6 C 234/2021-34 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala určení neexistence předkupního práva věcného podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, zapsaného k pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] ve prospěch žalované jako oprávněné osoby. Tvrdila, že je vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], u kterého je v katastru nemovitostí evidováno předkupní právo věcné podle § 101 stavebního zákona ve prospěch žalované. Dle přesvědčení žalobkyně toto právo zaniklo ve smyslu § 101 odst. 8 stavebního zákona, avšak žalovaná neprojevuje součinnost při výmazu tohoto práva. Žalobkyně 4. 9. 2020 oznámila žalované jako oprávněné osobě svůj zamýšlený záměr úplatného převodu pozemku [parcelní číslo] s dotazem, zda žalovaná svého předkupního práva využije. Žalovaná se však k oznámení žalobkyně kvalifikovaně nevyjádřila, což mělo podle § 101 odst. 8 stavebního zákona za následek zánik předkupního práva. 2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Nesporovala, že jí žalobkyně dne 4. 9. 2020 prostřednictvím mailu oznámila zájem prodat předmětný pozemek a požádala o předběžné stanovisko, zda hodlá svého předkupního práva využít. Odpovědí ze dne 7. 9. 2020 žalovaná sdělila žalobkyni svůj předběžný zájem o využití předkupního práva. Od té doby mezi účastníky žádná další komunikace neproběhla. Tento neformální postup nemohl vést k zániku předkupního práva, neboť z dikce emailu vyplývá, že žalobkyně požadovala stanovisko pouze předběžné a nikoliv závazné. Uvedeným způsobem ani nebyla naplněna písemná forma, kterou zákon vyžaduje. Žalovaná chápala dotaz pouze jako sondování zájmu žalované, proto stejně neformálně žalobkyni odpověděla a očekávala další jednání. K právnímu posouzení žalovaná odkázala na ust. § 101 odst. 12 stavebního zákona, který odkazuje na subsidiární použití občanského zákoníku, pokud stavební zákon nestanoví jinak. Podle úpravy v § 2140 odst. 1, § 2143 a § 2147 odst. 1 o. z. je povinnost nabídnout věc oprávněné osobě teprve v okamžiku, kdy je uzavřena smlouva s koupěchtivým, podstatným a determinačním znakem předkupního práva, který nelze ignorovat. Postup žalobkyně byl proto vadný a nemohl vést k zániku předkupního práva. Kromě toho ani nebyla naplněna hypotéza § 101 odst. 8 stavebního zákona, neboť zákon neuvádí, že by předkupní právo zaniklo také odpovědí oprávněného nesplňující formální náležitosti, ve které byl deklarován záměr předkupní právo využít. 3. Z obsahu podané žaloby vyplývá, že žalobkyně namítá chybný zápis ve veřejném seznamu, kdy zapsané předkupní právo již neexistuje (§ 985 o. z.). Proto je dán naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě podle § 80 o. s. ř. spočívající v uvedení stavu zapsaného v katastru nemovitostí do souladu se stavem skutečným. Soud tedy mohl o žalobě na určení vlastnického práva rozhodovat. 4. K prokázání skutkového stavu provedl soud následující důkazy. 5. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] vedeným u [stát. instituce], [stát. instituce], je prokázáno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], u kterého je zapsáno předkupní právo podle § 101 stavebního zákona pro žalovanou jako oprávněnou osobu. 6. V emailu ze dne 4. 9. 2020 právní zástupce žalobkyně uvedl, že v zastoupení žalobkyně se na žalovanou obrací s tím, že [územní celek] je oprávněnou osobou z předkupního práva podle § 101 stavebního zákona zřízeného k pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] ve vlastnictví žalobkyně a žalobkyně má záměr uvedenou pozemkovou parcelu prodat. V této souvislosti žádá žalovanou o předběžné stanovisko, zda hodlá předkupního práva využít. Na to žalovaná v emailu ze dne 7. 9. 2020 uvedla, že definitivní rozhodnutí bude záležet na ceně a na souhlasu zastupitelstva obce, nicméně předběžné potvrzuje, že o pozemek bude mít zájem. Jako osoba, která email sepsala, je uveden starosta [územní celek]. [jméno] [příjmení]. Z plné moci ze dne 24. 8. 2020 vyplývá, že žalobkyně udělila svému právnímu zástupci [titul] [příjmení] plnou moc k uplatnění předkupního práva podle § 101 stavebního zákona. 7. Podle § 101 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství a ke stavbě na tomto pozemku má obec nebo kraj anebo stát v rozsahu vymezeném touto územně plánovací dokumentací předkupní právo; to neplatí, pokud pro veřejně prospěšnou stavbu postačí zřízení věcného břemene. 