12 C 291/2019-132 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemku [parcelní číslo], ostatní plocha a pozemku [parcelní číslo], zastavěná plocha, vše v katastrálním území Loket, obec Loket, okres [okres], zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovitosti“) s tím, aby nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce za přiměřenou náhradu žalovanému 1) a žalované 2) stanovenou znaleckým posudkem vypracovaným znalcem určeným soudem. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Žalobce je vlastníkem jedné ideální čtvrtiny, žalovaný 1) je vlastníkem ideální poloviny a žalovaná 2) vlastníkem jedná ideální čtvrtiny. Žalobce získal svůj podíl vydražením, když usnesení soudního exekutora o udělení příklepu bylo vydáno dne [datum] a nabylo právní moci dne [datum]. Žalovaní institut podílového spoluvlastnictví nerespektují a žalobci ztěžují, resp. znemožňují řádné užívání předmětných nemovitostí. Nemovitosti (část přízemí domu) bez právního důvodu užívá pouze otec žalovaného 1), ve zbývajících částech jsou nemovitosti neužívané. Žalobce má zájem získat podíly ostatních spoluvlastníků do svého výlučného vlastnictví, za tímto účelem zaslal oběma žalovaným dopis, ve kterém jim učinil nabídku na odkoupení jejich spoluvlastnického podílu. Žalovaná 2) na nabídku nereagovala, žalovaný 1) si zásilku nevyzvedl. Žalobce nemá zájem na dalším setrvání ve spoluvlastnictví, a jelikož se nepodařilo dohodnout se se žalovanými na zrušení podílového spoluvlastnictví, nezbylo žalobci než se svých práv domáhat soudní cestou. Žalobce má za to, že nemovitosti nelze reálně rozdělit. 2. Žalovaní prohlásili za nesporné, že jsou spolu se žalobcem spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Popřeli ale, že by žalobci ztěžovali či znemožňovali řádné užívání nemovitostí. Uvedli, že si nejsou vědomi toho, že by žalobce někdy nemovitosti navštívil, se žalovanými se doposud osobně nesetkal a nekomunikoval s nimi ani ohledně správy nemovitostí, stejně tak žádnými prostředky se nepodílel na správě nemovitostí a veškeré výdaje v tomto směru platili žalovaní. Žalovaní souhlasili se zrušením podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaných, na rozdíl od žalobce však navrhovali, aby nemovitosti byly přikázány do jejich podílového spoluvlastnictví, a to v rozsahu podílu jedné poloviny ve prospěch žalovaného 1) a jedné poloviny ve prospěch žalované 2), když tento návrh odůvodnili tím, že je s nemovitostí pojí nezanedbatelné pouto, neboť nemovitosti se již více jak čtyřicet let nacházejí ve vlastnictví, resp. spoluvlastnictví členů rodiny žalovaných a nepřejí si přijít o vlastnické právo k nemovitostem, kde vyrůstali, vychovávali své děti a společně žili a žijí. Při vymezení ceny odpovídající ¼ spoluvlastnického podílu žalobce vycházeli žalovaní z návrhu žalobce, který za podíl v rozsahu ¼ nabídl částku [částka] a nabízí částku o [částka] vyšší, tedy částku [částka], případně částku určenou znaleckým posudkem. 3. Účastníci prohlásili za nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Dále učinili nesporným, že jejich záměrem je dosáhnout zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaných, nemovitosti slouží k určitému účelu, a to k bydlení, tedy nepřichází v úvahu jejich reálné rozdělení, které není fakticky možné. [příjmení] mezi účastníky je zejména způsob vypořádání, kdy žalobce domáhá jejich přikázání do svého výlučného vlastnictví, žalovaní naopak přikázání do jejich podílového spoluvlastnictví s rovnocennými podíly, tedy každý ve výši jedné poloviny. 4. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav. Na základě vyjádření žalovaného má soud za nesporné, že účastníci chtějí dosáhnout zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalovaných. Od počátku je však mezi nimi spor zejména ohledně způsobu jeho vypořádání. Ohledně výše přiměřené náhrady navrhli vypracování znaleckého posudku. Za účelem zjištění ceny obvyklé předmětných nemovitostí soud usnesením ze dne 6. 1. 