10 C 47/2020-227 — Okresní soud v Semilech

1. Předmětem řízení podle žaloby podané 10. 3. 2020 bylo zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku (dále v odůvodnění rozsudku případně jen„ Nemovitosti“), když na ideální podíly ½ na nich připadají jednak do SJM žalobců, jednak žalovaných. Žalobci tvrdili, že stavba [adresa] (dále v odůvodnění rozsudku případně jen„ Budova“) představuje [anonymizována tři slova], sloužící k rekreaci převážně skupinového rázu, sestává z přízemí a 2 nadzemních podlaží, s 8 pokoji s vlastní koupelnou a WC, se 4 dvoupokoji se společnou koupelnou a WC a s dalšími pokoji, kde využití WC a koupelny je odkázáno na společné zařízení v chodbě příslušného patra. Ubytovací kapacita představuje 66 lůžek, v chatě se nachází společná jídelna a kuchyň, společné prostory pro přezouvání. Přístup do jednotlivých místností a pokojů je z hlavního vchodu do budovy po schodišti, které vede uprostřed budovy. V době podání žaloby žalobci na základě dříve učiněného návrhu žalovaných z dubna 2019 předpokládali, že cena Nemovitostí je 9 600 000 Kč. 2. Žalobci po celou dobu řízení prezentovali názor, že Nemovitosti, resp. zejména Budova, nejsou reálně dělitelné, ani dělitelné na bytové jednotky. Překážku pro rozdělení spatřovali zejména v konfliktních vztazích účastníků, dále v praktické neproveditelnosti či případné přílišné nákladnosti reálného rozdělení na dvě samostatné budovy, když náklady odhadovali až na 7 000 000 Kč. Variantě rozdělení na bytové jednotky pak brání charakter stavby, případně konfliktní soužití účastníků. Žalobci v průběhu řízení postupně měnili návrh na způsob vypořádání spoluvlastnictví po jeho zrušení. V žalobě navrhovali Nemovitosti přikázat do výlučného vlastnictví žalovaným, případně nařídit jejich prodej, prezentovali nedostatek vlastních finančních prostředků na to, aby se domáhali přikázání Nemovitostí do svého výlučného vlastnictví. Již krátce poté ve vyjádření ze 7. 10. 2020 s ohledem na tvrzenou změnu solventnosti a na to, že též tvrdili, že mezi účastníky mají být vypořádány další nemovitosti, požadovali, aby Nemovitosti byly přikázány jim. Na tomto návrhu setrvali do doby po vypracování znaleckého posudku ohledně ocenění Nemovitostí a k orientačnímu stanovisku znalce na možnost reálného rozdělení Budovy dle – níže uvedeného – návrhu žalovaných; v podání z 24. 6. 2021 své stanovisko opět změnili s odkazem na dlouhodobou hospitalizaci žalobce a) s vážným onemocněním bez pozitivní prognózy a na v důsledku toho ztracený zájem žalobců o Nemovitosti, a proto navrhli, aby Nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaných. Konečně v závěrečném návrhu (nicméně však po vícekrát prezentovaném stanovisku žalovaných, že ani tito nemají zájem stát se výlučnými vlastníky předmětných Nemovitostí), požadovali, aby byl nařízen prodej Nemovitostí. 3. Pokud jde o vztahy účastníků, tvrdili žalobci, že předmětné Nemovitosti nabyli na základě kupní smlouvy z [datum], tyto jsou nadále zatíženy smluvním zástavním právem zřízeným ve prospěch [právnická osoba] a zákazem zcizení bez písemného souhlasu tohoto subjektu po dobu trvání zástavního práva. Posléze však došlo mezi bratry – žalobcem a) a 1. žalovaným – k neshodám ohledně společného podnikání, které vedly žalobce a) k rozhodnutí, že s 1. žalovaným nechce a nemůže ani podnikat, ani setrvávat v jakémkoli spoluvlastnictví. V lednu 2019 došlo mezi těmito účastníky a zástupci jejich rodin k dohodě o společném prodeji všech společných nemovitostí, podle žalobců však 1. žalovaný od dohody posléze v únoru 2019 odstoupil. Ani další jednání nevedla k cíli. Mezi tím se soužití obou rodin z důvodů na straně žalovaných stalo více než obtížné, žalobci mají za to, že žalovaní si přisvojují právo rozhodovat ve všech záležitostech týkajících se společných nemovitostí, přes výslovný nesouhlas žalobce a) např. zbudovali uprostřed společné zahrady rodinného domu v [příjmení] ulici v [obec], kde žije rodina žalobců, plot znemožňující žalobcům a jejich rodině užívání společné zahrady; posléze měli být žalobci ze strany žalovaných sledováni, fotografováni, natáčeni a uráženi, nakonec i fyzicky napadnuti, čehož se týkalo trestní oznámení podané ze strany žalobců a šetřené Policií ČR pod č. j. KRPA-404538-11/ČJ-2019-001323, jakož i usnesení o předběžném opatření Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 1. 11. 