11 C 126/2023-42 — Okresní soud v Rakovníku

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhá vyslovení neoprávněnosti výpovědí z nájmu rodinného domu podrobněji specifikovaného ve výroku I. rozsudku, která mu byla předána dne [datum], a následně mu byla totožná listina doručena také doporučeným dopisem dne [datum]. Žalobce v rámci svého žalobního návrhu uvedl, že žalovaný je výlučným vlastníkem uvedeného rodinného domu, který žalobce od léta roku 2015 užívá. Dne [datum] uzavřeli účastníci řízení nájemní smlouvu týkající se předmětného rodinného domu, a to na dobu určitou do [datum], přičemž ve smlouvě nebyly sjednány výpovědní důvody nad rámec důvodů stanovených v zákoně. Žalovaný následně dne [datum] předal žalobci výpověď předmětné nájemní smlouvy, s níž žalobce vyslovil nesouhlas, a odmítl ji převzít. Následně mu byla výpověď doručena doporučeným dopisem taktéž dne [datum]. K žádné dohodě ohledně skončení nájmu mezi účastníky řízení nedošlo. Žalovaný v rámci výpovědi jakožto výpovědní důvod uvedl, že hodlá předmět nájmu užívat pro vlastní potřebu a pro potřeby bydlení své rodiny. Takový výpovědní důvod však žalobce považuje za neoprávněný, a současně v předmětné výpovědi absentuje poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Z těchto důvodů žalobce navrhl, aby soud vyslovil, že výpověď předmětné nájemní smlouvy ze strany žalovaného je neoprávněná. 2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil v tom smyslu, že je vlastníkem předmětného rodinného domu, a k uzavření nájemní smlouvy došlo tak, jak tvrdí žalobce. Žalobce si však chybně vysvětlil povahu předmětné listiny, neboť se podanou žalobou brání proti návrhu na skončení nájmu dohodou, který mu žalovaný předložil osobně. Žalobce užívá rodinný dům ve vlastnictví žalovaného již od roku 2015, a jelikož spolu měli dobré vztahy, považoval žalovaný za slušnost upozornit žalobce na změnu své situace s tím, že bude rodinný dům potřebovat pro své bydlení a bydlení své rodiny. Žalobce tedy požádal, zda by byl ochoten uzavřít dohodu o skončení nájmu ke dni [datum], a tuto listinu pouze jakožto právní laik chybně nazval„ výpověď nájemní smlouvy dohodou“. Žalobce si následně vyžádal čas na rozmyšlenou a poté žalovanému sdělil, že dohodu o skončení nájmu nepodepíše. Žalovanému tedy nezbylo nic jiného, než žalobci zaslat jednostrannou výpověď, která mu byla doručena doporučeným dopisem prostřednictvím České pošty, a.s. dne [datum]. Jednalo se však o jinou listinu, neboť žalovaný sice částečně vycházel z textu původní listiny, ale část textu upravil a doplnil poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobu žalobce tak žalovaný považuje za zmatečnou, neboť se jí brání proti jiné výpovědi, než jaká mu byla skutečně doručena. Důvodem pro podání výpovědi žalobci žalovaným bylo zhoršení zdravotního stavu žalovaného a jeho manželky, na základě čehož jim byla oběma stanovena invalidita v I., resp. II. stupni, a tudíž museli ukončit své podnikatelské aktivity a hodlají se přestěhovat ještě spolu se svým synem do předmětného rodinného domu. Z těchto důvodů tedy žalovaný navrhl, aby soud podanou žalobu jako nedůvodnou zamítl. 3. K vyjádření žalovaného se žalobce v rámci své repliky vyjádřil tak, že obě listiny předložené, resp. doručené žalobci ze strany žalovaného, jsou v podstatě shodné, jsou datovány stejným dnem, a liší se pouze v drobnostech a v doplnění poučení. Dle přesvědčení žalobce se tak jedná o jediné právní jednání v podobě výpovědi z nájmu rodinného domu, která bylo pouze rozdílným způsobem doručováno. Z petitu žaloby nicméně jednoznačně vyplývá, že žaloba směřuje proti oběma dotčeným listinám. Jelikož žalovaným uplatněný výpovědní důvod lze použít pouze v případě výpovědi z nájmu na dobu neurčitou, nikoliv na dobu určitou, invalidita žalovaného ani jeho manželky nejsou ve věci relevantní, resp. ukončení jejich podnikatelských aktivit ani nevyplývá ze Živnostenského rejstříku, a tito mají ve společném jmění manželů také další rodinný dům, setrval žalobce na svém žalobním návrhu, resp. ponechal na úvaze soudu, zda se ze strany žalovaného jednalo o jednu výpověď, nebo o výpovědi dvě. