6 C 149/2020-144 — Okresní soud v Rokycanech

1. Žalobci se domáhali zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Cheznovice, a to k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) v k. ú. a obci [obec], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] postavená na tomto pozemku. Uvedené pozemky pak požadovali přikázat do podílového spoluvlastnictví žalobců tak, že jejich spoluvlastnické podíly budou stejné a budou činit ½ z celku, přičemž žalované by každý s žalobců zaplatil vypořádací podíl odpovídající 1/6 obvyklé ceny předmětných nemovitostí. Zároveň požadovali zřízení služebnosti stezky a cesty žalobcům, jakož i všem dalším vlastníkům pozemku st. 42 v katastrálním území Cheznovice, která by zatěžovala část pozemku st.p. [číslo] v k. ú. a obci [obec]. V žalobě uvedli, že od roku 2016 uvedené nemovitosti užívá v celém rozsahu, tedy i nad rámec svého spoluvlastnického podílu, výlučně žalovaná. Žalovaná brání žalobcům v přístupu do domu a za užívání nemovitostí nad rámec svého podílu žalobcům nic neplatí. O rodinný dům se žalovaná řádně nestará a neudržuje jej, dům se nachází dle posledních informací žalobců ve velmi zanedbaném stavu. Žalobci žalovanou opakovaně vyzvali k jednání o vypořádání vzájemných majetkových vztahů, a to jak vypořádání podílového spoluvlastnictví, tak i poskytnutí náhrady za užívání nemovitosti žalovanou nad rámec jejího podílu. Současně žalovanou žádali, aby se přestěhovala do sousedního domu, jenž je v jejím výlučném vlastnictví. Dohoda s žalovanou však nebyla možná. Žalobci odhadují, že obvyklá výše nájemného v předmětném domě činí minimálně částku 2 300 Kč měsíčně. Rodinný dům po dobu posledních tří let užívala výlučně žalovaná, každý ze žalobců tedy žádá, aby mu žalovaná zaplatila za dobu tří let před podáním žaloby bezdůvodné obohacení z důvodu užívání nemovitosti v částce 27 600 Kč. Vchod do rodinného domu je vybudován z pozemku st.p. [číslo] v k. ú. [obec], přičemž tento pozemek je ve výlučném vlastnictví žalované. Za účelem přístupu do stavby rodinného domu tak žalobci musí nezbytně použít část tohoto pozemku. Žalobci proto požadovali zřízení služebnosti stezky a cesty, a to v rozsahu jízdního pruhu o šíři 3 m těsně přiléhajícího ke stavbě rodinného domu. 2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že předmětnou nemovitost užívala spolu se svým manželem nerušeně více než 30 let, za tuto dobu se žalobci o nemovitost nijak nezajímali, nikdy neprojevili zájem o její užívání, o nemovitost nepečovali, nepodíleli se na úhradě nákladů na její údržbu ani daně z nemovitosti a do [obec] v podstatě nejezdili. Žalované není známo, že by žalobci žádali o umožnění vstupu do nemovitosti, není tedy pravdou, že by jim žalovaná přístup znemožňovala, neboť pokud by o přístup požádali, žalovaná by jim ho umožnila. V říjnu 1984 manžel žalované, bratr žalobců, vyplatil každému z nich částku 4 000 Kč jako finanční vyrovnání za jejich spoluvlastnické podíly na předmětné nemovitosti, o čemž bylo sepsáno prohlášení, které žalobci podepsali. Žalovaná žila od této doby v domnění, že tímto bylo spoluvlastnictví vypořádáno a nemovitost je ve výlučném vlastnictví jejího manžela. Až při vypořádání dědictví v roce 2016 se dozvěděla, že spoluvlastnictví formálně vypořádáno nebylo. Ohledně vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti žalovaná podotkla, že nemovitost je v havarijním stavu, dům není připojen na kanalizaci, všechny místnosti jsou vlhké prostoupené plísní, do domu není přivedena voda, topení je lokální – kamny na tuhá paliva, WC je suché v zadní části domu a je přístupné jen ze dvora. Žalovaná považuje uplatnění nároku žalobců na vydání bezdůvodného obohacení za jednání v rozporu s dobrými mravy, neboť jejich spoluvlastnické právo k nemovitostem je z jejího pohledu pouze formální, když každému z nich její manžel vyplatil náhradu za jejich spoluvlastnické podíly. V případě, že by soud tento jejich nárok uznal, žalovaná rozporuje výši obvyklého nájemného vyčíslenou žalobci, a to s ohledem na stav nemovitosti. Stanovení obvyklé výše nájmu bylo provedeno v rámci znaleckého posudku ze dne 29. 6. 