2019, č. j. 25 Nc 513/2019-12, kterým bylo vyhověno návrhu žalobců. Dále žalobci tvrdili, že se jim dlouhodobě nedaří dohodnout se s žalovanými o správě Nemovitostí a o hospodaření s nimi, což podporovali tvrzením o jednostranném rozhodnutí žalovaných z poslední doby ohledně pořízení nových bojlerů a o neochotě žalovaných komunikovat s žalobci o záměrech ve vztahu k úpravám Nemovitostí. 4. Žalovaní po podstatnou část řízení navrhovali, aby žaloba byla zamítnuta, a to s odkazem na ustanovení § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Okolnosti vedoucí k v odkazovaném ustanovení uváděným důvodům, pro které nemohou spoluvlastníci žádat o oddělení ze spoluvlastnictví či o jeho zrušení, totiž že se tomuto požadavku nemá vyhovět v případě, že jde o nevhodnou dobu nebo k újmě jen některého ze spoluvlastníků, spatřovali v jednak v tom, že Nemovitosti jsou zatížené zástavním právem ve prospěch banky, která účastníkům poskytla úvěr, jehož výše ještě v počátku řízení činila okolo 2 105 000 Kč. Dále argumentovali tím, že Nemovitosti jsou dlouhodobě propachtovány společnosti [právnická osoba], existující hluboké mezilidské rozpory účastníků nemají příčinu ve spoluvlastnictví Nemovitostí, které byly všemi účastníky pořízeny za účelem investice, přičemž pokud si žalobci posléze záměr s takovou investicí rozmysleli, nemělo by to nad míru přiměřenou poměrům postihovat třetí osoby, včetně žalovaných. Dále žalovaní poukazovali na to, že účastníci se před koupí Nemovitostí zavázali na veřejné schůzi občanů [územní celek], že objekt bude provozován tak, jak bylo dlouhodobě zavedeno – zejm. pro hromadné ubytování, školy v přírodě atd., přislíbeno bylo, že účastníci jako spoluvlastníci zajistí provozem objektu zvýšení příjmů obce z ubytovacích poplatků a práci pro v obci trvale bydlící občany; zastupitelé obce pak prodej Nemovitostí účastníkům odhlasovali s vědomím tohoto příslibu. Žalovaní prezentovali zásadní nesouhlas se způsobem vypořádání spoluvlastnictví k Nemovitostem, které by zjevně žalovaným znemožnilo dostát uvedeným závazkům, tj. s vypořádáním, při kterém by pozbyli vlastnické právo k Nemovitostem. Žalovaní po celou dobu řízení prezentovali, že nedisponují prostředky na vyplacení žalobců oproti přikázání Nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobců, resp. také zdůrazňovali, že o tento způsob vypořádání nemají jakýkoli zájem. Vyzdvihovali však, že samotné žalobce dosavadní uspořádání spoluvlastnictví nijak nezatěžuje, přičemž požadavek jeho zrušení a vypořádání tedy požadují v nevhodnou dobu. Výše uvedený pachtýř má zájem odkoupit podíl žalobců, avšak tento záměr nemá s ohledem na ekonomickou recesi a tím značně postiženou oblast cestovního ruchu zabezpečen financováním prostřednictvím banky. Žalovaní však nadále mají zájem Nemovitosti vlastnit v rozsahu jejich spoluvlastnického podílu (pozn. soudu - zjevně např. s uváděným pachtýřem jako potencionálním spoluvlastníkem); prodejem Nemovitost9 ve veřejné dražbě, jak navrhovali na počátku a v závěru řízení žalobci, by podle názoru žalovaných nepřineslo žalobcům očekávaný výnos, naopak by došlo k poškození žalovaných. Žalobci se vedle toho mohou pokusit o prodej jimi vlastněného spoluvlastnického podílu, avšak takovou snahu či její neúspěch ničím nedoložili. 5. Pro případ, že by ke zrušení spoluvlastnictví v řízení došlo, měli žalovaní jednoznačnou prioritu ke způsobu vypořádání, a to rozdělením Nemovitostí, jež dle jejich názoru proveditelné každopádně nikoli na jednotky, nýbrž reálně – lineárně, se vznikem 2 samostatných objektů, čímž by odpadla i námitka žalobců o nerealizovatelném spolupůsobení účastníků v rámci správy domu při rozdělení na jednotky. Náklady na takové rozdělení žalovaní odhadovali na pouhé statisíce korun, zároveň prezentovali ochotu tyto náklady nést. Posléze v průběhu řízení – vlivem předběžného sdělení znalce, jehož soud ustanovil mj. k posouzení proveditelnosti reálného rozdělení Budovy dle návrhu žalovaných, že tento návrh rozdělení nelze v žádném případě realizovat – žalovaní souhlasili (s tehdy aktuálním) návrhem žalobcům na přikázání Nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobců, avšak spojovali s tím i vypořádání společného úvěrového vztahu. V závěru řízení žalovaní připustili, že zcela závažné neshody účastníků představují důvody pro zrušení spoluvlastnictví, vrátili se k názoru, že spoluvlastněné Nemovitosti lze rozdělit reálně, nicméně byli srozuměni i s alternativou nařízení prodeje nemovitostí za situace, když žádný ze spoluvlastníků nemá zájem o přikázání celku Nemovitostí do výlučného vlastnictví (resp. některá z procesních stran do svého společného jmění manželů).