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplynulo, že žalovaný je vlastníkem pozemku p. č. st. 674 v k. ú. [obec], obci [obec], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům. 5. Z nájemní smlouvy se podávalo, že žalobce uzavřel jakožto nájemce se žalovaným jakožto pronajímatelem dne [datum] nájemní smlouvu, na jejímž základě je oprávněn užívat předmětný rodinný dům i přilehlý pozemek. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], přičemž nezakotvuje jiné než zákonem stanovené výpovědní důvody. 6. Z„ výpovědi nájemní smlouvy dohodou k [datum]“ ze dne [datum] se podávalo, že žalovaný jednostranně vypověděl výše uvedenou nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou. Jako důvod výpovědi žalovaný uvedl, že předmět nájmu bude užívat pro vlastní potřebu a potřeby bydlení své rodiny. Výpověď neobsahuje poučení o možnosti žalobce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. 7. Z„ výpovědi nájemní smlouvy k [datum]“ podacího lístku a dodejky soud dále zjistil, že žalovaný výše uvedenou nájemní smlouvu opětovně jednostranně vypověděl ze stejného výpovědního důvodu. Text této výpovědi je přitom do značné míry shodný s textací výše uvedené výpovědi, došlo pouze ke zpřesnění v tom smyslu, že se nejedná o dohodu mezi účastníky řízení, ale o jednostrannou výpověď, a k zakotvení poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti soudem. Výpověď byla žalobci doručena dne [datum]. 8. Z posudků o invaliditě konečně soud zjistil, že žalovaný i jeho manželka mají sníženou pracovní schopnost o 40 %, resp. o 50 %, pročež jim byl přiznán první, resp. druhý stupeň invalidity. 9. Z provedeného dokazování tedy vyplynula následující skutková zjištění. Žalovaný je výlučným vlastníkem rodinného domu [adresa], jenž je součásti pozemku p. č. st 674 v k. ú. [obec], přičemž uvedený rodinný dům a přilehlý pozemek na podkladě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu určitou ode dne [datum] do [datum] užívá žalobce. Ze strany žalovaného byla dne [datum] žalobci osobně předána listina označená jako„ výpověď nájemní smlouvy dohodou k [datum]“ jejímž obsahem byla výpověď nájemní smlouvy z výpovědního důvodu spočívajícího v potřebě žalovaného využívat předmětný rodinný dům pro vlastní potřebu a potřeby bydlení své rodiny, a která neobsahovala zákonné poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti u soudu. Následně byla ze strany žalovaného doručena žalobci dne [datum] obdobná listina označená jako„ výpověď nájemní smlouvy k [datum]“ s téměř totožným obsahem pouze s vypuštěním částí textu ohledně dohody účastníků řízení, a s doplněným poučením o možnosti vznést proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti u soudu. Žalobce následně podal dne [datum] ke zdejšímu soudu žalobu na vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu rodinného domu. 10. Pro úplnost soud dodává, že z dalších provedených důkazu nezjistil žádné rozhodné skutečnosti nebo tyto pouze již učiněná zjištění duplovaly. V případě důkazů navržených avšak neprovedených soud konstatuje, že se jednalo o důkazní návrhy nadbytečné, neboť skutkový stav byl provedených dokazováním dostatečně věrohodně zjištěn. 11. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. 12. Podle § 588 věty první o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. 13. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. 14. Podle § 2288 odst. 2 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. 15. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 16. Po