2020 vyhotoveného znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení] a bylo vyčísleno na maximálně 1 000 Kč měsíčně. Z této částky by soud mohl vycházet a případně jí přiměřeně snížit vzhledem k okolnostem případu. S ohledem na vztahy, které mezi žalobci a žalovanou panují, má žalovaná za to, že není vhodné, aby nadále setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu. Žalovaná však odmítá návrh žalobců, aby nemovitost byla přikázána do jejich spoluvlastnictví a byla jim zřízena služebnost stezky a cesty. Žalovaná proto navrhla vypořádání spoluvlastnictví tak, aby spoluvlastnické podíly žalobců nabyla žalovaná do svého výlučného vlastnictví, přičemž výše vypořádacího podílu by byla stanovena s přihlédnutím k náhradě již vyplacené manželem žalované. 3. Žalobci doplnili svá skutková tvrzení tak, že s ohledem na stav nemovitosti netrvají na přikázání věci do jejich spoluvlastnictví a navrhují věc přikázat do výlučného vlastnictví žalované, a to za současného uložení povinnosti zaplatit žalobcům vypořádací podíl po 102 546 Kč, odpovídající ceny nemovitosti určené ve znaleckém posudku. Dále uvedli, že znalec dospěl k výši nájemného v částce 1 500 Kč měsíčně. Tuto částku se žalobci rozhodli respektovat a požadovali vydání bezdůvodného obohacení ve výši dvakrát 30 500 Kč, odpovídající částce 500 Kč měsíčně pro každého z žalobců po dobu 61 měsíců od září 2017 do září 2022, přičemž za období od září 2017 do srpna 2020 z částky 18 000 Kč požadovali zaplacení úroku z prodlení, neboť žalovaná měla tuto částku uhradit do konce září 2022. Z částky 12 500 Kč pak požadovali úrok z prodlení od 1. 10. 2022, neboť tato částka měla být uhrazena do konce září 2022. 4. Z výslechu žalobkyně bylo zjištěno, že dům vždy vidí pouze zvenku, je neobyvatelný a vybydlený. Bratr žalobců, manžel žalované, byl nemocný a v roce 2016 zemřel. Bratr se snažil, aby byl všude pořádek, nyní je situace hrozná. Každý den jsou žalovaná a její přítel opilí, žalovaná má v domě [adresa] nájemníky, proto se do tohoto domu nechce přestěhovat. Žalobci se několikrát snažili o zřízení přístupu do domu, a to buď telefonicky či osobě, žalovaná je však do domu nikdy nepustila. Žalobci by chtěli výměnu za dům [adresa], neboť v něm žili a vyrůstali. Je pravdou, že původně chtěli dům [adresa] přikázat do vlastnictví, ale ten je nyní neobyvatelný, a proto chtějí směnu nebo vyplatit. 5. Z výslechu žalobce bylo zjištěno, že domy [adresa] a [adresa] jsou neobyvatelné. Jsou tam shozené stropy, díry, žalovaná nic neudělá a pouze se opíjí, domy se nijak neudržují. Nejlepší by bylo, kdyby se účastníci dohodli na směně, žalobci by chtěli zachránit dům [adresa]. Žalovaná může zůstat v domě [adresa], nemusí pak žalobce nijak vyplácet ani jim platit nájemné. Žalovaná nemá peníze a nebyla by schopná žalobce vyplatit, neboť oni by nesouhlasili s nízkými splátkami. Když se žalobci snaží o přístup do domu, dostanou se pouze k vratům, která jsou zavřená. Žalobcům se podařilo žalovanou zkontaktovat před jednáním soudu a navrhli jí výměnu domu. Vyměnili si telefonní čísla, žalovaná na navrženou výměnu nijak nereagovala. Žalobci by chtěli dát do pořádku dům [adresa], který je v současné době nebezpečný pro bydlení. 6. Při prohlídce domu na adrese [obec a číslo] bylo zjištěno, že se jedná o malý rodinný domek ve velmi špatném stavu. Po vstupu do domu je malá předsíň, z které jsou vlevo dveře do obývacího pokoje, dále rovně jsou dveře do kuchyně a vpravo jsou dveře do dalšího pokoje, který dle sdělení žalované slouží jako skladiště. V celém domě byl hrozný nepořádek a zápach. 7. Z výpisu u katastru nemovitostí bylo zjištěno, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Cheznovice, a to k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) v k. ú. a obci [obec], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] postavená na tomto pozemku, přičemž každý z účastníků je vlastníkem spoluvlastnického podílu odpovídajícímu 1/3 z celku. 8. Ze znaleckého posudku vyhotoveného dne 2. 5. 2021 znalcem [celé jméno znalce] se podává, že obvyklou cenu předmětné nemovité věci nebylo možno určit, neboť se na současném trhu obdobné nemovité věci běžně neobchodují. Při ocenění bylo možné určit pouze cenu zjištěnou, která činí částku 307 640 Kč. Obvyklé nájemné rovněž nelze určit, a to vzhledem k výrazným negativní cenotvorným faktorům, které výrazně omezují možnost běžného užívání nemovité věci. 9. Při výslechu znalec ke znaleckému posudku uvedl, že trvá na tom, že obvyklé nájemné v daném případě nelze určit, neboť je jednak problém s daty, když u obvyklých cen se vychází z cen sjednaných a rovněž pokud jde o nabídkové ceny, tak ty pro srovnání