá. Vyslovením nesouhlasu žalované s tím, aby vedlejší účastnice vystupovala na její straně, účastenství vedlejší účastnice v řízení bez dalšího zaniklo (srov. , adresa, , K., Smolík, P., Levý, J., Doležílek, J. a kol. Občanský soudní řád, Komentář, 3. vydání, 3. aktualizace, , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024, komentář k § 93).5. Ze shodných tvrzení účastníků bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem nemovitostí.6. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, včetně příloh soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a společnost LIPPERT GROUP, a. s., IČO , IČO, , jako nájemce, uzavřely dne , datum, nájemní smlouvu, kterou žalobce této společnosti pronajal nemovitosti k podnikatelské činnosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Právní předchůdkyně žalované se zavázala provést rekonstrukci budovy dle příloh smlouvy a udržovat nemovitosti ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Částka zamýšlené hodnoty rekonstrukce byla specifikována v příloze č. , hodnota, smlouvy na nejvýše , částka, s tím, že právní předchůdkyně žalované se zavázala rekonstrukci provést nejpozději do 3 let ode dne uzavření smlouvy. Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, s tím, že část nájemného ve výši , částka, se každý měsíc po dobu 20 let kompenzovala vloženou investicí právní předchůdkyně žalované do nemovitostí žalobce. Žalobce byl oprávněn nájemní smlouvu vypovědět, nesplní-li právní předchůdkyně žalované podmínku rekonstrukce v hodnotě dle přílohy č. , hodnota, smlouvy do tří let ode dne uzavření smlouvy. Bylo ujednáno, že v takovém případě právní předchůdkyně žalo