2020, č. j. 12 C 291/2019 - 29, ustanovil ve věci [celé jméno znalce], znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady. Znalecký posudek byl soudu doručen dne [datum]. Ze závěru znaleckého posudku [číslo] byla zjištěna cena obvyklá předmětných nemovitostí ve výši [částka]. Dále bylo ze znaleckého posudku zjištěno, že se jedná o rozestavěnou a nedokončenou stavbu z roku cca 1982, bez údržby. V 1.NP jsou dvě místnosti obývané rodinným příslušníkem spolumajitelů, a to paní [celé jméno žalovaného] Johnové a pana [celé jméno žalovaného] + kuchyň, ostatní místnosti jsou nedokončené a neobyvatelné. Místnosti, které by mohly být v obyvatelném stavu, slouží jako skladiště pro všemožné věci. Ke znaleckému posudku účastníci nevznesli žádné námitky. Dále bylo zjištěno, že jak žalobce, tak druhá žalované, mají reálnou možnost pro vyplacení. Žalobce doložil, že ke dni [datum] disponoval na účtu finančními prostředky ve výši [částka], druhá žalovaná doložila, že ke dni [datum] disponovala na svém účtu č. [bankovní účet] finančními prostředky ve výši [částka] a ke dni [datum] finančními prostředky ve výši [částka], na majetkovém účtu investičních nástrojů vedené u Amundi Czech Republic byla ke dni [datum] hodnota kapitálu [částka] a ke dni [datum] hodnota [částka], na investičním životním pojištění (číslo pojistné smlouvy [číslo]) byla ke dni [datum] hodnota smlouvy [částka] a na penzijním pojištění byla na smlouvě [číslo] ke dni [datum] částka [částka] a ke dni [datum] částka [částka]. Dále druhá žalovaná doložila smlouvu o zápůjčce ze dne [datum], ze které bylo zjištěno, že žalovaná zapůjčila paní [jméno] [příjmení] částku [částka], která má být vrácena do čtyř let, tedy ke dni [datum]. 5. Žalobce i žalovaní akceptovali cenu zjištěnou znaleckým posudkem. Žalobce uvedl, že v rámci mimosoudního vyrovnání by byl ochoten zaplatit žalovaným částku vyšší, než která byla stanovena znaleckým posudkem, případně přistoupit na variantu, že žalovaní se stanou spoluvlastníky rodinného domu včetně pozemku, jehož je stavba součástí a žalobce se stane výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] a části pozemku [parcelní číslo] dle geometrického plánu, který by byl za tímto účelem zpracován. Žalovaní ani s jednou z variant nesouhlasili, setrvali na tvrzení, že rodina užívá nemovitosti 40 let, v současné době v nemovitosti žije bývalý manžel žalované a otec žalovaného a rodina i nadále hodlá nemovitosti užívat. 6. Po právní stránce soud věc posoudil dle ust. § 1140 o. z. a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Podle ust. § 1140 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle ust. § 1142 o. z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné. Podle ust. § 1143 o. z. platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ust. § 1147 o. z. pak platí, že není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 7. Soud musí nejprve zkoumat možnost rozdělení společné věci. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, pak ji soud přikáže za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům a teprve v případě, pokud společnou věc nechce žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě. 8. Na základě provedeného dokazování bylo zjištěno, že předmětné nemovitosti tvoří parcela st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] rodinný dům a pozemek [parcelní číslo] a [parcelní číslo] vše v k. ú. [obec]. Předmětné nemovitosti jako celek tedy slouží určitému účelu – bydlení, a proto v daném případě nepřicházelo v úvahu jejich reálné rozdělení. Druhým způsobem vypořádání je přikázat nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu. Tento druhý způsob navrhl žalobce i žalovaní, s tím, že žalobce požadoval, aby soud přikázal předmětné nemovitostí do jeho výlučného vlastnictví za náhradu žalovaným a žalovaní naopak požadovali, aby nemovitosti byly přikázány do jejich podílového spoluvlastnictví za náhradu žalobci. Žalobce v závěrečném návrhu navrhl, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví a nemovitosti uvedené v žalobě přikázal do výlučného vlastnictví žalobce, neboť mu svědčí