8. Podle § 101 odst. 4 stavebního zákona se kupní cena pozemku, popřípadě stavby, určí znaleckým posudkem ve výši obvyklé ceny podle zvláštního právního předpisu opatřeným oprávněnou osobou; je-li oprávněnou osobou stát, neplatí pro určení výše ceny omezení podle zvláštního právního předpisu. Při ocenění obvyklou cenou se za stejný nebo obdobný majetek v případě nezastavěných pozemků považují pozemky určené pro shodný účel užívání jako veřejně prospěšné stavby nebo veřejná prostranství uvedená v odstavci 1. Je-li cena obvyklá nižší než cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, stanoví se kupní cena ve výši ceny zjištěné. 9. Podle § 101 odst. 5 stavebního zákona povinný vlastník je v případě zamýšleného úplatného převodu povinen tento záměr písemně oznámit oprávněné osobě s dotazem, zda oprávněná osoba využije předkupního práva podle tohoto zákona, a umožnit prohlídku nemovitosti za účelem zpracování znaleckého posudku. Je-li oprávněnou osobou stát, zašle povinný vlastník oznámení organizační složce státu či státní organizaci podle odstavce 2 nebo Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, který neprodleně zajistí zaslání oznámení příslušné organizační složce státu nebo státní organizaci. 10. Podle § 101 odst. 6 stavebního zákona odpověď je oprávněná osoba povinna zaslat písemně ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy jí bylo oznámení doručeno. Má-li oprávněná osoba zájem využít předkupní právo, je povinna v odpovědi povinnému vlastníkovi vymezit předmět koupě údaji podle zvláštního právního předpisu, uvést kupní cenu a stanovit lhůtu pro uzavření kupní smlouvy, která nesmí být kratší než 30 dnů; zároveň zašle povinnému vlastníkovi návrh kupní smlouvy a znalecký posudek vypracovaný podle odstavce 4. Je-li předmětem předkupního práva část pozemku, je součástí návrhu kupní smlouvy také geometrický plán vypracovaný podle odstavce 3. 11. Podle § 101 odst. 7 stavebního zákona pokud povinný vlastník nesouhlasí s uzavřením kupní smlouvy z důvodu nesouhlasu s kupní cenou, kterou uvedla oprávněná osoba ve své odpovědi a v návrhu kupní smlouvy podle odstavce 6, zašle oprávněné osobě ve lhůtě stanovené podle odstavce 6 svůj návrh na uzavření kupní smlouvy s jím navrženou kupní cenou, která musí být určena znaleckým posudkem zpracovaným v souladu s podmínkami uvedenými v odstavci 4; znalecký posudek povinný vlastník zašle oprávněné osobě spolu s návrhem na uzavření kupní smlouvy. Pokud se povinný vlastník a oprávněná osoba na kupní ceně nedohodnou, oprávněná osoba bez zbytečného odkladu podá návrh na určení kupní ceny soudu nebo zašle povinnému vlastníkovi potvrzení o zániku předkupního práva; do rozhodnutí soudu se běh lhůty podle odstavce 8 přerušuje. O této skutečnosti oprávněná osoba povinného vlastníka vyrozumí. Po rozhodnutí soudu o určení ceny pozemku, popřípadě stavby, se postupuje přiměřeně podle odstavce 6. 12. Podle § 101 odst. 8 stavebního zákona pokud ze zaslané odpovědi podle odstavce 6 vyplývá, že oprávněná osoba nemá zájem využít předkupní právo, nebo pokud oprávněná osoba nezašle odpověď ve stanovené lhůtě podle odstavce 6 anebo pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejdéle do 6 měsíců od doručení návrhu kupní smlouvy povinného vlastníka podle odstavce 7, předkupní právo zaniká. 13. Podle § 101 odst. 12 stavebního zákona ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu se použijí, nestanoví-li tento zákon jinak. 14. Z provedeného dokazování má soud za zjištěné, že žalobkyně je vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], na kterém podle katastru nemovitostí vázne předkupní právo ve prospěch žalované podle § 101 stavebního zákona. Sporné bylo, zda toto předkupní právo trvá nebo zaniklo podle § 101 odst. 8 stavebního zákona. Žalobkyně emailem ze dne 4. 9. 2020 zaslala žalované oznámení o zamýšleném úplatném převodu s dotazem, zda oprávněná osoba využije předkupního práva. Zákonný požadavek zákonné formy byl splněn s odkazem na § 562 odst. 1 o. z., podle kterého je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. V daném případě byl obsah sdělení zachycen a bylo rovněž zřejmé, kdo email napsal, přičemž ust. § 562 odst. 1 o. z. neobsahuje požadavek ověřeného podpisu či jiného ověření jednající osoby. Písemným oznámením vzniká podle § 101 odst. 6 stavebního zákona oprávněné osobě, má-li o využití předkupního práva zájem, povinnost do 3 měsíců v odpovědi povinnému vlastníkovi vymezit předmět koupě údaji podle zvláštního právního předpisu, uvést kupní